北京豐臺 樓市多年“不得志”今朝成“高地”

　　産業、地鐵將帶動郭公莊板塊繼續發展。新京報記者 陳禹銘 攝

　　園博園板塊在售樓盤僅有億城燕西華府等幾個。

　　馬家堡-玉泉營社區生活氛圍濃厚。

　　方莊大社區二手房成交很活躍。

　　麗澤金融區的建設較為緩慢。新京報記者 陳禹銘 攝

　　42億、44.9億、86.25億，2015年第一週，豐台區就在北京土地市場上再三掀起波瀾。三塊高價地連續出讓，其中，白盆窯地塊更是刷新了北京土地市場的總價地王紀錄。這讓業界將目光聚焦到城六區樓市中“被低估”的豐臺。

　　長期當“落後生”

　　2015年伊始，豐臺因高價地成交熱潮引起業界關注，與整個京西南板塊區域價值的迅速升高不無關係。事實上，在之前相當長的一段時間，豐台區的發展速度在北京市城六區中一直處在較為滯後的位置。

　　有政府人士向記者透露，在北京的城市功能定位中，東、西、北三個方向上都有明確的城市功能區，唯有南中軸附近沒有城市功能中心區分佈。複雜的區域構成以及缺乏明確的戰略規劃也在一定程度上制約了豐臺的整體發展水準。

　　中原地産首席分析師張大偉分析，豐台區處於城鄉結合部，並且地鐵貫通較遲，因此一直以來在北京區縣中發展較為緩慢，房價漲幅也一直無法同海淀、朝陽等相比。不過，今年開年區域內三宗高價地的出讓，使得區域“麵粉貴過麵包”，對於區域整體樓市來説無疑是利好的。

　　京西南連現高價地

　　2015年剛剛開年，北京的土地市場就一掃2014年的陰霾，眾多房企紛紛聯手入市拿地。僅僅一週之內，豐台區的三宗土地就為北京土地市場貢獻了170億元以上的出讓金。但事實上，從2013年開始，豐台區的西南三、四環沿線就已經雲集了一批高價地，實力房企早已進駐。

　　據北京市國土局資料顯示，2013年7月，懋源以超4萬元/平方米的價格摘得南三環夏家衚同地塊。去年2月起，豐台區連續有高價地出讓。先是在位於西三環的西局，龍湖、泰禾均以6萬元/平方米左右的樓面價分別摘得一宗地塊。10月28日，緊鄰北京園博園的張郭莊，金隅房地聯合體以每平方米2.4萬元和2.57萬元的樓面價摘得兩地塊。今年年初剛成交的三宗地，其純商品住宅部分的樓面價也均在3.7萬-4.9萬元/平方米的區間。

　　“這三宗高價地同之前出讓的西局、夏家衚同地塊距離不算很遠。”亞豪機構市場總監郭毅分析，而且目前豐台區的幾個高端項目，比如京投萬科西華府、中海九號公館以及紫辰院等都與之同處於西南三、四環區域，“一條沿西南三、四環分佈的高端住宅帶正在形成。”

　　房企看好區域未來發展

　　“區域地價已經擺在這裡，未來這裡成為新的高端住宅聚集地已成定局。”泰禾集團品牌總監沈力男錶示。他認為，北京的房價高低主要和資源有很大關係。而決定區域價值的主要因素還是看區域所處的環線位置和城市中心之間的距離。“另外，豐臺臨近金融街、西單，將承接金融街的輻射和外溢。多家品牌房企同時進入開發西南三四環區域，會形成聯動效應，對整個區域來説都是一種持續的利好。”

　　龍湖集團媒介總監劉男男也認為，從供地結構上看，豐台區有北京目前僅存的核心地塊，因此自然成為目前房企爭奪的焦點。“現在，南四環、南五環的房價基本上也已經到了4萬元/平方米的水準。與之相比，西南三、四環沿線，包含西局、玉泉營、花鄉這些板塊更成熟，而且有商圈、有地鐵，未來的發展空間會非常大。”

　　豐台區

　　長板

　　●鄰近主城區，交通便利，有京港澳、京開等多條高速，以及北京西站、南站等火車站樞紐。可以説是城南重要的“陸碼頭”。

　　●後發優勢，可開發土地面積在北京城區中名列前茅，並且擁有麗澤金融區這一城區中最後一塊成規模待開發區域。

　　●同東城、西城、海淀、大興、房山、門頭溝等多個區域相連接，是連接上述區域的重要紐帶。

　　豐台區

　　短板

　　●分佈著長途客運站、新發地批發市場、玉泉營建材市場等人流物流集散地，聚集了大量流動人口，不易管理。

　　●因與多個區接壤，城鄉接合部多，城中村多，人口構成複雜，拆遷難度大。基礎設施相對落後。

　　●同中關村、望京、朝陽CBD等區域相比，未能有效形成資金、企業的聚集地，對資金吸引力有限。

　　名企、地鐵助力區域

　　不溫不火的總部基地

　　“新晉總價地王”白盆窯地塊對區域的影響更多地停留在增強房企信心這一層面，周邊房價上並沒有明顯波動。對此，郭毅分析，這主要是因為在白盆窯附近目前已經形成了一個城南高端住宅帶。而且白盆窯地塊的樓面價相對此前出讓的幾塊高價地來説“並不是很高”。

　　白盆窯所在的總部基地-郭公莊板塊位於四環的西南角。其中，總部基地于2003年就已經開工，規劃建成一個能和CBD、金融街、中關村並駕齊驅的城市新經濟中心，但多年來不溫不火。中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰認為，由於北京“東富西貴”的傳統城市格局，使得南城一直不被投資者所看好。從現狀看，總部基地還遠不能和望京、朝外等商圈相比。

　　郭公莊新盤均價已超4萬

　　與總部基地毗鄰的郭公莊板塊，則在近幾年迎來了多家品牌開發商入駐。中海、京投、萬科等相繼在此打造高端項目。京投萬科西華府均價在4萬元/平方米以上，而且去年大賣，以30.33億元的銷售額奪得北京商品住宅銷售額第三名。張大偉也介紹，目前該區域二手房總體價格已超過3萬元/平方米。

　　而隨著地鐵房山線和9號線的貫通，郭公莊區域的價值提升已經顯現，其樓市正在承接中關村、金融街和麗澤商務區的外溢置業需求。陳雲峰就表示，該區域未來還是有很大升值潛力的。

　　環境、價格“加分”

　　主打低密住宅

　　得益於北京園博會的舉辦，2013年前後，園博園板塊逐步走進了人們的視野，不論是基礎設施，還是住宅品質都得到了有效提升。目前，板塊內絕大部分住宅項目集中在毗鄰園博園的豐台區王佐鎮。同市區及附近的房山長陽等區域相比，優美的生態環境無疑是該區域最大的競爭優勢。

　　王佐區域及周邊分佈著青龍湖公園、北宮國家森林公園、北京園博園、世界地熱博覽園、青龍湖水上公園等，七大國家級公園各具特色。整體綠化率達到了60%。目前在售樓盤僅有幾個，均主打低密度的改善型住宅。億城燕西華府200平方米疊拼別墅均價在600萬元/套左右。湯泉墅、領秀·翡翠山，單價也在2.3萬-2.8萬元/平方米之間。同去年相比，區域項目銷售均價漲幅不大。

　　下一個海淀？

　　湯泉墅一位銷售人員向記者表示，由於整個園博園區域剛起步，教育、商業等配套尚不完善，但近些年各方都在持續引進優勢教育資源。

　　“從未來發展來看，王佐區域或許將是下一個海淀。”領秀翡翠山項目負責人王東屹此前表示，隨著北京市産業結構的調整，豐台區也逐漸加大了接納海淀外溢資源的力度。“畢竟，豐台區同市區的距離不遠，而相對於已經接近飽和的通州區域，豐臺還擁有更多的開發空間。”

　　地王入市還遠 二手房成交冷淡

　　二手房單價約3.5萬元

　　“住這五年多了，周邊還是有一點城鄉接合部的感覺。不過從馬家堡到首經貿都是這樣。”家住玉泉營附近萬年花城的王小姐説。

　　萬年花城位於豐臺中部、玉泉營橋西南角，總建築面積達到200萬平方米。馬家堡則位於玉泉營的西北方，在南三四環間，地鐵10號線、4號線在角門西站交會。偉業我愛我家相關人士表示，玉泉營-馬家堡板塊的二手房成交量都相對較少。目前玉泉營附近的二手房均價在34000元/平方米左右，馬家堡區域的二手房成交均價則在35000元/平方米左右。鏈家地産分析師張旭也表示，去年這一板塊的年度成交均價跌回2013年的水準，成交量也比2013年減少29.2%。

　　未來新房將破8萬？

　　雖然二手房價不高，成交冷淡，但開發商卻信心滿滿。1月5日，華潤置地與招商地産、平安不動産及九龍倉組成的聯合體，以摘牌方式獲取豐台區亞林西（玉泉營環島東北側）2地塊，包含限價房，總計建築面積共計約33.8萬平方米，土地成交總價共計86.9億元。

　　“麵粉貴過麵包了。”中原地産首席分析師張大偉分析稱，華潤兩地塊的商品房樓面價逼近每平方米4萬元和5萬元，加上稅費和成本，未來這一區域的新房將會突破8萬元/平方米。

　　據悉，馬家堡板塊周邊在售新盤稀少，星河城後期“璽萌公館”預計在4月推售，共599套房源，70年産權，但銷售人員稱售價還未定。

　　最早“富人區”已平民化

　　雙地鐵，配套齊全

　　方莊位於南二三環，1984年開始統一開發，曾被稱為北京最早的“富人區”。不過從目前來看，以普通住宅為主。

　　正因為開發時間早，又位於城市核心區，方莊的區域配套十分完善。目前，地鐵5號線穿過方莊，明年底地鐵14號線也將橫穿方莊。蒲芳路上，有物美超市、方莊購物中心、家樂福超市、美食一條街等商業設施，教育配套上有十八中學、芳城園小學、芳古園小學等，醫療配套則有東方醫院、方莊第一醫院等。值得一提的是，首開璞瑅項目引進了北京四中和黃城根小學，目前已開學。

　　家住芳古園小區的劉小姐説，方莊的社區商業特別棒，美中不足是沒有太知名的醫院和學校，樓棟密度也較高，綠地、廣場、圖書館等稍少。

　　我愛我家方莊店的一位仲介對記者説，方莊約有20個社區活躍著二手房交易。“方莊二手房非常穩定，我們監測區域最貴的二手房項目是首開璞瑅，去年錄得的成交均價為63056元/平方米。”鏈家地産分析師張旭表示，2014年方莊板塊成交均價為35778元/平米，年尾比年初跌了有6.8%，但全年比2013年還是上漲了1.4%，成交量也非常穩定，僅比2013年跌了2%。

　　新盤南移，單價超5萬

　　近幾年，方莊沒有新的土地出讓，只有在其南部的成壽寺有少量土地成交。記者實地了解到，方莊核心板塊已經沒有新住宅出售，在售的方恒·偶寓空間位於方莊橋南，是50年商住的老項目後期。而即將開賣的70年産權純新盤方莊公館則位於方莊偏南，靠近10號線成壽寺地鐵站，主打124-240平米以上的大戶型，預計今年上半年開盤，精裝修，報價為57000元/平方米。

　　據業內人士介紹，方莊公館是北京房地置業在2011年4月以1.32億元拍下的成壽寺地塊，2棟樓一棟是住宅，1棟是商業獨棟，本預計在去年10月入市，但樓市低迷，入市時間也一拖再拖，但項目住宅就只有46套，屬於高利潤産品，開發商並不急售。

　　金融區、高端住宅待興

　　龍湖泰禾項目正加緊開發

　　麗澤-西局板塊地處西南二三環之間，目前整體還處於剛剛開發階段。其中，東起西二環菜戶營橋、西至西三環麗澤橋的麗澤金融區，佔地8.09平方公里，規劃總建築規模800萬-950萬平方米，是北京三環內最後一塊成規模的待開發區域。

　　按照北京麗澤金融區商務控股有限公司官網顯示，目前，麗澤金融區已完成投資270億元，總建築規模120萬平方米，累計引進114家機構和大型企業。麗澤路北側133公頃的土地開發也將馬上啟動，將為新興金融機構提供金融商務承載空間。

　　不過，麗澤金融區的建設較為緩慢。記者探訪時看到，麗澤還存在大面積的城中村，麗澤路北側的房屋拆遷工作也剛開始。整個區域距離規劃落地尚需時日。

　　相比之下，緊鄰麗澤金融區的西局區域開發迅速。去年拿地的龍湖、泰禾均已進場，目前正處於加緊開發階段。兩家公司此前均表示，將在此地打造高端項目。不過對於項目入市的具體日期，兩家企業的相關負責人都沒有明確透露。

　　暫無新房，二手房單價超4萬

　　記者發現，目前麗澤-西局板塊已經沒有商品房在售。菜戶營橋附近鏈家地産一門店經理透露，目前區域內的二手房價在4.2萬元/平方米左右，並沒有受到近日豐臺高價地連續出讓的影響，相比去年最高點時還有不小幅度的回落。比如緊鄰西二環的順馳藍調，均價為每平方米4.8萬元，而去年同期約為5.2萬元。

　　“麗澤金融區馬上就要起來了。現在這裡絕對是北京樓市的一個價值洼地，以後肯定會升值的。”這位門店經理説。

　　B10-B11版采寫 新京報記者 陳禹銘 自曾暉