京二手房市場上演“大逆轉” 議價空間持續縮小

　　儘管二手房網簽量尚未反彈,但鏈家、我愛我家等仲介反映，從實際成交量來看，10月北京二手房成交已大幅增長。 新京報記者 浦峰 攝

　　10月北京購房新政落地，再次激發北京二手房市場的潛力。上半年的成交低迷在10月份已經不見蹤影。撇開具有一定滯後性的網簽數據不談，從北京幾大仲介機構的實際成交數據來看，10月份北京二手房市場的成交量實現了大幅增長。同時，伴隨著市場熱度增加，改善型群體持續入市，北京二手房成交均價在前幾個月的持續下跌後，表現出上漲趨勢。

　　仲介月度成交量同比翻倍

　　在“9·30”房貸新政、三部委下發“公積金貸款新政”以及北京市調整普通住宅標準等多重利好的綜合影響下，10月的北京二手房市場終於迎來了久違的回暖。

　　偉業我愛我家市場研究院根據北京市住建委網簽數據統計，截至10月28日，北京市二手住宅網簽量為6617套，比9月同期回落14.1%，比去年同期回落25.6%。按照近期日均網簽量的增長勢頭來算，10月全月網簽量預計與9月份基本持平。

　　一般來説，網簽數據具備一定滯後性。“由於北京市網簽的相對滯後（滯後15-20天左右），加上10月份國慶假期網簽低谷的影響，網簽數據從目前看到的下滑情況其實已經與市場實際相背離。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

　　記者從北京偉業我愛我家、鏈家地産等大型房地産仲介了解到，從各公司的實際成交量來看，10月的二手房成交已經實現迅猛增長。

　　據偉業我愛我家市場研究院監測，10月前28天，通過我愛我家達成的二手房買賣合同簽訂量（含未網簽）比9月同期上漲了118.4%，比去年同期上漲了56.4%。鏈家地産內部成交數據顯示，截至26日，鏈家成交量較上月同期增長1倍。而據了解，目前在北京市場上，上述兩家仲介公司的市場份額一共在40%左右。

　　均價增長，議價空間持續縮小

　　不僅是成交量有實質性增長，同時北京二手房成交均價也有上漲勢頭。10月份前28天，北京市通過我愛我家達成的二手房交易成交均價為29944元/平方米，環比上月均價上漲5.2%，與去年同期相比回落2.5%。同時，鏈家地産方面的數據也顯示，10月前四週，通過鏈家地産成交的二手房均價基本保持不斷上漲態勢。

　　在業內看來，二手房成交均價的提升，與市場的供需情況有著明顯關係。

　　“最近一段時間，店裏的到訪量和帶看量也明顯提升。之前工作日來看房的客戶特別少，現在一些購房者也開始在工作日出來看房，不少優質房源在工作日也有3、4組看房者。”勁松區域一仲介門店經紀人介紹，因為最近來看房的人數增多，現在區域裏明確表示願意降價出售的房源只佔到3成左右。

　　改善型客群入市熱情提高

　　日前，各銀行房貸新政細則紛紛落地，雖然目前最大的利率優惠幅度仍為9折，且優惠項目大多有較為苛刻的附加條件，但“認貸不認房”這些利好政策卻給買房人帶來心理預期的轉變。

　　鏈家地産市場研究部張旭介紹，相比于前四個月，10月北京二手房市場上250萬元以下的低總價房源成交佔比在10月份出現明顯下降，而250萬元以上各檔位房源成交佔比均有一定程度的上升，尤其是250萬元-400萬元檔位的房源成交佔比增幅較大。這在一定程度上可以説明改善型客戶正逐漸增多。

　　記者在走訪中也發現，勁松、天通苑等區域的大戶型改善型房源受到市場關注。“區域裏有一批中等戶型的三居，總價相對偏低，最近受到很多客戶關注，在實際成交量中佔到一半以上。”上述仲介門店經紀人介紹。

　　“房貸新政主要是面向有合理購房需求的改善型購房群體，從目前來看，政策的撬動作用已略見成效，改善型需求積極入市。”張旭分析。

　　對於接下來的市場走勢，胡景暉認為，10月份由於三大利好因素刺激而形成的市場成交反彈，將在未來11月份的網簽數據中進一步體現出來，11月或將迎來網簽小高峰。

　　■ 區域探訪

　　天通苑 看房量、成交量齊上漲

　　在大型住宅區天通苑，記者走訪發現，目前區域內在售房源以大戶型居多，新政刺激改善型購房者加快入市，區域內此前積壓的房源開始迅速“跑量”。

　　天通苑三區緊鄰地鐵5號線天通苑站，一直以來是天通苑大社區裏成交的熱點。10月以來該區域的成交也實現明顯增長。該區域鏈家地産門店工作人員介紹，僅10月前十天天通苑西區的二手房成交就達9套，比7月、8月的總體成交還要高。

　　在天通苑二區也保持著同樣的成交態勢。據該區域一仲介門店經紀人介紹，僅國慶長假期間天通苑二區就有5套網簽，遠高於前幾個月的成交量。對此，天通苑萬眾恒基副總經理陳瑾表示，10月成交量或達到本年度的高峰。

　　“最近一段時間新挂出的房源立刻就能吸引客戶來看房。例如23日新出的一套148平方米的三居室，報價248萬元，均價低於區域裏18000元/平方米的成交均價，僅上周4天就有7組客戶來看房。”該工作人員介紹，不過相比于其他區域，天通苑這邊房源多為大戶型，總價相對較高，再加上換房群體較多，因此目前仍具有一定議價空間。“像這套148平方米的三居室，由於業主也急著換房，報價下調了7萬元。”

　　清河小營 換房一族成交活躍

　　“10月份已成交了大概30套，市場擺脫了5、6月份的冷清，開始慢慢回暖了”，近日，清河小營區域的一位仲介門店經紀人陳先生告訴記者。

　　據了解，清河由於有9年一貫制的20中永泰莊分校，再加上正在建十一學校龍樾實驗中學，不少換學區房人群將目標瞄準這裡，促使這一片區成交活躍。據業內人士介紹，這個區域的價格目前保持在35000-45000元/平方米，房齡越新、品質越好則價格越高。

　　購房者程女士告訴記者，為了孩子上學方便，她準備把家裏原來的那套房子賣了，在清河再買一套。“這裡的房源較新，價格相較市中心便宜一些，可以買個大點的，否則只能去市中心買個老的二手學區房”。

　　“目前接觸到的客戶80%是換房一族，”上述陳先生向記者表示，現在有能力購房的客戶多是手裏有套房做資金支援的，否則一般工薪族拿出幾百萬購房款還是有難度。9月前換房族觀望的多，而房貸新政降低了換房門檻，加速了換房族出手。

　　新京報記者 方王洋 袁曉瀾