“房價或多或少真降了。”一批手握200萬元的觀望業主,開始猶豫要不要出手。買房人徐雷就是一例,期房、自住房和二手房,他左右徬徨,就怕撿了芝麻丟了西瓜。200萬元究竟能淘到什麼樣的房子?趁著週末,記者陪著徐雷在北京東南方向轉了一圈。
新房
75平方米精裝兩居
在2013年的樓市大漲期間,徐雷就想在亦莊買套精裝修的商品房,無奈人多房少,不怎麼走運的他總也搶不到房。當然,現在回想,自然並沒那麼背。
“淘房”的第一站,我倆先去看了新房。亦莊新城的河西居住區,可謂是目前北京各個區域中的領降區,就像2011年的通州,面向“剛改”購房人的海梓府5月份就曾推出過“團購特價房”,一套兩居室降了40萬元。
徐雷感興趣的是與海梓府一街之隔的金域東郡,精裝修、小戶型,更適合首套置業的他。2013年底,金域東郡一期開盤時的價格是34000元/平方米,而到今年4月份的二期開盤,高層均價變成了28000元/平方米。若三期開盤仍延續28000元/平方米的均價,選擇略低一點的樓層,200萬元就能買到一套75平方米的精裝兩居室。
“期房的好處是戶型設計得較為現代,統一精裝修入住後不用太費心。缺點就是得等兩年左右才能住進去,每天往返城區上班的路上時間較長。”徐雷自己清楚,從亦莊開車到東二環的話,不堵車很快,堵車就變得沒準,而坐地鐵的話,且不論即將漲價的地鐵票,距離項目最近的榮昌東街地鐵站,步行也有一大段距離。
還有一點兒令徐雷比較擔心:亦莊新城未來的升值空間究竟多大。“若三四年後我把這套房子賣了搬進城裏,刨去貸款成本,我能賺多少?”
點評: 期房的優勢是綜合性價比較高,戶型和設計通常較符合潮流觀點。對於需要貸款買房的剛需族來説,因為沒有折舊,新房的可貸款額度均高於二手房,稅費也比較少。
不過,如果是抱著投資心理購買郊區期房,那就得準備足夠長的“蟄伏期”,買到手半年就大漲1倍的事兒,在郊區期房市場可很難發生。
二手房
地段好的只能買一居
“地段,地段,還是地段。”商品房市場發展了20年,潘石屹的這句話仍然是金科玉律。當我和徐雷把目光從東南五環外拉回東四環,地段價值升了,200萬元的房款也就不夠買兩居室了。
我們在東四環的甜水園附近蒐羅了一圈,最便宜的一套掛牌房源,是甜水園北裏的一套58平方米一居室,滿五年唯一免個稅,業主報價190萬元,折合單價32495元/平方米。
經紀人介紹説,業主為了變現,誠意低價出售,不到33000元/平方米的單價,已經跌回到了一年半以前的水準,很難在市場上再找到更低的價格。我倆卻覺得,1993年的老房,格局不是太好,狹窄的長條形狀,過道無比窄。
在首付款上,這套老房的額度顯然也比期房高,算上折舊率,只能貸款106萬元,首付款約83萬元。經紀人也説,因為房齡較老,貸款期限無法申請到30年。
“要地段而犧牲舒適,還是要舒適而犧牲地段呢?”這是讓徐雷猶豫的一個兩難問題。
點評: 在“地段最大”的北京房地産市場,在城區裏買套小戶型,即使是90年代初的老房子,毫不誇張地説,潛在升值空間也大於郊區的精裝新房。退一步,即使將來出租,58平米東四環一居,租金水準也比亦莊的兩居高。這恐怕也是許多購房人願意“蝸居”在城區的原因。當然,地段背後是支付能力的支撐。同樣的價格,二手房至少比新房多一成到兩成首付。
自住房
踏入90平方米“改善”行列
徐雷之所以猶豫不決,除了房價正在下跌之外,政府新推的自住型商品房,在他看來也有點“托底”的意思。比如,東邊豆各莊的自住房均價22000元/平方米。亦莊自住房的售價也在22000元/平方米。按照200萬元的預算徐雷能買90平米。“90平方米,我可跨入改善面積的行列了。”他笑言,兩相比較,自住房的價格優勢明顯。只是需要搖號獲取資格,不是想買就能買。
點評: 從價格看自住房對於缺錢的剛需一族還是合適的,買一套自住絕對可行。不過若購買之初就想投資,這筆買賣也沒想像中划算。以最先搖號的匯星苑為例,2016年交房,房本到手最快也得2017年。按照滿五年方上市政策,房子得2022年才能出手,繳納給政府30%的收益,自己得到70%。8年後的房價是漲是跌,誰能説得準呢?所以,自住房只適合自住,不適合投資。 (本報記者 趙瑩瑩)
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