北京住宅庫存突破8萬套創18個月以來新高

　　業內人士稱，除非大幅度降準或者央行單獨設立針對房地産首套房貸款的非盈利性機構，才能改變目前房地産行業貸款難的現狀

　　■本報記者 王 崢

　　今年以來持續萎縮的成交量讓北京市的住宅庫存節節攀高，截至6月20日，北京市期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存80844套。這是繼2013年1月1日北京市住宅庫存達到80038套的高點之後，該數據再次達到8萬套以上，並創下近18個月以來的新高。進入2014年，北京市住宅的庫存量已經從五年來的最低點5.5萬套猛增至8萬套以上。

　　成交量持續走低

　　實際上，市場對於北京市住宅庫存創下近18個月以來的新高並不意外。根據中原地産研究部數據顯示，前五個月北京市商品房（包含所有新建住宅，商業、車位等）合計成交面積427.81萬平方米，剔除保障房部分，純住宅物業的成交面積僅為240萬平方米，是近八年來的最低值。

　　前五個月，北京市所有新建物業合計總簽約金額為983.1億元，成交均價22979元/平方米，較2013年同期的1472.4億元下滑了33.2%。純住宅物業成交額為642.7億元，較2013年同期的980.3億元下調了34.4%。

　　進入6月份，成交量的疲軟狀態仍未改變，亞豪機構統計數據顯示，進入6月份第一週，北京市商品住宅僅成交457套，成交面積5.06萬平方米，成交套數、成交面積環比分別大幅下降59%和61%，且周成交量也創下了今年以來商品住宅周度銷量的歷史新低。

　　同時，截至6月16日，月內北京市二手房合計簽約2889套，是近幾年的最低值，同比、環比也均明顯下降。業內預計6月份北京市二手房簽約量恐難達到7000套的規模，將繼續在谷底徘徊。目前，北京市年內的二手房成交量尚不足2013年3月份單月的43780套。

　　對於目前的市場狀況，中原地産首席分析師張大偉表示，北京樓市的狀態已經從2013年購房者恐慌性購房轉變為集體觀望，購房者害怕高點入市，後期的市場價格再度面臨調整。

　　“樓市在信貸收緊影響下，上漲乏力，受到貸款影響最大的二手房，價格持續下跌，成交量不斷萎縮。2013年，北京市二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。近期信貸壓力明顯、自住房扎堆入市，二手房價格已經從12月份開始連續6個月出現下跌。”張大偉表示。

　　信貸微調難影響市場

　　此外，對於近期信貸政策的微調，業內人士也普遍認為難以真正影響到房地産市場。據悉，5月12日，央行發佈“央五條”要求商業銀行首套房貸回歸正常化，支援首次購房按揭貸款，提高貸款效率；部分地方政府也在嘗試通過調整政策以刺激需求；6月9日，央行又決定自6月16日起對特定商業銀行降準0.5%。

　　對此，相關報告認為，定向降準釋放一定流動性，對當前規模的房地産市場影響或將有限。首先，定向降準具備明確的資金導向性，並非全面寬鬆，主要目的是為了促進信貸結構調整，促進資金流向實體經濟中需要支援的領域，兩次定向降準的明確導向促使資金流向“三農”和小微企業，資金直接流入房地産的通道並不暢通。其次，定向降準釋放的流動性較小。據估計，6月16日針對滿足條件的商業銀行降低存款準備金，釋放流動性資金大約1000億元，低於全面降準所直接釋放的流動性。可以説，流向房地産業的資金規模有限，對於房地産業發展難以産生直接有效的刺激。

　　張大偉也表示，“對於市場來説，除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地産首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地産行業貸款難的趨勢仍將持續。同時，部分銀行響應央行的措施，很可能是提高審批放款的效率，對市場來説，影響微乎其微”。