北京樓市“以價換量”？ “低空放行”而已

　　春節後天宮院板塊樓盤大批集中入市，競爭激烈，多個樓盤平價快銷。新京報記者 李冬 攝

　　上週日，住總萬科橙以毛坯、均價21680元/平方米的“低價”入市，引發萬科“領降北京”的消息。資料圖片

　　因2013年銷售火爆而被寄予厚望的2014年樓市，開局已遭遇了各種“滑鐵盧”。

　　從年初信貸政策趨緊的信號，到春節後二三線城市局部市場的降價，再到北京市場多個剛需項目的平價開盤，此間各種看空、崩盤論調此起彼伏，讓樓市未來的走勢變得更加撲朔迷離。

　　現象

　　已有倆樓盤低價跑量

　　上週末，位於天宮院的住總萬科橙以21000元/平方米的“去精裝”價格入市，與其前期宣傳26000元-28000元/平方米的價格形成較大差距；在創造了該區域第五個“日光碟”的同時，也超出了業內外人士的預料。

　　“萬科近期的價格調整，應該能讓大家感到寒冷的味道，不是説天暖了就一點風險沒有。”中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰表示，企業應當對新的市場環境下的經營模式仔細研究。

　　就在業內外尚未完全消化天宮院板塊以價換量的節奏之時，位於通州區的東亞印象臺湖日前曝出，其二期住宅的入市價格將從預期的26000元/平方米的毛坯房源，調整為22000元/平方米的精裝修産品入市。據業內人士估算，剔除每平方米2500元的精裝修費用，其毛坯價格基本和一期開盤價格持平。昨天，東亞新華地産行銷管理中心總監賈玉鵬告訴記者，東亞新華地産確實在2014年進行了全國性戰略調整，目標是適當拉低三四線城市的銷售價格，同時保證一二線城市的土地儲備。“具體到印象臺湖這個項目，因為拿地時間比較久，在保證合理利潤的範圍內將實現高週轉消化，快速回籠資金，為新的地塊做準備。”據賈玉鵬透露，東亞新華地産已在包括北京在內的多個一二線城市看好地塊，但他同時表示，東亞旗下在京的其他項目並不會參與到此次價格調整中。

　　隨後記者聯繫到同處於臺湖板塊的泰禾1號街區，其相關負責人表示，泰禾從來都是按照自己的定價和節奏去進行推盤，不會受到外界影響。

　　走訪

　　主流市場行情仍微漲

　　在實地走訪了目前在售的多個項目後，記者發現，以價換量的現象尚未在北京樓市廣泛蔓延，而即將入市的項目多數都保持了價格“微漲”的水準。

　　位於望京來廣營橋東的臻園，去年8月一期成交均價為42000元/平方米，新一期取證房源仍以精裝修交房，但價格達到47000元/平方米左右。

　　位於通州區的合生濱江帝景，目前在售的僅剩少量137平方米精裝大戶型，對外報價為28000元/平方米左右，與年前同樣戶型的房源相比，每平方米已微調1000元-2000元不等。而根據該項目在市住建委最新取得預售證顯示，最高獲批價格已達到29506元/平方米。

　　一位不願具名的業內人士指出，由於此前受到“限高令”（去年底對單價4萬元以上樓盤不批預售證）的限制，中高端項目供應結構發生變化，改善型需求的不斷增多，也給了開發商穩定的市場預期。春節後，一些中高端項目的開盤定價依然保持上漲勢頭。

　　分析

　　取證“容易”審價難

　　儘管今年以來，樓盤取證速度明顯加快，根據北京市住建委網站公開資訊，3月前20天，已有12個項目獲得銷售許可證。但據記者多方了解，在實際的價格審批過程中，開發商仍然感受到“壓力山大”。

　　“這個價格確實比我們的預期低了不少，但關鍵是報高了不批啊，只能不停地被駁回，然後一降再降，降至達到‘標準’後才被放行。”一位剛剛拿到預售證的房企人士向記者透露，儘管主管部門發放預售證的速度比之前的節奏加快，但是價格博弈仍是一道難關。

　　事實上，“低空放行”的項目並不止這一家，從春節後取證的樓盤就可以看出，其價格普遍和之前的預期有差距。賈玉鵬介紹，市住建委對於住宅價格比去年略有放鬆，但依然採取持續控制的措施，要求審批價格對比周邊不能出現過多的漲幅。

　　“雖然有自住型商品房在市場做保障，但主管部門對於房價調控的目標依然有所擔心。基本上是報4（萬元/平方米）不過4（萬元/平方米），報5（萬元/平方米）不過5（萬元/平方米），總要‘砍一刀’。”據一位知情人士透露，考慮到北京樓市的特殊性，目前相關部門尚無法放棄行政手段。“在年初如果不加以把控，到後期可能更難辦。”該人士表示。

　　■ 典型樓盤

　　住總萬科橙

　　漲幅變小，並非降價

　　3月16日，位於北京南六環的住總萬科橙項目開盤，333套房源即告售罄。此前，市場普遍預期該項目包含精裝修的均價約為24000元/平方米，但最終以毛坯、均價21680元/平方米入市，引發萬科“領降北京”的消息。

　　“項目嚴格按照政府相關部門指導意見進行定價。”北京萬科昨日對記者表示，項目的定價順應了市場以及政策，天宮院板塊剛需項目集中，客戶有多個項目同時排號的習慣，並非是因為所謂的大幅降價而引發搶購；此外精裝修是公司提供的服務，並不是強制捆綁銷售。

　　“説降價很牽強，住總萬科橙毛坯賣到近22000元/平方米，在整個區域內並不是低價。”天宮院某項目行銷負責人表示，3月初精裝修的金融街融匯四期約千套房源入市，均價22000元/平米左右。而此前天宮院2月底開盤的中國水電·雲立方、鑫苑鑫都匯都為毛坯房源，均價都在21000元-22000元/平方米的水準，和住總萬科橙持平。“萬科還提供了拆分精裝修的選擇，可增加利潤。”

　　價格上漲的幅度變小，但並非降價。這是天宮院板塊多個樓盤負責人的共識。據悉，一方面春節後天宮院板塊樓盤大批集中入市，先後已有首開熙悅春天、中國水電·雲立方、鑫苑鑫都匯、金融街融匯、眾美城等入市分流客戶，競爭激烈；另一方面，大興區住建委批准的預售價格也比業內的預期更低，但和此前成交的任何項目相比，區域房價仍然是在上漲過程中。

　　業內人士指出，上述樓盤幾乎都是房企在2011年底和2012年拿地，樓面價為8000元-9000元/平方米，對比目前2萬元/平方米的售價看，利潤並不低。RET睿意德行銷服務部董事商十磊表示，住總萬科橙的銷售價格低於市場預期，説明北京樓市的漲幅收窄，也説明瞭萬科緊貼市場的高週轉開發策略相當成功。

　　聲 音

　　“萬科橙開盤，我們是嚴格按照政府相關部門指導意見進行定價銷售。這也是一種承擔社會責任的表現。否則，（每平方米）再加2000元，萬科橙照樣賣完。

　　判斷北京樓市，看地價是關鍵，分清兩類項目：一類是以萬科為代表的，前兩年拿的地地價水準在15000元/平方米以內的，入市不存在市場風險。我對市場沒有擔心。政府指導價格也會區分不同區域。另一類是2013年的高價地項目，這些企業心裏比較緊張。政府不會在這類項目上限價，但房子有沒有買主是個問題。”

　　——萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶

　　印象臺湖二期住宅將從預期的26000元/平方米的毛坯房源，調整為22000元/平方米的精裝修産品入市。開發商稱，是希望在保證合理利潤的範圍內實現高週轉消化。新京報記者 李冬 攝

　　（上接B10版）

　　■ 市場動向

　　即將入市樓盤未現價格鬆動

　　北京住總萬科橙的低價入市是否真的會領降市場？本週，記者走訪了多個即將入市的樓盤，未發現有價格鬆動。在通州，相距不遠的富力金禧花園、合生濱江帝景均在3月16日獲得最後一期的住宅預售證，預售價格與上期相比均有上漲。

　　富力金禧花園3月16日取得了預售證，是項目最後一棟樓，共237套房源，精裝修，擬售均價為28000元/平方米，預計本週末入市。據了解，該項目上一次開盤是2012年6月，成交均價在17000元-18000元/平方米，此次開盤的是金禧花園的最後一棟住宅樓。據北京富力相關人士透露，此次兩居均價為28500元/平方米，三居均價在27000元/平方米，目前蓄客情況較好。

　　距富力金禧花園不遠的合生濱江帝景，目前在售的C8號樓，自去年9月28日開盤至今，僅存少量137平方米的三居房源，精裝修報價28500元/平方米，相比今年前兩個月26500元/平方米的報價，已有每平方米2000元左右的上浮。項目于3月16日取得C3、C6、C7三個樓座共490套房源的預售許可證。據悉，這也是濱江帝景最後3棟樓。其中，C3號樓有214套房，擬售價格為23354元/平方米；C6號樓60套房，擬售價格為29506元/平方米；C7號樓216套房，擬售價格為27609元/平方米。歷史數據顯示，項目去年八九月份的開盤價是23000元/平方米。據接近該項目人士透露，目前合生濱江帝景的定價仍然處於合理範圍內，且存量有限，其主力戶型也是市場上較為稀缺的，因此後市沒有太大壓力。

　　業內人士指出，通州區內拿出400萬元進行改善置業的人畢竟是少數，加之通州整體房價處於較高點，富力金禧花園、合生濱江帝景、K2海棠灣等改善型項目的競爭較為激烈。

　　■ 分析

　　樓市調控無新政北京房價或維穩

　　“從剛結束的兩會上釋放出的信號來看，北京樓市短期內不會再出新的調控政策。”亞豪機構研究總監郭毅表示，中央對房地産行業將實行穩定的長效調控，因此北京樓市也會維持穩定，但由於低於市場價格30%的自住房對市場心理造成的衝擊，預計北京今年的房價漲幅會出現下滑。

　　“北京等一線城市的購房需求最堅實，房價也最穩定，但整體漲幅在減緩。”DTZ戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞也表示，兩會後不會有更嚴厲的調控政策，他表示本屆政府工作報告裏面沒有提到“樓市調控”這四個字，這是八年來的首次。

　　何衍鈞分析，從現有的長三角降價案例看，除了樓市供應大外，不少開發商其實是跨行業運作，主業為服裝、皮鞋或礦業，當主業資金緊張就會把樓盤降價快速收回資金，但其開發量有限，對市場影響很小。2013年樓市太過火爆，今年自然會“增長慢一點”，政府對樓市的目的是穩定市場，而不是讓樓市出現“廣泛下調”。

　　據了解，除了兩會釋放出調控更加市場化的信號外，由於近期A股上市房企如天保基建、中茵股份的非公開增發方案獲得了證監會審核通過，成為上市房企再融資的實質性開閘，令少數業內人士預計，今年或許三四線城市的樓市調控會出現“鬆綁”。

　　“北京的房價還會漲。”北師大房地産研究中心主任董藩3月17日在實名認證的微博上表示，政府會重點防範溫州、鄂爾多斯（注：樓市降價）情況蔓延，防房價下跌。而國金證券也認為，兩會信號顯示未來政府可能會對這些地區出臺一些政策，是“超預期的行業利好”。

　　VS 房企視角

　　微漲快跑

　　記者從多家房企了解到，由於北京市住建委對區域房價的整體目標控制並未放鬆，大幅漲價的樓盤申請預售證較困難，以及房企對後期市場供應增加、競爭加劇的擔憂，不少項目都採取了“微漲快跑”的銷售策略。

　　郭毅表示，2013年底開盤的項目，排號人數和推出房源數量很多是4:1、3:1的情況，現在則是2:1或1.5:1，供需比趨於平衡。自住房的大量供應使部分剛需人群出現觀望心態，部分庫存以中低價位剛需盤為主的開發商也因此看淡後市，並降低利潤預期。

　　據了解，從3月入市熱銷的項目看，無論是針對改善型的中高端住宅北京華僑城，或是別墅項目格林雲墅、西山藝境，或針對首次置業的剛需客群的住總萬科橙、金融街融匯，一方面都經歷了較長時間的蓄客期，有充足的客戶資源；另一方面，最終的銷售價格比以前釋放出的預計價格稍低。這也是這些項目熱銷的重要原因。

　　“北京還沒有出現降價樓盤，只是漲幅受限。”3月開盤的一家央企樓盤相關負責人告訴記者，目前銷售的項目一般是2012年或之前拿地，當時土地價格還較合理，項目利潤率達標就願意快速出貨，但很多2013年高點時拿地的項目則面臨較大的壓力，在信貸相對較緊的宏觀環境下，開發商更希望加快推盤節奏以保持穩健的現金流。

　　信心不減

　　對於近期市場的一系列波動，有多位房企人士表示，市場出現階段性微調是正常現象，且目前看來並未出現實質性下調的跡象，對北京市場仍然看好。

　　某央企開發商相關負責人對記者表示，2014年一季度還沒結束，對於全年的市場走勢並不需要過度悲觀。

　　“我們對北京的市場是持續看好的，未來也會進一步收縮三四線的項目存量，增加一二線城市的土地儲備，未來還有機會。”一位不願具名的房企相關負責人如是説。

　　泰禾集團品牌總監沈力男也認為，從政策層面來説，看不到對行業有什麼不利消息。“尤其是去年底和今年初，土地市場的熱情高漲，後續效應還沒有完全釋放出來。”沈力男同時指出，從技術層面上分析，2014年樓市的量價漲幅不會維持去年那麼高的水準。記者 李捷 自曾暉