北京稀缺地塊限價成交 價高未必得需留保障房面積

　　今天，北京市土地交易市場成交4宗，成交額66.9億元。其中，經過14家企業競買角逐，備受市場關注的稀缺居住用地夏家衚同地塊，以“限地價，競保障性住房面積”方式成交，約7.66萬平方米規劃建築面積中，須配建公租房面積為3.8萬平方米，約佔一半。北京市國土局相關負責人表示，稀缺地塊不搞簡單的“價高者得”，意味著政府不是單純追求土地收益最大化，而是考慮了優質土地資源與民生保障的有機結合。

　　稀缺地塊限制地價

　　競拍配建公租房3.8萬平方米

　　位於豐台區花鄉紀家廟地區的夏家衚同居住用地，是豐台區8個重點村改造項目中最早實現土地供應的地塊，也是近年來北京供應的位置較為稀缺的居住用地之一。

　　該宗地土地面積14.36公頃，建設用地面積2.74公頃，規劃建築面積約7.66萬平方米，出讓公告規定，將配建建築面積不少於1萬平方米的公共租賃住房。由於北京住宅市場逐漸郊區化，並且三環內原則上已不再新增住宅用地，而該地塊緊鄰北京西南三環，區域內擁有多條地鐵交匯，具有明顯的交通區位優勢，所以吸引了14家企業參與競買。

　　儘管是“香餑餑”，但不搞簡單的“價高者得”。這次北京夏家衚同的競拍，北京市實行了“限地價，競保障性住房面積”的出讓方式，這也是北京當前居住用地出讓的主要方式。 “限地價，競保障性住房面積”，即國土部門事先針對出讓地塊設置土地出讓價格上限，當企業競價達到上限價格時即停止競價，競買人轉為現場競建保障房面積，競報保障房面積多者勝出。

　　最終，兩家地産公司的聯合體以17.7億元競得夏家衚同地塊，溢價率35%，並在達到地價上限後，通過現場競建方式增加公租房面積2.8萬平方米。最終該宗地商品房面積約為3.86萬平方米，公租房面積為3.8萬平方米。

　　據介紹，截至目前，北京市國土局採用這種交易方式競建出的保障性住房面積約77萬平方米，由此減少的土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。

　　競建公租房、減少商品房，客觀上提高了該項目商品房的平均樓面價，會否對周邊乃至北京全市的房價産生影響？

　　該負責人表示，該項目屬於孤立住宅用地，建築規模較小，對房地産市場整體的價格影響有限。

　　土地收益讓利於民

　　預留産業用地，解決當地農民就業

　　據了解，夏家衚同原是花鄉花神廟苗圃職工的集中居住地，後逐步發展成自然村，是北京三環路以裏有名的“城中村”之一。當時，夏家衚同共87個住宅院落，當地人口506人，租住流動人口卻有約7000人。村民主要以出租房屋為生，平均每戶年租金收入幾十萬元，但由於人口比例嚴重倒挂，區域人口密度過高、公共設施不堪重負，消防隱患非常嚴重、治安問題特別突出。

　　北京市啟動50個重點村舊村改造項目，涉及豐台區8個重點村，夏家衚同正是其中之一。豐台區也希望通過實施舊村改造工作從根本上解決該地區居住、就業、社保、流管等各類問題。該項目搬遷整治土地面積16公頃，涉及201戶、506人，集體企業拆遷面積約8萬平方米，土地開發補償費約12.5億元。

　　得益於北京重點村舊村改造“一村一策”的政策規定，搬遷整治土地過程中，項目嚴格按照規定維護農民的合法權益。

　　同時，為解決村集體經濟的後續發展和農民收入問題，項目預留1.03公頃的産業用地，規劃建築規模為3.6萬平方米，發展高端商業服務，帶動集體經濟發展，解決當地農民就業問題，增加農民的經濟收入。

　　而在該項目今天成交後，所得價款將優先返還項目實施單位土地一級開發投入12.5億元，其餘部分將全部用於保障房專項資金、市政府軌道交通等重大事項資金、教育資金、農田水利建設資金等各項民生工程建設，改善城市基礎設施配套建設，提升區域發展承載力能力，實現土地收益讓利於民。

　　探索土地交易方式

　　下半年繼續保障土地供應

　　除了夏家衚同地塊外，當天成交的另一居住用地為昌平區沙河鎮（沙河高教園）居住用地土地，為北京市“新國五條細則”出臺後首次供應的“自住型、改善型住房”用地。

　　據北京市土地交易市場公告顯示，該地塊總面積37.54公頃，建設用地面積18.26公頃，建築規模約51.12萬平方米。該宗地配建了26萬平方米公租房，回購價格為11000元/平方米，其餘居住用途房屋均作為自住型、改善型商品住房，銷售限價14000元/平方米。北京市國土局相關負責人表示，這是北京市增加“自住型、改善型住房”土地供應的具體舉措。該宗地採用了“限房價，競地價”方式出讓，掛牌起始價約30.5億元，共有3家企業參與了競買，最終由恒大地産集團有限公司以35.6億元競得，溢價率17%。

　　據統計，2013年以來，北京市按照國家宏觀調控要求，不斷加大普通商品住房用地供應，上半年已共推出經營性用地約598公頃，相當於去年同期的3.8倍，其中住宅用地約436公頃，相當於去年同期的4倍；商服用地約162公頃相當於去年同期的3.4倍。

　　“在堅持宏觀調控方向不改變，態度不動搖、力度不放鬆的基礎上，採取措施，穩供抑價。”相關負責人介紹，北京市下半年在土地供應方面，一是繼續穩妥均衡推進，優先確保保障房用地需求，進一步增加自住型、改善型住房的土地供應，預計年底前可推出經營性用地600至700公頃，二是進一步探索完善土地交易方式，繼續試點完善“限房價、競地價”交易方式，並探索研究“競報異地建設保障房面積”的掛牌方式，在實現城市規劃的同時，引導企業承擔更多的社會責任。(朱競若 余榮華)

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