北京首個限價商品房項目遭遇多重挑戰

　　限價商品房能否平抑房價？本報記者獨家調查後發現——

　　北京首個限價商品房項目遭遇多重挑戰

　　“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”，國五條北京實施細則中的這樣一句表述，引發了人們對限價商品房的普遍關注。不久前，北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，這個管理政策將很快出臺。業界由此認為，商品房限價時代即將到來。

　　中國青年報記者在採訪中發現，早在3年前，北京市就開始了第一個限價商品房項目的建設。那麼這個項目進行得如何？限價商品房是否真的起到了降低周邊房價的作用？

　　從地鐵房山線長陽站出來，會看到一大片正在建設的樓盤。地鐵口好幾個小夥子在向來往的行人散發樓盤廣告單。

　　“這邊房價現在差不多接近每平方米兩萬元了。”散發樓盤廣告的小夥子告訴中國青年報記者。

　　這個區域是房山區長陽鎮起步區，是房山規劃的CSD（中央休閒購物區）的核心。中國鐵建、中糧萬科、北京城建、首開、首創等多家知名開發商都在這個區域拿地開發。

　　從2009年下半年開始，這個區域就成為北京樓市一個著名的地區。不僅僅因為多個知名樓盤在此競爭、不斷拉升房價，更為引人關注的是，在這個區域建設了北京市第一個限價商品房項目——中國鐵建長陽國際城（以下簡稱長陽國際城）。

　　限價商品房能否調控周邊房價

　　按照北京市的設計，推出限價商品房是為了穩定房價，同時解決夾心層買房難的問題。

　　2010年5月20日，北京房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地舉行現場競價，最終被中國鐵建房地産集團有限公司（以下簡稱“中鐵建”）以14.6億元拍得。樓面價6205元/平方米。

　　與別的土地拍賣不同，這個地塊在拍賣之前就已經確定了將來建成樓盤的出售價格：12500元/平方米。

　　2009年9月之前，房山區的房地産均價為每平方米6000元左右，出讓的土地樓面價在每平方米2000元左右。但是，就在2009年，北京市的南城計劃推出，地鐵、CSD概念相繼推出，房山一下子成為開發商角逐的熱點。

　　2009年9月，萬科在長陽拿下地塊，樓面價一下拉升至每平方米近6000元。地價的驟升造成該地區房價的大漲。到了2010年中鐵建拍下限價商品房地塊時，長陽的房價已經達到每平方米14000元。2010年7月，萬科長陽半島一期開盤的價格就是每平方米14000多元。但是從整個房山區來看，2010年年初，房山區二手房價還不到每平方米10000元。

　　2011年4月15日，長陽國際城正式開盤，這個時候，周邊樓盤的價格再次上漲。根據北京市住建委網站提供的數據，中糧萬科長陽半島2011年8月預售的房屋成交均價為每平方米16299元；首開熙悅山2011年6月預售的成交均價為每平方米13820元；建邦華庭2011年8月預售的成交均價為每平方米15733元；金地朗悅2011年9月預售的成交均價為每平方米15866元。

　　長陽國際城的價格確實低於周邊樓盤，但是這個項目是否拉低了周邊的房價？從數字上無法得到體現。

　　值得注意的是，2011年2月16日，北京市出臺房地産調控措施，也就是著名的京15條，對房地産限購措施進行了細化。

　　2011年10月以後，北京樓市整體進入蕭條期，全市房地産交易量大減，多個區域的樓盤開始降價銷售。長陽區域也不例外。

　　“2011年4月買房的時候價格低於周邊項目，但後來限購造成樓市整體形勢不好，周邊樓盤也在降價銷售，旁邊的一個項目，售價最低的時候每平方米13000元，跟長陽國際城差不多。”長陽國際城一位業主説。他並不認為是長陽國際城的出現導致周邊項目降價，而是當時整體樓市的大環境不好造成一段時間的促銷。

　　這種狀況一直持續到2012年3月底，根據北京市住建委網站的數據，位於長陽鎮的北京城建徜徉集2012年3月預售的成交均價僅為每平方米13106元。

　　但有意思的是，長陽區域的大多數樓盤在2011年10月至2012年5月之前都選擇了不銷售。正是從2012年4月開始，北京樓市開始復蘇。

　　根據北京市住建委網站的數據，中糧萬科長陽半島2012年5月底預售的成交均價已經達到每平方米17631元，12月達到每平方米17799元；北京城建徜徉集2012年5月底預售的成交均價上升到每平方米14605元，8月達到每平方米16060元；金地朗悅2012年5月底預售的成交均價為每平方米15199元，7月就達到每平方米17251元，10月達到每平方米17407元；首開熙悅山2012年9月預售的成交均價達到15617元。

　　今年3月，這個區域的樓盤價格已經普遍達到每平方米近20000元。

　　誰動了我們的小學入學資格

　　2012年年底，長陽國際城竣工交付使用，業主們陸陸續續搬了進來。然而，僅僅住了幾個月，長陽國際城的業主們就開始不安起來。

　　讓長陽國際城業主不安的是子女的小學入學問題。

　　距離長陽國際城200米左右，有一所尚未完全建設完工的小學。這所小學有著響亮的名字——北京小學長陽分校。

　　從2010年開始，這所小學就成為這個區域所有樓盤銷售的活廣告。

　　“當時，這個區域所有的樓盤都在宣傳，説北京小學要在這裡建一個分校，在這邊買房，將來小孩都可以到這個小學上學。”尹小姐告訴記者。

　　尹小姐是長陽國際城的業主，她至今還記得當時來這個區域看房的情景，這個區域所有樓盤的銷售人員都非常肯定地向看房人保證，將來子女都可以進入這個著名的小學讀書。

　　2010年10月，萬科宣佈與西城區教委、房山區教委合作，將北京小學引入長陽鎮起步區。

　　根據公開資料，北京小學長陽分校是公辦性質的教育機構，萬科負責學校校捨得代建。

　　當然，萬科並非義務做善舉，這家公司在這個區域正在建設一個能容納7000多戶的樓盤：長陽半島。根據公開資料，中糧萬科長陽半島項目業主的子女將擁有優先入學的資格。

　　很多購房人因此都將目光盯準長陽半島項目。

　　“我從2009年就開始關注這個地方了。”覃先生告訴記者，由於自己工作就在房山區，很早就看到了房山區CSD的規劃，在長陽起步區還是一片空地的時候就多次來考察過。

　　2010年，中國鐵建長陽國際城開始排號，覃先生符合這個限價商品房項目的購買條件，遂參與了排號。

　　“當時特意問了銷售，將來能不能進北京小學長陽分校讀書，銷售毫不猶豫地給予肯定的回答。”

　　“當時很多買長陽國際城的人都圖的是孩子能進北京小學房山分校。”覃先生説，因為這個小學距離長陽國際城只有200米，按照北京市教委的規定，小學是就近入學原則。

　　大多數業主都覺得這是不用擔心的問題。不過，很快他們就不得不擔心起來。

　　2012年11月，長陽半島的業主接到開發商的短信，説受房山區教委委託，統計北京小學長陽分校適齡兒童。這條短信讓長陽國際城的業主緊張起來：為什麼自己沒接到這樣的通知？

　　長陽國際城的業主開始找開發商、物業公司、房山區教委、長陽鎮教委。開發商拒不露面，物業公司告訴業主，這個小區的孩子只能去村裏的小學就讀。

　　“大家無法接受，那個村裏的小學距離小區要遠得多，而且要穿過小區旁邊的一條主路。”覃先生説。

　　在與房山區教委的多次交涉中，長陽國際城的業主越來越覺得不安，因為每一次得到的答覆都不同。

　　業主們説，一開始，房山區教委的答覆是誰開發誰配套，沒有配套的小區需要等政府安排。這就意味著，那所著名小學只能是萬科的業主享有，因為是萬科承建。今年3月，房山區教委表示，北京小學房山分校是萬科的業主專屬。但到了4月初，房山區教委的一位科長表示，這個小學是萬科業主優先，其他都沒定。

　　長陽國際城的業主不明白，明明是一所公辦學校，怎麼就變成某個樓盤的專屬小學？查閱了大量的規劃、文件之後，這些業主突然發現，長陽鎮起步區的9個地塊，在土地出讓之前就已經規劃了3所小學。

　　“長陽國際城在其中的6號地，按照規劃，最近的小學就是現在的北京小學長陽分校。那個村裏的小學根本就不是規劃中的小學。”覃先生告訴記者，業主們不斷就這個問題諮詢房山區教委，但至今沒有得到肯定的答覆。

　　長陽國際城的業主覺得很委屈，難道就因為自己購買的是限價商品房就應該付出子女教育權不平等的代價？

　　中國青年報記者與房山區教委取得聯繫，得到的答覆是北京小學長陽分校不是專屬小學，其設計辦學規模為24個班，學校竣工後要移交教委使用管理。入學原則是“免試就近入學”。目前，北京小學長陽分校正在進行後期工程建設，尚未移交教委管理，因此，入學範圍還未劃定。最近教委正在開展區域生源調查登記工作，屆時，將就該地區學生入學問題進行統籌考慮，力爭讓更多的孩子享受到優質教育。

　　繞不開的分配監管問題

　　作為北京第一個限價商品房項目，長陽國際城從拿地之初就頗受關注。

　　按照規劃，這個樓盤共有2394套房源，要在2011年4月15日開盤時一次性賣出。當時排號購房的人已經有近9000人，其中7260多人是通過審核的首套房置業者，後面1000多人是改善需求者。

　　不過，2011年4月15日，排號的購房人卻發現，少了800套房源。

　　“沒有人解釋為什麼少了800套。”尹小姐告訴本報記者，當時自己在7260多人的購買者中排在倒數十幾位，覺得自己肯定沒有機會買到房了。

　　4月15日的銷售情況確實如此，沒有輪到尹小姐。

　　不過，事情就是這麼富有戲劇性。大概兩個月過後，尹小姐突然接到長陽國際城銷售人員的電話，催促她趕快去選房。

　　“我當時都覺得不可能，到了售樓處發現還有100多套房源可供選擇。”尹小姐説，後來得知，自己買到的正是兩個月前被“雪藏”的那800套房源。

　　不只對這800套房源頗有爭議，最初銷售的1594套房源也存在諸多疑問。

　　業主覃先生最初排在3000號，如果項目的銷售很搶手的話，他是沒有機會參與選房的。但第一批選房就通知了他，遺憾的是，他因為沒有喜歡的樓層和戶型放棄了。

　　但兩個月後，覃先生接到銷售人員的電話，讓他再次選房，這次他很意外地選到位置最好的房子，同樣也是最初被“雪藏”的那800套房源中的一套。

　　多位業主都有同樣的經歷。2012年年底，長陽國際城交房入住。時至今日，業主們發現，入住率最高的居然是後期銷售的那800套，最初銷售的那1594套入住率非常低。

　　“最初賣出的那1000多套房源中，很多現在都沒有裝修，到了晚上，亮燈的零零星星。”一位業主告訴記者。

　　按照規定，這個限價商品房樓盤的業主拿到房産證起兩年內不得銷售，也不得出租。但是，業主們發現，租出的房子已經不止一套兩套。

　　覃先生告訴記者，自己的隔壁就被租了出去。尹小姐也曾接到過仲介的電話，問其要不要把房子租出去。“出租房屋的事根本就沒人監督。”

　　不僅如此，多名業主對樓盤品質不滿意。記者就此項目的情況採訪中鐵建，但對方以房産部長出差為由至今未回復。

　　出現在保障房分配中的問題似乎也在這個限價商品房項目中逐漸顯現。不過，今年北京市的房地産調控政策中還提到要推廣這種模式。

　　“從長陽這個項目現在的情況看，其實是政府跟開發商的責任邊界不清楚。” 中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強説，把房子賣給誰，以什麼樣的價格賣，開發商根本沒有動力去監督。如果政府沒有足夠的能力和手段對此進行監督的話，一定會出現保障房分配中出現的種種問題。如果政府沒有監管的能力，不理清自己的責任，將來的問題會層出不窮。

　　陳國強告訴記者，推廣限價商品房模式的政策大有問題。商品房是要用市場化的手段、機制配置資源，但政府現在要從價格上進行限制。企業參與這樣的項目面臨很大的市場風險，很有可能不賺錢，甚至賠錢。而從實際操作來看，如果大面積地進行限價管理，政府有能力把每一個樓盤的價格都合理確定嗎？這顯然不是政府能做到的事。記者 李松濤

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