北京首套房貸者平均27歲 過早購房致住房需求提前釋放

　　中國社科院《房地産藍皮書》昨發佈——

　　“房地産藍皮書指出，房地産市場供需總量和結構矛盾積累多年，2013年調控難度進一步增大。

　　調查報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。

　　過早購房致使住房需求提前釋放，也對住房價格的上漲産生了一定的刺激作用。”

　　昨日中國社會科學院城市發展與環境研究所發佈了《房地産藍皮書》，認為如果嚴格執行20%個稅政策將壓縮存量住房供應，短期內加劇供不應求市場格局，可能助長房價增長。

　　都市房價仍會上漲

　　從全國範圍看，2012年房價增速基本得到控制，商品房銷售均價為5791元/平方米，同比增長8.1%。北京等16個省份商品房均價平穩上升，漲幅低於10%。房地産藍皮書指出，房地産市場供需總量和結構矛盾積累多年，2013年調控難度進一步增大。

　　“如嚴格執行20%個稅政策將壓縮存量住房供應，短期內加劇供不應求市場格局，可能助長房價增長；如政策重心轉向住房持有稅，則加快存量住房入市供應，緩解供不應求格局，可能促使房價平穩走勢或有所回調。”該發展報告副主編李恩平表示。

　　“我們現在是限購、限價、限貸、限賣等行政強制手段，或可能有一個量價齊跌或者小幅下跌的結果，但是只具有短期的階段性效應，不僅不可能改變中國房地産市場供求關係的基本面，而且牽扯著市場反彈與增強調控力度，交替反覆的惡性迴圈的風險。”中國社會科學院城市發展環境研究所原所長牛鳳瑞表示。

　　“去年年底樓市的快速反彈，實際就給我們一個提醒，單靠行政措施來推進，短期內雖然能見效，但是長期的效果實際是很難説的。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙松昨日在發佈會上表示。

　　保障房關鍵是公平

　　《房地産藍皮書》指出，2012年保障性住房建設目標700萬套，相比2011年的1000萬套有所減少，最終開工建設781萬套。從2008年起，保障性住房掀起空前建設規模，但保障性住房的融資、分配、管理等方面則存在著一系列問題，亟待解決。

　　全國住房保障的財政支出中，2010年中央財政支出佔16%、地方財政支出佔84%，2011年中央財政支出佔9%、地方財政支出佔91%。可見，承擔保障性住房建設資金籌集壓力的主要是地方政府，而對於財政收支剪刀差長期存在的地方政府來説，同時承受了雙重壓力。

　　“一是土地出讓等財政收入的減少，二是住房建設等財政支出的增加，這也加劇了保障性住房建設資金的融資難度。”李恩平表示。

　　過早購房致使住房需求提前釋放

　　調查報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。房地産藍皮書認為，年輕人急於買房的原因首先是“結婚需要”，其次是“住房保障體系不到位，缺乏安全感”以及“租房價格貴，居住條件不穩定”、“房價漲得太快”等。

　　過早購房致使住房需求提前釋放，也對住房價格的上漲産生了一定的刺激作用。在限購政策下，也有部分購房者為規避購房套數限制，或者考慮到換房交易稅費的提高，選擇了購買超過當前需求的住房。過早、過大購房的行為，一定程度上不必要地擴大了自住性住房的需求。

　　針對年輕人購房的所謂“剛需”，中原地産市場研究部總監張大偉就認為，剛需是被臆造出來的概念。“衣食住行是人的4大基本需求，但這4個需求裏面的‘住’是只對應了房屋的居住屬性，而不是投資屬性。無房的必須買房根源是恐慌，全中國目前並沒有多少無家可歸的人。”

　　三、四線城市地價可能下跌

　　《房地産藍皮書》認為，2013年房地産用地供應總量將會穩中有增。但鋻於當前宏觀經濟形勢、政策背景，以及2012年待開發土地存量較大，已供土地開發建設速度加快，未來房屋供應量有望持續增加，房地産用地交易量可能不會大幅上升。

　　由於一線城市土地供應不足，以及各地優質地塊供應緊張，再加上較為寬鬆的貨幣環境，預計2013年地價會繼續攀升，且地域差別仍將存在： 一線城市及部分重點二線城市供應短缺，地價上漲壓力較大；大部分二、三線城市供應充足，地價上漲幅度不會太大；廣大三、四線城市供應充足但潛在需求相對較弱，地價將保持平穩，個別城市甚至會存在下行風險。

　　藍皮書認為，2013年城市間房地産市場分化將加劇：中小城市新增自住性住房需求主要來自鄉-城移民，房價收入關係向農民工和農村家庭收入看齊，房價增長可能相對平穩甚至有所回調。大城市以追求多樣化就業機會和消費服務的中高收入城-城移民為主，其房價收入關係向全國各地家庭高收入看齊，房價可能存在一個持續的增長空間。文/本報記者　范輝

　　公積金調整後貸款佔比回落

　　截至24日，4月北京二手住宅網簽量為3702套，比1月同期下降74.4%。受到公積金新政的影響，公積金貸款佔比低於正常水準。

　　以鏈家的成交來看，4月以來公積金貸款佔比約30%，比1月正常水準下降約6個百分點。雖然仲介公司的成交數據統計不代表全市水準，但基本能夠體現市場趨勢。鏈家地産市場研究部張旭認為，4月7日公積金政策調整後，換房人群的首付比例大幅提高，再加上貸款額度與繳存的綜合性限制，使用公積金貸款購房的佔比與2012年下半年至今年1月水準相比有所回落。

　　自“國五條”出臺至今（2月20日之後），有23個城市和地區先後調整公積金政策。根據核心內容的不同，可以看出這一番調整偏向各異。其中，北京、蘇州、福州、長沙、武漢、成都和麗江為較典型的收緊性調整，上海和杭州也有小幅收緊；貴州、泰安、湘西（部分城市）、煙臺、南昌、瀋陽、焦作、綿陽、巴彥淖爾為寬鬆性調整。

　　張旭認為，不管公積金是出於何種原因收緊還是放寬，基本可看到各城市在收緊的過程中都不同程度減少對剛需的誤傷，也或多或少會影響到改善性需求。但從政策影響看，公積金政策的收緊使得購房門檻提高，將促使需求釋放節奏放緩，但總量不會明顯減少。（記者 范輝）

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