房屋70年産權之“坎”到底該如何跨越

　　隨著政府保護合法收入，創造條件讓更多民眾擁有財産性收入，特別是保護私有産權的法律規定和民間意識不斷明晰，再加上城鎮居民住房自有率已達90%，70年産權問題的坎兒再也繞不過去了。土地使用權續期應貫徹“低費率、廣覆蓋、每年繳”的原則，有償續期是必然的，但續期費用按市場地價較高折扣收費也是必然的。對於非自住房（特別是兩套以上住房），由於多享受了公共服務、多佔用了社會資源，續期費率自然也該提高。

　　在原先的《房地産産權證書》中，僅標有土地70年使用期限的起止時間，而無房屋所有權的起止時間，而在新版《不動産權證書》上，明確設置的“使用期限”一項，引起廣泛關注，甚至有媒體報道稱，設置“使用期限”一欄，意味著“全國業主變房客”。對此，國土部部長姜大明上週日在十二屆全國人大三次會議第二次全體會議前回答記者提問時表示，證書有權利類別，包括房屋所有權和土地使用權，“使用期限”是登記土地使用期限，房屋所有權是沒有期限的。

　　按姜部長的説法，則70年僅是業主行使土地使用權的時間，而業主對房屋則擁有無限期所有權。不過，筆者比較迷惑，既然土地所有權是政府的，業主只交了70年使用權費用，那麼，使用權到期後，政府完全可行使所有權，將土地無償收回。相應的，業主也可行使所有權，將地上建築物拿走。問題是，誰都知道“房隨地走”，房屋所有權必然受到土地使用期限的牽扯，這是無法避開的。於是，業主對房屋的所有權還是無法落到實處。

　　之所以在新版《不動産權證書》上明確設置“使用期限”一項，國土部的解釋，是為了更加醒目地標明土地使用期限，提醒業主在使用期限到期前及時去續期，以實現對於房屋的所有權。事實上，這一點在相關法律中已有規定，《城市房地産管理法》第二十二條規定，“土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准”。言下之意，現在所有買的房子到期後，業主有優先續約權，只要業主還要，別人就不能要，業主不要，則別人才可以要。

　　這一思路，便是2007年《物權法》149條明確規定的，即“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但續期的細則，特別是收費標準則就不明確了。

　　1987年之前，“土地不準租賃和買賣”的原則已經上升到了誰也不敢碰的意識形態高度，否則便會觸犯刑法。但是，外資進來後要蓋房子，不能讓人家懸在空中，於是就借鑒了我國香港地區的土地批租制度。在我國內地，這一嘗試最先是從深圳1987年土地有償出讓開始的，並經過1987年4月《憲法》的修正，規定“土地使用權可以轉讓”，從而確立了所有權和使用權分離的土地出讓模式。

　　因此，70年産權只是當年急就章式的暫行規定，卻一直沿用至今，再加上當年私人房屋不多，還沒有多大必要考慮“70年後怎麼辦”的問題。關於這一點，就連2007年看似繞不開的《物權法》發佈也有意無意地避開了，僅僅提出“自動續期”，但沒有提續期的具體標準。用北京大學國家發展研究院教授周其仁的話來説，就是“改革現在兩隻鞋，一隻已經脫下來了，一隻鞋還懸著，這是漸進改革的結果，留給未來解決”。

　　隨著政府保護合法收入，創造條件讓更多群眾擁有財産性收入，特別是保護私有産權的法律規定和民間意識不斷明晰，再加上“房改”（公房歸個人）和上世紀90年代以來住房市場的高速發展，如今我國城鎮居民住房自有率已經達到了90%，70年産權問題的坎兒再也繞不過去了。如何續期，目前來看有兩種模式，一是房隨地走，政府補償，即政府行使所有權，到期後收回土地，並對地上建築物按一定折舊給予補償；二是重簽合同，續繳出讓金，即按市場地價或一定折扣繳納出讓金，可以一次補交或每年收取。

　　筆者認為，第一種模式不符合保護私有産權的大方向，第二種可行性比較高，但按市場地價100%補交可能性不大，特別是一些只有一套自住房的業主，按市場價較高折扣補交來續期是大概率事件。上世紀80年代末，深圳以20年産權出讓了一些使用許可權為20年的商用土地，2001年前後，這些用地陸續到期。2002年至2004年，深圳嘗試以補繳100%的市場地價作為續期條件，但沒有任何業主響應，原因就是“價格太高了”。2004年，深圳發佈《深圳市到期房地産續期若干規定》，重新劃定補繳標準，補繳地價下降為公告基準地價的35%。由於補交額可承受，拖欠地價無法轉讓，在實現資産收益需求的情況下，業主通過補繳獲得了續期。

　　有償續期是必然的。一方面，續期意味著重新獲得一定年限的土地使用權，需向土地所有者繳納使用費或土地租賃費；另一方面，國有土地出讓是政府公共服務融資手段，土地價格僅包含了政府免費提供70年公共服務的貼現值，70年後若要繼續享受公共服務，就需向政府繳納公共服務使用費，作為政府提供公共服務的資金來源；再者，部分地價上漲是城市人口集聚和公共服務完善的體現，而不是個人投入所致。

　　但續期費用不會太高，按市場地價較高折扣收費也是必然的。按市場地價收費不符合“讓更多群眾擁有財産性收入”的政策導向；況且只有一套自住房的居民，並無財産性收入，很多繳不起市場地價；最後，要從居民綜合稅負、社會保障的角度看待續期費用問題。稅收和土地使用費都是政府提供公共服務的資金來源，而在流轉稅制下，居民承擔了絕大部分稅負，再加上社會保障幅度並不高，住房擁有“低成本、高價值”發揮了緩衝高稅負、衝抵社會保障的角色。

　　因此，土地使用權續期應貫徹“低費率、廣覆蓋、每年繳”的原則，而對於非自住房（特別是兩套以上住房），由於多享受了公共服務、多佔用了社會資源，續期費率自然也該提高，這事實上就是房産稅，也是土地財政向稅收型財政轉型和公共財政的建設。