房價回落有利市場消化庫存(市場觀察)

　　國家統計局日前公佈的數據顯示，房價回落態勢明顯。市場人士普遍認為樓市調整格局已經形成。近來多地根據市場變化取消了樓市“限購令”，對此，專家指出，取消限購意味著市場機制的恢復，樓市庫存有望進一步消化。

　　8月樓市價格整體疲軟

　　房地産市場今年以來一改以往“高歌猛進”的發展勢頭，國家統計局最近公佈的《2014年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》報告顯示：絕大部分城市房價環比出現下降，其中部分城市降幅有所收窄，大部分城市房價與去年同期相比仍有小幅上漲；在二手住宅價格環比下降的67個城市中，25個城市降幅比上月收窄，比7月份增加了22個；新建商品住宅價格環比下降的68個城市中，21個城市降幅比上月收窄，比7月份增加了13個。

　　分析人士指出，住房價格下跌城市個數在增加，整體跌幅也在擴大。如果説二季度是樓市局部性調整的話，三季度就是全面性調整，8月份樓市價格走勢依然疲軟，呈現出“量漲價跌”的勢頭，調整趨勢明顯。

　　“從供給面來看，最近一段時間投資增速明顯放緩，但保障性住房建設較快，房屋供給結構出現了積極變化；從需求面來看，投資、投機性需求明顯萎縮，自住、改善等剛性需求觀注度增加。最為重要的是，無論是消費者、投資者還是開發商，市場各方對房價的預期都已經有所改變，這些都是當前樓市疲軟態勢形成的內在原因。”天津財經大學經濟學院教授叢屹對本報記者表示。

　　取消限購恢復市場機能

　　近幾個月來，隨著房地産市場的調整，已實施3年多的樓市“限購令”正在多地以各種形式退出歷史舞臺。統計表明，目前全國46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、珠海、三亞7個城市尚未取消限購。

　　“不難發現，限購政策本身是針對房地産市場需求過旺設置的。在特殊時期，這種‘一刀切’的做法難免誤傷剛需，但該政策的本意還是要控制投機性需求。現在，樓市雙向調整明顯，拿開“限購令”這只干預之手成為大勢所趨，也是市場機能恢復的一個必然結果。”房地産專家、原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容對本報記者直言。

　　叢屹認為，取消限購不僅是市場機能恢復的結果，而且是市場機能進一步完善的前提。“房屋通常具有居住和投資雙重功能屬性，我國房地産市場的問題恰恰是這兩大功能錯位造成的，即投資需求擠壓了居住需求。限購則是對投資需求的直接抑制，意在保護自住需求，這類政策註定是臨時性的。當市場隨著供給面的改善回歸理性，限購政策也就無疾而終了。一方面，限購取消，全面干預減少；另一方面，地産業也更加注重産品品質，努力迎合不同人的實際需求，這樣就為市場機制發揮更大作用營造了良好環境。”叢屹説。

　　未來仍會繼續向下調整

　　限購政策取消，價格持續疲軟的中國樓市將何去何從？浙江工業大學經貿學院院長虞曉芬認為，解除限購有利於恢復市場信心，也有利於激發市場的成交量，從而避免樓市硬著陸。但隨著房地産市場日趨成熟，一個漫長、持續的調整格局將不會因限購政策的取消而改變。

　　專家指出，長期來看，“穩中有降”仍將是大勢所趨。“投資者、投機者已經意識到炒房的風險；開發商意識到了房地産不再是暴利行業，只有滿足消費者居住需求才能生存；銀行等金融機構也隨著我國整體經濟結構的調整，將資金的便利之門敞向新興産業。因此，無論限購是否取消，房價暴漲暴跌的時代都已成為過去。雖然不同區域樓市會有一定程度的分化，但整體房價逐漸回穩是大概率事件。”叢屹表示。

　　市場人士普遍認為，未來房價的下行將引來真正的消費型購買者進入，從而有力地消化房地産市場的庫存，房價也將進一步回歸理性。

　　“沒有一個住房投機者敢冒接樓市泡沫最後一棒的風險。從這個意義上説，地方政府鬆綁限購，看上去是想救樓市，實際上會使更多的投資者遠離這個市場，從而加速樓市向下調整。這將使住房市場的性質發生根本轉變，也使得住房消費者進入市場的機會逐漸顯現。”易憲容分析。