土地增值稅能否改變樓市利益格局

　　近日，萬科公司小股東、北京市長歌律師事務所律師劉亞軍向深圳市鹽田區法院提出訴訟，要求萬科集團公司立即向全體股東公佈有關162個項目的土地增值稅繳納詳情。

　　劉亞軍接受中國青年報記者採訪時稱，自己持有萬科集團公司股票，如果按照萬科財報所稱，預提的40多億元土地增值稅算做納稅成本，他並無異議，但如果這些錢依然在萬科公司的賬上，也沒有對小股東進行分紅，他無法理解。另外，目前萬科公司籠統地説，160多個項目沒有結算，他想知道，具體哪些項目已經結算，哪些項目沒有結算。

　　2013年年底，有媒體兩次報道地産公司欠繳土地增值稅的問題，媒體報道引用的數據是，全國45家房地産企業應繳而未繳土地增值稅達3.8萬億元。也曾有媒體報道説，萬科的多個項目共計欠繳土地增值稅40億元。

　　萬科公司曾回應稱，質疑其利用計提土地增值稅準備金，一方面少繳企業所得稅，一方面又不在利潤中做扣除，涉嫌虛增利潤，是對會計處理和稅收實務缺乏了解。

　　事實上，近期被捲入土地增值稅欠繳質疑的多家房地産公司都做出回應，認為目前繳稅模式並不違法。那麼究竟房地産企業該如何繳納土地增值稅，一些地産商所執行的“土地增值稅提取後挂賬不繳稅款”算不算合理避稅，這種繳稅邏輯是不是真如地産商所言是媒體不懂稅收實務？

　　土地增值稅背後的爭議

　　在我國現行財稅體制中，土地增值稅屬於地方稅稅種，收入全部歸地方政府，由地方稅務局負責收繳。

　　中國社會科學院財稅法案例研究中心主任滕祥志接受中國青年報記者採訪時稱，土地增值稅的法理依據是《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實施細則》，相關的操作規章主要來自國家稅務總局。土地增值稅以納稅人轉讓房地産取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。

　　與很多稅種徵收的模式不同，土地增值稅實行先預徵，然後再清算的模式：企業先按照一定的比例，將土地增值稅繳到地方稅務局，銷售到一定程度後再“匯算清繳”，根據最終的銷售額“多退少補”。

　　目前爭議點主要集中在企業該何時進行最後的清算。

　　國家稅務總局給出的解釋是：一是必須清算的情形，包括房地産開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地産開發項目的；直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%或雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人登出登記的。

　　有地産商認為，企業在項目預繳土地增值稅時，就必須預提應繳未繳的土地增值稅成本，並在公佈的科目中説明這些應繳而未繳的稅項，但在未達到稅法規定的結算條件時，可以不繳，這種做法不違背相關法律，也非拖欠。

　　滕祥志認為，根據稅法原理和稅法規定，土地增值稅分為預徵和清算兩個徵收環節。在預徵環節，土地增值稅納稅義務人已經産生預繳的法定納稅義務。

　　違反預繳這一法定義務的，應該相應承擔法律責任，除非符合法定“免征”事由。商事主體在財務上所謂“計提”，僅在自己公司賬面上顯示和會計處理，如果沒有跟稅務機關發生關係，未按照稅法規定的期限預繳稅款的話，構成“未按照規定期限申報納稅”，其對應日常生活之“應繳未繳”概念，但與稅法的“欠稅”概念不同。“計提”和“沒有發生現時納稅義務”均為會計概念，其不能替代和混淆稅法概念，也不消滅其應承擔的稅法義務。

　　國稅總局關於清算的説明，滕祥志認為，稅務機關“可要求”清算的情形，在民商領域是一個選擇性規範，但在公法領域，就是一項義務。“可要求”對稅務機關來説是一項義務，“沒有不做的權利”，在法理上，行政主體不可以選擇，不得無故放棄。如果稅務局工作人員自由裁量把法律義務完全棄置，那就涉嫌瀆職。

　　企業自主掌握結算時點，算不算合理避稅

　　實際上，國家稅務總局早就擔憂土地增值稅應繳未繳的問題。2009年，該部門曾發文稱，要對“土地增值稅提取後挂賬不繳稅款”進行專項檢查。

　　稅收研究者楊乾告訴中國青年報記者，“土地增值稅提取後挂賬不繳稅款”是地産商的一個避稅法寶。地産商未達到結算條件時，可以挂賬，但結算時點幾乎完全由地産商掌控。

　　很多地産公司的組織構架是，總部為上市公司，並沒有具體業務，每個項目都成立承接具體業務的項目公司。土地增值稅都是預提到總公司，而非項目公司。

　　這樣操作的意義何在？一位稅務仲介機構的資深人員説，項目公司只要有預提，就可能被當地稅務機關責令補繳土地增值稅。而如果由總公司預提土地增值稅，很可能總公司的主管稅務局並不掌握各地開發項目的情況，無法核實，很難發現“土地增值稅提取後挂賬不繳稅款”。

　　除了通過拖延清算時間、總公司預提等方法來避稅外，有稅務專家指出，土地增值稅跟房企的毛利率直接相關，房地産企業通過減少毛利率的方式來達到少繳土地增值稅的目的。

　　房地産企業通常有兩種手段避稅：一種是通過設立週邊子公司進行利潤轉移；另一種提高項目工程各項成本。

　　對資金緊張的房地産企業來講，趴在自己賬面上，沒有結算的計提土地增值稅有著重要意義，“這相當於一筆幾十億無息的銀行貸款”，稅收專家強調，對於這筆錢，地産商有全部處置權，地産商也不會讓這麼一筆資金閒置，而是作為現金流一直在地産開發中滾雪球。

　　土地出讓金能否納入預算管理

　　楊乾介紹説，目前我國房地産企業繳納的稅種主要有營業稅、企業所得稅和土地增值稅等。營業稅和企業所得稅跟其他行業類似，而土地增值稅相當於房地産行業的“暴利稅”。

　　在一些專家看來，土地增值稅可以發揮稅收調節房地産企業經營行為的作用，比起一些行政手段來，更加符合市場經濟原則，但一直以來並沒有發揮相應的作用。

　　國家稅務總局有關負責人曾表示，1994年國家開徵土地增值稅後不久，受亞洲金融危機等影響，房地産市場疲軟，稅源嚴重萎縮。2007年以來稅務部門才開始落實土地增值稅預徵、清算徵收機制，加大土地增值稅徵管和清算力度。

　　即便存在種種徵收漏洞，土地增值稅的增長遠高於其他稅收增長。2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%；2008年增長33%；2009年增長33.9%；2010年增長77.6%；2011年增長61.4%；2012年增長31.8%；2013年1～10月組織收入2710.78億元，增長22.2%。

　　但有稅收專家指出，土地增值稅的增長率大大低於房價的增長率，尤其在近年來主要建築材料價格普遍下降的情況下，稅務總局公佈的土地增值稅的增長率與當下的房價的增長率極為不匹配。

　　土地增值稅會不會推高房價，最終由老百姓埋單？滕祥志説，土地增值稅是一種資本利得稅，算直接稅的一種，在稅收原理上，直接稅很難轉嫁。

　　2007年，國稅總局發佈土地增值稅清算通知時，整個房地産行業股票紛紛跌停，但正當國稅總局打算對土地增值稅清算時，國際金融危機襲來，土地增值稅的清算又被擱置。

　　作為一項很重要的收入，為何地方稅務局不積極徵收呢？地方稅務部門每年有稅收增長10%的任務，要保證稅收持續增長，就必須給未來留有“餘地”，像土地增值稅這種稅就可能留到年景不好的年份。

　　有專家建議，在營改增的大背景下，如果將來房地産企業繳納增值稅和土地增值稅肯定會混淆，不如將二者合併，在房地産銷售環節統一徵收增值稅，設定基本稅率為17%或更高，由國稅局徵收。

　　還有一種建議是，把土地增值稅改為消費稅按銷售收入徵收，稅率在5%~10%之間，仍然由地稅部門徵收。

　　有專家認為，地方政府很大的一塊收入來自於土地出讓金，而土地出讓金不在預算監督範圍，這讓地方政府一大塊收入長期不能納入《預演算法》管理，土地增值稅如果未來能考慮成為地方的主要稅種，取代土地出讓金，納入預算軌道管理。

　　本報北京1月6日電