北京CBD房價有多貴：80平公寓要不吃不喝工作40年

　　紐約曼哈頓頂級公寓可俯瞰中央公園全貌

　　紐約倫敦東京北京

　　四城CBD房價到底有多貴？

　　CBD直譯過來就是中央商務區。要想成為國際大都會，必須得有一個叫得出名的CBD區域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早産生於1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。在中國只要是搭上CBD的概念，房價沒有不貴的。北京CBD的寫字樓租金甚至已經是全球最“貴”。

　　本次財經實驗室，記者採訪了四個最具有代表性的國際大都市CBD房價。看看國外的CBD到底是什麼概念，住宅房價到底是什麼水準。在這些地方購房需要注意些什麼。

　　紐約曼哈頓新建公寓起價6.48萬美元/m2

　　美國是CBD的發源地，在諸多大城市都有CBD區域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分佈在該區內曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街區是格林威治街和第五大道。

　　華人陳思誠1995年隨父母移居美國，現在在美林證券就業，從事IT維護的工作。據他介紹，曼哈頓大致分為四個區塊，下城、中城、上城以及哈林區。“下城最有名的自然是華爾街，這是CBD的金融區，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部，這裡是世界上就業密度最高的地區。”中城和上城集中了各種消費場所和大公司，比如第五大道、時代廣場、洛克菲勒中心，這個區域發展起來略晚于下城。哈林區則是紐約的貧民區，過去主要是黑人聚集的區域。

　　紐約這兩年房價恢復很快，而曼哈頓又是紐約房價最為堅挺的地方。“整體而言，曼哈頓房産主要以公寓為主，且戶型都比較大，一般一居在100平方米左右，起跳價格至少100萬美元，兩居在130平方米左右，起跳價格在200萬美元左右。”陳思誠告訴北京青年報記者。當然，地段對房價影響巨大。

　　現在曼哈頓售的房産，主要都是高檔公寓，原因只有一個，地價太貴。“地皮太貴了，除了建造超豪華的公寓，其他項目都不可行。”陳思誠介紹了一個位於市中心區且靠近卡內基音樂廳的一個新建公寓項目，共有92套公寓房出售，起價為每平方英尺6000美元，每平方米大約6.48萬美元(約合39.64萬元)。

　　“在曼哈頓一般用郵區來區分，富人一般都扎堆在最貴的幾個郵區，比如説曼哈頓的100065，這裡靠近中央公園，許多商界大佬都住在這邊，如媒體大亨默多克等。一般而言，這個區域的房價中位數在700萬美元左右。”

　　搜房網國際業務部副總經理王凝告訴記者，在曼哈頓，風景對房價影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時要比景色一般的公寓貴一倍。

　　紐約買房建議

　　高價房要付1%奢侈稅

　　在紐約買房，過戶費用一般是房價的4%-6%，其中包括聯邦和州的交易稅、律師費以及貸款費用等等。如果房價高於100萬美元，還要多付1%的奢侈稅。

　　除此之外，仲介費為4%-6%，不過美國嚴格要求，這筆費用是賣家支出。在曼哈頓買房也可以辦貸款，且各家銀行政策不一，需要貨比三家。當然，美國房子的維修、保養費用很貴，所以同一地段、不同房況價格可能差別較大，千萬不要小看了修壁爐、換地板之類的費用。

　　曼哈頓的公寓大致分成兩類，一種叫做合作公寓Co-ops，這種房産買賣的是股份，雖然價格略微便宜，但每月要繳納管理費。每個公寓樓都有業主委員會，會有很多額外特定的規定。委員會甚至會對潛在買家進行評估，投票決定是否允許這個買家購買。這些類型的房子有些是身份的象徵，不是有錢就一定能買下來的。

　　另一種是共管公寓Condos(華人稱為康鬥)，相當於國內的商品房，買的是産權，住戶自由度大，但價格昂貴。如果是自住或者出租，最好選擇共管公寓Condos，這種物業更加方便買賣，也不需要太在意鄰居的看法。

　　倫敦金融城房子不按“米”賣按“居”賣

　　如果從命名來説，倫敦的CBD在道克蘭，位於倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業文明最繁華的地方是金融城，被英國人稱為“那一平方英里(the square mile)”的地方。

　　金融城可謂是倫敦的風水寶地，從17世紀下半葉起，這裡已經成為英國乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強的企業有375家都在金融城設了分公司或辦事處，481家外國銀行在這裡開業經營。這裡還有180多個外國證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬多億美元的資産。

　　英國房地産仲介Jeff今年帶了多個倫敦公寓到北京房展會，其中一套距離金融城步行只有10分鐘，兩室、兩衛、一大廳、一大廚房、兩個儲藏間，精裝(烤箱、洗碗機、冰箱、灶臺、油煙機均有)，房齡三年的新建公寓，大概在100-120平方米(倫敦的房子是按幾居賣的)，總價38萬英鎊，折合人民幣380萬元左右，單價約35000元/平方米。

　　不過，幾乎是同一地段差不多面積的房子，如果是裝潢考究的老房子(房齡超過100年的公寓)，報價就要70萬英鎊，折合單價要超過7萬/方米。“年輕人在倫敦大多沒有房子，一般都是租房，兩成的倫敦年輕人已經徹底對買房失去了信心，認為房價實在貴得離譜。”

　　Jeff告訴記者，倫敦真正貴的房子並不在金融城，那裏只是上班的地方。“倫敦房價遵循幾個原則，越是市中心房價就越貴，越是環境好越貴。比如倫敦的海德公園一號售價相當於人民幣68萬元/平方米，這個項目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘，推門就是160萬平方米的海德公園，屬於富人權貴聚集之地，最貴的樓王賣了1億英鎊。”

　　倫敦買房建議

　　按揭買房利率差別大

　　在倫敦買房可以使用銀行按揭，但利率會根據業主不同的情況有差別。如果是自住，大概支付10%-15%的首付，餘下可以貸款，利率約為3.5%，銀行會根據業主的收入等情況確定利率，當然收入越高利率越低。如果是投資買房，則首付要在25%左右，利率也會相應提高，一般在4.1%左右，個別情況也會到5%。

　　東京新宿年輕人兩個月工資買一“米”房子

　　在世界範圍內，能夠和曼哈頓、倫敦金融城相提並論的CBD並不多，東京新宿是一個。新宿區位於東京都中心區以西，距銀座約6公里，是東京市內主要繁華區之一，僅次於銀座和淺草上野。

　　東京的CBD原來主要在東京中心三區，包括千代田區、港區和中央區，不過由於機構太過密集、交通擁擠的原因，東京當地政府從20世紀60年代就開始在新宿建CBD。現在，新宿CBD不到1平方公里的區域中近90%是金融機構，而且98%的國際金融機構都在此落戶。

　　自CBD開始興建以來，新宿的房價漲幅都名列日本的前十位。“東京的房價在全世界都是頂級的，目前東京市區的新房價格大多在75萬-125萬日元/平方米，折算成建築面積和人民幣，大約為4萬-6萬/平方米。”畢業于佳木斯口腔學院、現在東京攻讀口腔博士學位的張志告訴記者。

　　“對年輕人來説，在東京買房也是一個非常痛苦的過程。一般而言，在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬日元左右，相當於2萬元人民幣，就是説兩個月薪水才能買一平方米房子，工作20年才能夠房款(70-90平方米左右的房子)。”張志告訴記者。相對整個日本而言，這是偏高的，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買一套普通的住宅。

　　而在東京新宿、港區和中央區這幾個特別繁華的區域，因為寸土寸金，高檔公寓的價格更高，張志給記者找了新宿核心區一套55平方米的房子(使用面積)，2013年剛剛建完，報價7500萬日元，折合人民幣約470萬元，如果折合成建築面積，單價約為6萬元/平方米。不過，在東京老牌商業核心區千代田區，張志諮詢了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓，3280萬日元，折合人民幣和建築面積後，約為4.1萬/平方米。

　　王凝告訴記者，居住在東京這些高檔公寓的大多是金領階層，但真正的富豪階層並不多。這種人群結構、地段的高檔公寓比一般的房産貴一些，但又貴得不離譜。日本真正的富豪階層更加偏向別墅，比如位於代官山的別墅等。

　　東京買房建議

　　所有房都是精裝修

　　東京以及日本的房子是按照專有面積計算的(房子外墻的中間線計算)，沒有走廊、電梯間等公攤。所以東京標注的70平方米的房子，相當於國內100平方米建築面積的房子。東京以及日本的房子都是精裝修，包括一體浴室、整體廚房、地板等，不存在四白落地這種交房狀態。此外，無論獨棟房子(一宅建)，還是公寓房子(Mansion)，業主擁有土地的永久産權。日本有成熟的法律，公寓到了使用年限後如何處理、如何再建、如何分配，有完整的法律制度。

　　北京CBD房價沒有低於4.5萬元的

　　作為新崛起的CBD的代表，北京CBD目前在國際上的影響力也與日俱增。西起東大橋路，東至東四環，南起通惠河，北至朝陽北路之間7平方公里的區域，這裡是三星、德意志銀行等眾多世界500強企業中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業的新址，還會聚了國內眾多金融、保險、地産、網路等企業。這裡的房價也一直是北京房價的金字塔頂端。

　　在這一區域內最具有典型代表的幾個樓盤是新城國際、華貿公寓。新城國際位於CBD的最核心區，周邊被嘉裏中心、國貿、京廣等寫字樓環繞，目前這一樓盤單價約為7萬-8萬/平方米。一套12年房齡的新城國際兩室兩廳，112平方米，售價要802萬元，單價約為7.2萬/平方米。

　　華貿公寓位於大望路，緊鄰著萬達廣場和華貿中心，周邊萬豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場。這裡的公寓也是CBD的代表型公寓，目前均價在6萬-7萬/平方米左右。記者詢問了一套62平方米的一居室，售價370萬元，單價約5.93萬元/平方米。

　　在CBD區域或者圍繞CBD的較好物業，基本上已經沒有4.5萬元以下的價格了。而部分景觀好、視野好、小區好的物業售價已經接近10萬，由於戶型面積大，房價經常超過1500萬元，進入豪宅範疇。製圖/巨琳

　　記者觀察

　　北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房價

　　從紐約、倫敦、東京、北京幾個CBD比較來看，房價都不便宜。其中，絕對值最貴的自然是紐約曼哈頓，這裡是全球金融、商業中心。在這裡的頂級公寓的房價如果換算成人民幣，超過20萬元/平方米。住在這裡的人大多是企業大亨、金融才俊，這些人的特點是極為有錢，且都是工作狂。當然，能在曼哈頓購買頂級公寓的人，這裡的房産都不是唯一住宅。

　　在四個CBD中，倫敦的金融城是最有CBD風範但房價最低調的。金融城和整個倫敦市一樣，不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這裡從來不是高檔公寓、豪宅的聚集地，所以這裡的房價也最接地氣。

　　相對而言，北京CBD的房價是最特別的。這裡從絕對價格來説，要比曼哈頓動輒600萬美元的公寓便宜不少，但比起東京新宿CBD、倫敦金融城卻一點也不便宜。北京CBD的房價似乎和CBD沒有太多直接關係，而只是和地段有關係，如同三環以內高品質小區沒有單價5萬以內、五環以內新房沒有3萬以內一樣。更重要的是，如果按照瑞銀2012年的全球收入報告，北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右。在這裡，一個普通年輕人要想買一套80平方米的公寓，少説得不吃不喝工作40年。