常年“休眠”的萬億公共維修資金如何“喚醒”？

　　新華網上海9月15日電(記者　葉鋒)近年來，各地曝光的房屋品質問題越來越多；為房屋“治病”的公共維修資金雖儲備豐富,卻遭遇“惜用”。有統計數據顯示，全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元,但使用率不足百分之一，常年處於“休眠”之中。這筆鉅額資金如何“喚醒”，近年來廣受關注。

　　“近水”卻難救“近火”

　　上海市住宅專項維修資金分為商品住宅維修資金和公有住房售後三項維修資金(包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金和街坊公共設施維修資金)兩部分。目前，前者由上海市、區兩級房管局管理，後者上海市公積金管理中心管理。

　　截至今年5月，上海的商品住宅維修資金歸集額共393億元，累計使用29億元，累計使用率為7.4%，存在一定程度的“惜用”。

　　同樣的情形在其他城市更為明顯。比如，截至2012年10月底，廣州房屋維修資金歸集總額超過81億元，但累計使用金額不到8000萬元，不到總金額的1%。

　　另一方面,房屋和公共設施要花錢的地方卻越來越多。比如上世紀90年代中後期建設的電梯房，如今已經進入了維修高峰期，維修範圍包括電梯、配電房、地下車庫等。如果維修資金“用不動”，房屋及相關公共設施只能“帶病運作”。

　　浦東新區瑞和苑小區就碰到過類似問題。小區有一幢高14層的住宅樓，唯一的一部電梯由於電腦控制系統故障而停用超過一週時間，住在高層的居民不堪每天爬樓之苦。小區的維修資金賬戶充裕，更換新系統需要1萬多元,但程式繁瑣。久拖無果之下，部分業主一度和物業管理人員發生肢體衝突。在居委會的協調下，最後物業企業無奈同意先“墊資維修”。

　　三大原因導致維修資金“使用難”

　　維修資金為何用起來難?記者調研發現,主要原因有三:

　　一是使用主體缺失。物權法規定，住宅專項維修資金應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意後才能使用。也就是説，小區必須成立業主大會，才能將維修資金從政府代管賬戶劃至業主大會賬戶，具體則由選舉出的業主委員會經辦。但相當一部分小區未能組建業主大會、選舉出業主委員會。有的小區換屆改選因各種因素影響，導致換屆改選工作停滯不前，維修資金使用程式難以啟動。

　　二是小區“自我管理”能力較弱，公共決策達到兩個“三分之二”較難。上海市物業管理事務中心維修資金科科長張炳軍介紹，一方面，部分小區業主人數較多,且存在出租或未入住等情況，業主表決費時、費力，無法達到預期效果；另一方面，業主們無法就利益問題達成共識，往往不同意動用維修資金。

　　在上海廣粵路一小區擔任過多年業委會主任的居民顧偉程説:“比如修電梯，住在高層的人同意,一樓二樓的未必答應；修理地面水溝，一樓的居民積極性很高，其他樓層卻不著急。花維修資金，比花自己家的錢還要難!”

　　三是部分業主對維修資金使用的公開性、透明度有質疑，對公共受益的收支狀況有懷疑。維修資金使用是否合理得當，公共收益收入多少、用了多少、用在何處……這些問題在部分小區都是一筆“糊塗賬”，各地也曝光過不少維修資金使用“貓膩”、甚至業委會和物業聯手掏空賬戶的事件。

　　上海2011年出臺《上海市住宅物業管理規定》，規定未成立業主大會的小區，由居委會或村委會組織徵詢業主意見，物業企業組織維修，經區房管局和專戶銀行審核後，可以根據決算審價金額支取維修資金。

　　張炳軍介紹，因大部分未成立業主大會的小區共用部位、共用設施設備尚在保修期內，因此，未成立業主大會維修資金使用情況較少，經統計，2012年未成立業主大會共使用維修資金330萬元。目前，上海絕大部分維修資金的使用還是在成立業主大會後支取的。

　　既要激活維修資金　更需完善“自我管理”

　　上海關於住宅物業管理的最新規定，將電梯、水泵故障影響正常使用，消防設施損壞，外墻墻面脫落，屋頂外墻滲漏等列為“緊急情況”。對緊急情況，經有關部門或專業檢測機構出具相關證明，由業委會按相應程式即可直接使用維修資金進行維修。

　　普陀區平江嘉華苑小區有三幢30層高的大樓，電梯經常出故障。2011年地方法規出臺後,通過“急修流程”，小區電梯得到了有效維修。統計數據顯示，截至今年6月底，上海各小區共有145筆緊急維修，支取維修資金750多萬元。2012年,上海商品住宅維修資金的年度使用量達4.6億元，是2008年的近2倍。

　　此外,上海實行維修資金使用“三審”。一是審價，維修和更新、改造工程費用超過5萬元的，應聘請專業審價機構進行工程預決算審價；二是審計，業主委員會換屆時，需聘請審計單位，對維修資金、利用物業共用部分獲取的收益等收支情況進行財務審計；三是審核，業主大會支取維修資金時，應按規定向開戶銀行提供相應的維修資金支取資料，包括業主大會(業委會)決議、施工合同、審價報告等。截至今年6月底，上海已出具商品住宅維修資金審價報告2500份，核減金額6300多萬元，核減率約為8%，出具審計報告1400多份。

　　專家認為，提高維修資金使用的有效性和安全性，表面看是制度設計的問題，深層次上則是加強小區業主責任意識和“自我管理”的問題。業內專家建議，一方面要結合實際，對影響房屋資金使用的法規、制度進行梳理、創新，從制度上掃除障礙，並防堵漏洞確保其安全運作，另一方面，要積極指導並規範組建業主大會、選舉業主委員會，著力增強業主責任意識和“自我管理”能力，從根本上讓房屋維修資金“用其所需”。