大型商業體群雄逐鹿 商業街仍能分一杯羹？

　　東華路隨處可見摩托車停車位，路邊只有少量小車停車位。 劉燕芬 攝

　　今年初，萬達廣場進駐江門，為市民帶來了兩場明星演唱會和財富論壇，先後推出商鋪及SOHO産品；7月中旬，國翔·匯悅城則舉辦交通銀行江門分行的簽約活動；8月底，奧園·益丞國際廣場項目亮相，並與保利國際影院、家樂福、稻香集團等主力商家進行簽約儀式。三大綜合體在北新區，甚至在整個江門都搶盡了風頭。接二連三的動作牽動了舊商城經營者的心弦，也在老江門人心中掀起了漣漪，商城、商業街走向如何？這邊廂，益華百貨形象升級，新增七大男裝品牌，將於9月下旬亮相；那邊廂，鳳山商業街以統一形象推出，正在緊鑼密鼓地招商中。面對群雄逐鹿的大型商業體，是尋求轉變，還是以不變應萬變？江門傳統商業街如東華路、育德街、江華路現狀又是如何呢？

　　現狀

　　臨街商業備受停車難困擾

　　但10年內商鋪價增三四倍

　　從1927年起，江門便進行了較大規模的市政建設，開闢和拓展街道，安裝路燈，建樓房，築長堤，興公園。對於熟悉江門的市民來説，江門幾乎每條街道都有約定俗成的定位，如江華路為電器街，白石大道是食街，東華路為衣服街，蓬萊路是手機街，江沙路為買車街，還有年輕人愛逛的九中街和常安路等。對於江門人來説，真正意義上的大型商業體均在建設當中，因而逛舊商城、舊商業街仍然是一種習慣，即使是大型商業體頻頻進駐，商業街仍是一座城市永不褪色的文化體現。然而隨著時代的發展，江門傳統商業街的弊端也漸漸呈現出來。

　　專家指出，由於早些年的規劃問題，商業街大多沒有設置專門的大型停車場所，只是在臨街商鋪外劃分摩托車場地及數量較少的汽車車位，因而停車難一直是影響臨街商業發展的一個重要因素。

　　東華路2B1A店的銷售員張小姐告訴筆者：“東華路一帶以前特別旺，尤其是在2008年前後，而現在可謂黯淡不少，人流也不多。另外，如果去益華百貨還能停車，而來這裡停車有點難度。”時尚達人小呂直言：“東華路的衣服價格都比較貴，但許多都不是國內外知名品牌，卻依然吸引了不少消費者的青睞，主要都是憑藉其稍微高端的裝修風格和服務態度。”

　　據東駿地産總經理林英華介紹，約10年前，東華路臨街商鋪的價格為1萬多元/平方米，現在靠近購書中心一帶需要6萬元/平方米，屬於舊區高價位的地段，而江華路商鋪價格就比東華路的略低，更早前發展的育德街，商鋪價值從5000元/平方米發展到現在的約4萬元/平方米。林英華表示：“東華路尤其是購書中心一帶，還有90年代開始發展的育德街區的商鋪價值起碼翻了三四倍多。他以育德街為例，簡單羅列了三點原因：“一得益於人氣，育德街兩邊聚集了居住人群，舊居民下樓即可消費；二是市場需求，育德街歷經轉型，一開始是建材集中地，後來以商業服務配套為主；三是發展時間時代的問題，江門人出門素以摩托車為主要交通工具，只是近幾年擁有小車的市民數量逐漸增多，而且在舊區裏也可以停放部分車輛。”

　　出路

　　鳳山商業街抓硬體

　　與綜合體錯位發展

　　東華路TOUCH店銷售人員鄭小姐表示：“在江華路買衣服，一般100元一件起步，夏裝可能上到1000元、冬裝5000元也有可能，主要以熟人消費為主。不過我覺得臨街商鋪的生意應該比不上商城的，因為大多是過往者，而不是留步者，在商城裏可以漫無目的地隨便逛，但是逛商業街一下子就從街頭走到街尾了。”江華路的道路比較狹窄，一旦有車主調頭或者倒車，就會造成十來秒的堵塞。因而不少市民認為，大型商業體的進駐似乎是江門商業模式發展的趨勢。但當北新區三大城市綜合體相互較勁的時候，怡福地産卻打出了鳳崗商業街的招商旗號，似乎與大勢背道而馳。

　　據怡福地産策劃總監譚華駒介紹，育德街的商業街區其實是怡福地産的開篇之作，大部分江門市民見證了其成熟的發展歷程，而鳳山商業街與育德街區有共同之處，即周邊都有較多的小區住宅。據悉，預計明年將建設一條新路從育德街區穿過萃錦園附近，繼而與鳳山商業街連接，被稱為育德西路。

　　面對一座又一座的“龐然大物”，譚華駒對鳳山商業街表示出較大信心，他表示：“原本江門沒有這些大型商業體進駐的時候，運營和消費基本是平衡的，但是現在突然多了，而且體量很大，而江門消費能力又有限，這種綜合體競爭預計會非常激烈。可是為什麼商業街區越做越旺呢？就是因為周邊有小區圍繞，大型商業體可憑藉停車位吸引稍遠消費人群，但是居民密集度不強，而商業街區具備周邊消費群的基礎，和綜合體的商鋪相比，關係更為親密。”據了解，以鳳山商業街為圓心，一公里為半徑，共有6個大型小區，即約有8萬人。同時，譚華駒表示，鳳山商業街將在地面設100多個停車位，在商鋪下面也會設約400多個停車位，與傳統商業街缺乏小車停車位的硬體措施形成鮮明對比。

　　林英華對於鳳山商業街項目的推出持肯定態度，他認為：“以往育德街、江華路、東華路等商業街區基本都是自發形成併發展的，而鳳山商業街以統一形象、統一行銷與江門市民見面，相信升值空間是有的，不過這也得取決於其未來的商業定位。”同時，他指出，投資商業街的商鋪收入比較穩定，如若投資大型商業體，則有一定風險性，新之城和中遠大廈就是例子。

　　江門市委政研室原主任李超奇對於商業街的發展表示支援：“江門人口出生率下降，收入基數較低、增長緩慢，結合人口和消費能力來看，並不是綜合體越多越好，只要方便市民，滿足市民需求，順應市場自身發展即可。”劉燕芬