中小房企轉型困境：花樣年的迷途樣本

　　繼續過冬，是目前房地産行業的共識。隨著房地産市場生態的不斷演變，中小房企以往粗獷的發展模式愈發不合時宜，於是，轉型成為眾多中小房企的一致選擇。

　　然而，中小房企轉型絕非易事。中國證券報記者調查發現，處於弱勢的中小房企在摸索可行的轉型路徑時很容易陷入迷途，總部位於深圳的花樣年控股集團有限公司，就是這樣一個在轉型中遭遇困境的中小房企樣本。

　　輕資産之困

　　花樣年1996年創立於深圳，在中國房地産行業蠻荒時代快速發展，並於2009年在香港聯交所上市，2012年的銷售金額為80億元。花樣年的口號是“有趣有味有料的生活創想家”，在房價飛速上漲的時期，定位小眾的“藝術地産”並不愁銷路。而隨著房地産市場進入下半場，花樣年以往的發展模式顯然難以持續。於是，這家典型的中小房企開始嘗試轉型。

　　輕資産，是花樣年轉型的主要思路。公司總裁潘軍此前對媒體表示，中國樓市已經進入下半場，此前類似加工行業的高週轉模式已經難以為繼，未來房企必須比拼金融和服務實力，未來花樣年將向以金融為杠桿、以服務為平臺的金融控股集團轉型。

　　花樣年將分拆旗下物業管理公司彩生活集團作為輕資産化的重要一步。6月14日，公司發佈公告，建議分拆旗下主營物業管理和社區服務的“彩生活集團”在港交所上市，並預期在2013年底以前完成分拆。資料顯示，彩生活集團在提供普通的物業服務以外，還提供酒店管理、樓宇智慧、資産運營、社區增值服務等社區綜合服務。

　　然而，在殘酷的現實面前，花樣年將物業管理公司打造為增值服務平臺的想法顯得過於簡單。實際上，在最早推行標準化物業管理的深圳，彩生活的物業管理口碑並不算好。彩生活在佈局的其他城市也不時遭遇投訴。在天津一個名為紫雲園的小區業主抱怨，彩生活接手物業管理之後，小區的二手房價已經低於周邊小區。

　　一家龍頭房企的物業管理負責人對中國證券報記者表示，目前龍頭房企的物業管理業務都是在微利運營。“物業管理一直都不是暴利行業，服務水準越高，利潤就越低。開發商運營物業管理部門從來都不是為了盈利。”該人士還表示，除非以整體接管物業的形式進行管理，否則物業管理很難賺錢，但是目前這樣高水準的獨立物業公司目前幾乎沒有。

　　除了試圖分拆物業管理公司，花樣年還嘗試了近年來流行的小貸業務。今年6月23日，由花樣年全資發起的桂林市合和年小額貸款有限責任公司正式營業。據花樣年介紹，合和年的註冊資本為1億元。在小貸行業，1億元的註冊資本也難稱主流。深圳從今年4月起已經停止向註冊資本3億元以下的小貸公司發放牌照。而在永遠缺少現金的房地産行業，在融資環境持續從緊之時進軍金融行業，也顯得有些另類。

　　酒店信託衝動

　　除了嘗試分拆物業管理公司和進軍小貸，花樣年還試圖將其酒店資産資本化。7月2日下午，花樣年與高盈資本簽約，就酒店房産信託基金項目達成合作。花樣年介紹，公司將為高盈資本物色潛在的酒店並購項目，並作為管理方提供集團旗下酒店品牌對其進行經營管理或者代表高盈資本行使業主權利。

　　雖然花樣年並沒有明確表示將把旗下酒店裝入酒店房産信託，但是總裁潘軍暗示，“花樣年旗下酒店業務板塊自然會受到資本市場的青睞”。然而，酒店業務一直都不是花樣年的強項，花樣年目前擁有5家酒店，這樣的規模在行業中並不佔據優勢。而令國人陌生的高盈資本，也並沒有明確展示酒店房産信託的具體運作模式。這家號稱在上海和香港均設有辦事處的機構鮮有報道，其官方網站也沒有中文連結。

　　值得注意的是，目前酒店行業整體狀況並沒有花樣年想像的那樣樂觀。來自中國旅遊飯店業協會的最新數據顯示，今年5月全國飯店客房平均出租率為54.07%，平均出租率同比去年下降10.42%，環比上月下降了4.73%。在酒店行業，60%的出租率是盈虧的標誌，從某種意義上而言，目前國內酒店行業已經陷入全行業虧損。與此同時，前幾年商業地産盲目發展還將帶來更多的酒店供應。在這樣的時點，試圖將國內酒店資産賣給境外投資者並不明智。

　　從近期的發債記錄來看，境外市場的投資者也並不看好花樣年未來的發展。花樣年今年已經兩次發債，票面利率分別是10.75%和7.875%。而萬科今年3月發行的美元債券票面利率僅為2.625%。較高的票面利率顯示了境外投資者對於花樣年風險的擔憂。標準普爾在對花樣年給予負面展望的評級報告中指出，“與過去幾年相比，花樣年集團由債務融資支援的擴張已變得更加激進。”“對花樣年集團的負面展望反映我們預期，該公司債務融資支援的擴張將激進，其杠桿水準惡化程度可能比我們此前預期的嚴重。”

　　花樣年只是眾多苦於轉型的中小房企之一，在兩極分化成為常態的房地産市場，這樣的中小房企還將遭遇更多的挑戰。　　□本報記者 張昊

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