謝國忠：泡沫不意味著暴跌 房價5年內將掉一半

　　房地産圈從來不乏預言家和評論者，對於中國房地産價格走勢的爭論從未停歇，看漲者有之，唱空者亦有。在唱空中國房地産的專家學者中，謝國忠無疑是最耀眼之一。

　　6月2日，謝國忠參加同濟大學MBA項目20週年慶典活動上表示，世界經濟正處於有史以來最大的房地産泡沫中，而且中國的房地産泡沫尤為嚴重。他預計，中國的房地産泡沫將在數月內破裂，最長不會超過一年，這些都來源於致富慾望和超額貨幣。

　　不斷唱衰，屢屢落空

　　2004年10月，謝國忠發表《有史以來的最大房地産泡沫將在近期破裂》一文，開啟了近十年的“唱空中國樓市之旅”。“十年如一日”地堅持認為中國房地産存在“嚴重泡沫”，並於近兩年不斷給出房價跌幅。

　　但是，記者查閱公開資料發現，謝國忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應驗。官方公佈的統計數據總是見漲，讓他的言論在現實面前不堪一擊。

　　“2012年中國樓市終將破滅”，這是謝國忠在2009年的預測。及至2010年，他先後8次表示“中國房地産已進入熊市，未來五年大城市房價跌一半”，其中他稱“樓市泡沫破滅時，我會通知大家”。

　　謝國忠在2011年給出房價具體下跌幅度，“房價跌幅很快達到25%，未來兩到三年會繼續同樣跌幅”。同時，他預測2012年是中國房地産的拐點。謝國忠在2012年曾先後預測中國房價“會在未來5年內跌50%”。

　　事實卻是，2009年以來的中國樓市幾乎不間斷地持續瘋長。國家統計局公佈的數據顯示，2009年全年70大中城市房價上漲1.5%。2010年的房價漲勢更迅猛，全年月均最高值為12.8%，最低值為6.4%。2011年略微下降，2012年再次反彈。

　　近日，一則“謝國忠：中國房地産泡沫未來數月內破滅，最多不到一年”的消息大鬧地産界，同時，也將這位“屢敗屢戰”的預言家再一次推上風口浪尖。

　　“從不理會別人的看法”

　　這位特立獨行的經濟學家，並不顧及網友的“拍磚”，更不以同仁們熱血高亢的房地産論調作為指南。

　　“近年來，公眾對我有誤解。我總是在強調中國房地産存在泡沫，而泡沫並不意味著價格暴跌，相反，意味著‘炒一把’，但要及時抽身。”謝國忠日前接受新京報記者專訪時表示，2012年是中國房地産的拐點，2013年房價不會報復性增長，未來只會逐年下降。

　　他仍然堅持認為，“中國的房地産高點再也回不去了，未來5年內會跌50%。但不是暴跌，而是逐年下跌一些。”

　　面對公眾對他預測房價言論的質疑，他告訴新京報記者，“沒有對與錯，也沒有唱多唱衰，這都是輿論給我們戴的帽子。”

　　謝國忠曾因成功預言1997年亞洲金融危機而名聲大噪，也曾預測A股會在2008年從6000多點跌至2000點而備受關注，還于2009年預測世界在2012年遭遇經濟危機。因為多年來唱空樓市的言論，被網友戲稱為“空軍一號”、“末日博士”。

　　“我做判斷的依據是基於理性分析，併發現經濟規律本身。”謝國忠稱。

　　“我從不理會別人的看法，也從不辯論，沒有必要”，謝國忠説。

　　“我錯的時候我會承認”

　　我在2011年秋天寫文章預測2012年是拐點，事實上我是正確的。

　　新京報：你近日預計中國房地産泡沫將在數個月內破裂，最長不會超過一年。做出判斷的依據是什麼？

　　謝國忠：我沒説過這番話，只是説中國房地産未來長期會下滑。它是在貨幣超發和其他力量共同作用下上漲的，而政府還要控制貨幣超發，防止人民幣崩盤，所以，房地産長期會下滑。但是，房地産不會暴跌。

　　新京報：中國指數研究院6月發佈數據顯示，百城房價連續12個月環比上漲，你卻説房價要下跌。

　　謝國忠：房價既不漲也不跌的理想狀態，是政府永遠的願望。其實，像北京、上海許多核心地段的房價已經開始下跌，房子都賣不出去。

　　新京報：你從2004年開始預測中國房價走勢，幾乎全是預測房價下跌，卻從沒準確過。

　　謝國忠：我始終強調泡沫。2004年10月份的時候，我説的是上海房價會在2005年6月大幅下滑，沒説全國。得出這一結論的原因是我看到在上海買房的以外國人為主，而當時美聯儲把美元利率提高了3%以上。房地産一般在大幅度加息的情況下就會暴跌。

　　實際上，在2005年5月，上海房地産價格見頂，至年底，房價下滑近一半。但是，官方統計時沒有這個數據。

　　新京報：此後，上海以及全國房地産價格都在上漲，你説的泡沫在哪？

　　謝國忠：2007年年初，我曾説“上海房價要漲了”，這次是跟全國房價一起漲。政府控制著土地和銀行，而賣地正是政府融資的重要渠道，加上人民幣超發，房價肯定上漲。同時房地産本身具有投資價值，投機者不斷抬高房價，像“擊鼓傳花”遊戲，樓市的泡沫便越吹越大。

　　新京報：你覺得自己對中國房地産的預測，對的時候多，還是錯的時候多？

　　謝國忠：我錯的時候我會承認，會寫在文章裏，解釋自己什麼時候錯了，為什麼錯了。之前我原以為2013年是中國樓市的拐點，後來我在2011年的秋天寫文章預測2012年是拐點，事實上我是正確的。

　　“我覺得沒必要買房”

　　對泡沫正面的看法會去炒房，負面的看法，會以為房價會掉。

　　新京報：有報道稱，你的一個同學在2004年讀過你的“泡沫即將破裂”後，沒有買房。之後房價一路上漲，後來這位同學見到你説“因為你，失去20%的收益”，是真的嗎？

　　謝國忠：他沒有買房應該是對我的誤解。我在2004年開始説中國房地産存在泡沫，但泡沫並不意味著房價會跌。他帶著情感色彩去看這個泡沫，正面的看法會去炒房，負面的看法，會以為房價會掉。我當時預計上海房價2005年6月會跌，事實上當年的房價跌了很多。我自己在2006年初就買了房自住。

　　新京報：泡沫意味著“炒一把”？

　　謝國忠：最終你會明白，泡沫就是炒一把的概念。但你要知道，炒一把之後，在何時撤出來。

　　新京報：2006年之後，你又買房了嗎？

　　謝國忠：沒有。當時買房是自住用的。買房幹嗎呢，投資價值不高，流通性不高，投資股市更好。中國房子未來要賺錢很困難，因為人口開始下滑。炒房能賺錢的時候，就讓你炒。等賺不了錢的時候，又會有空房稅。

　　新京報：你對現在觀望的買房者有什麼建議嗎？

　　謝國忠：我覺得沒必要買房。如果是自住的話，目前租房從經濟學的角度來講，是最適合的一條路。

　　新京報：如果是投資的話，目前的時機合適嗎？

　　謝國忠：如果是投資的話，投資回報率高於5%才可以投。投資的時候，只有在市場大幅下跌的時候，才有投資價值。這種時候多是在出現危機、動亂、恐慌的時候，那才是購買的最佳時機。人這一輩子，創造財富只有這個手段。

　　“政府解決泡沫很容易”

　　房地産泡沫崩盤之後，資金分配更合理，別的地方用錢效率會更高。

　　新京報：政府有調控措施出臺，你認為有利於擊破泡沫嗎？

　　謝國忠：每次調控，落實執行都有一個延後。比如今年3月底出臺的二手房徵收20%個稅，投機者一夜之間都離婚了。有了時間差，購房者可再炒一陣。

　　新京報：但是調控後確實有一段時期房價下跌了。

　　謝國忠：2008年房價跌了那麼多，我都沒説跌，因為這只是暫時的。市場的過程被利用了而已，這跟調控沒關係。

　　新京報：跟什麼有關係？

　　謝國忠：政府不會讓房價一直跌，也不會讓房價一直漲。政府既要講究政府內部的和諧，又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國房地産泡沫與世界其他國家不同之處，其他國家主要是基於市場的力量，可以像股市那樣漲跌甚至崩盤。

　　新京報：房地産是中國的支柱産業之一，如果價格崩盤的話，會對中國經濟造成何種影響？

　　謝國忠：我所強調的是房地産價格崩盤，而不是整個房地産行業崩盤。房子還會繼續建，只是價格不同而已。如果房地産泡沫崩盤，對中國經濟來説是好事，會明顯提升經濟效率。崩盤後，資金分配更合理，別的地方用錢效率會更高。

　　新京報：你之前屢次提起的房地産泡沫崩盤是指房地産價格崩盤？

　　謝國忠：價格也不是一下子崩盤，會慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易，兩件事情做一件就行：一個是央行要加息，中國的利息那麼低，尤其是跟通脹相比；第二點，對空房徵稅。

　　“房價五年內掉一半”

　　這是政策的利益最大化和市場的力量進行博弈的結果。

　　新京報：2013年及以後的房價走勢是？

　　謝國忠：那種高點是回不去了。

　　新京報：房地産的高點是在哪一年？

　　謝國忠：2011年上半年是高點。2009年開始連續大幅上漲，2011年年中達到最高值。

　　新京報：此後政府出臺嚴厲調控措施打壓房價，所以，2011年底，中國房價開始遭遇寒冬？

　　謝國忠：對，政府常用行政手段調控。

　　新京報：你曾指出，投機者就像“冷水中的大閘蟹”，應該何時從房地産市場安全撤退？

　　謝國忠：2012年是拐點，2011年中期的高點再也回不去了。最近的這股房地産熱潮，是房地産開發商要營造房價不斷“創新高”的氛圍。事實上的交易量、價格都不像以前那麼高了。

　　新京報：事實證明你是對的嗎？

　　謝國忠：至少到現在為止，我認為我是對的。

　　我當時也在文章中指出，2012年房價下跌之後會出現反彈。2012年下半年的房價確實下跌了，只是沒有像香港房地産那樣暴跌。儘管後來出現“反彈”，但這並不是樓市的春天又回來了。有人在2012年房價出現反彈的時候，就認為我説的不對。

　　新京報：去年12月底，你指出未來五年大城市的房價會跌50%，做出判斷的依據是什麼？

　　謝國忠：房價五年之內掉一半是正常的。這不是崩盤，崩盤是指一下子就跌了那麼多。這是政策的利益最大化和市場的力量進行博弈的結果。房價慢慢掉是因為政府有自身利益。如果是正常經濟體的話，一年就可以掉50%。目前有些地方已經開始下跌，像浙江一些城市房價跌很多，溫州就是。上海以前很多炒得很兇的地方現在也下跌了50%。

　　新京報：那麼，到2017年，你會正視自己的預測結果嗎？

　　謝國忠：當然可以。預測結果的對與錯，關鍵要看判斷的理由是否合理，如果將來事實證明不正確，我會寫文章做出解釋。事實上，目前一些中小城市的房價下跌幅度接近50%了。

　　不知自己被戲稱“空軍一號”

　　我從不看別人對我的評價。實際上，預測沒有對與錯之分。

　　新京報：你多年來一直“唱空”房地産，可事實上總是不準，為什麼？

　　謝國忠：我不是唱空中國房地産，而是根據其特有的規律預測。就像2008年預測股市崩盤一樣，不是因為我看衰中國股市，而是股市確實該下跌。

　　新京報：有人把你歸為“唱空派”，稱你為“空軍一號”，認同嗎？

　　謝國忠：我都不知道這個稱號，因為我從不看別人對我的評價。預測實際上沒有對與錯之分，也沒有唱多和唱衰，這都是輿論給我們戴的帽子。

　　新京報：2006年從摩根士丹利辭職之後，你一直以“獨立經濟學家”的身份活躍在學界，你怎麼看待“獨立”？

　　謝國忠：獨立，即不依附於任何機構與單位。“學而優則仕”是中國學者的常態，所以，這類學者常常是主觀的，通常只會支援由權力帶來的觀點，朝一邊倒。

　　新京報：面臨質疑時，你會回應嗎？

　　謝國忠：我不會跟這些人辯論的。市場上有那麼多的觀點，如果你去辯論的話，沒有那麼多的時間和精力。

　　新京報：你會怎麼辦？

　　謝國忠：儘管有質疑，但事實上市場對我還是很認可的。此前，我曾是摩根士丹利的董事總經理及亞太區首席經濟分析家，我從2000年到2006年連續6年獲得華爾街《機構投資者》行業第一名，併入選該雜誌亞洲最佳經濟學家。在我之前，華爾街從未給予過個人這麼高的獎項，在我之後也沒有過。所以，我怎麼會跟亂七八糟的人去爭論呢？

　　新京報：完全置之不理嗎？

　　謝國忠：基本如此。

　　新京報：今年3月份政府出臺“國五條”，一些學者認為“房價會暴跌”，你怎麼看？

　　謝國忠：國內這些專家學者多是為了造名聲。有吸引眼球的，有的為了迎合老百姓的心理。這些人跟我沒關係。

　　新京報：大多專家和學者都看漲中國房價的時候，你卻堅持看跌，你會受到他們的影響嗎？

　　謝國忠：不會。但是，因為“羊群心態”的存在，會觀察這些人的觀點，最終還是自己做出獨立判斷。

　　新京報：這種堅持，你會覺得孤獨嗎？

　　謝國忠：我不孤獨，我有很多朋友。

　　那些想嘩眾取寵，靠語言吸引眼球的人，是做不好研究的。

　　謝國忠唱衰言論一覽

　　2013年 6月2日

　　“房地産泡沫未來數月內破滅，最多不到一年。”

　　2013年 3月28日

　　“房地産一定會慢慢下滑。”

　　2012年 12月5日

　　“未來五年內房價跌一半。”

　　2012年 2月1日

　　“今年房價可能會跌25%，未來三年內跌幅可能達到50%”

　　2011年

　　12月21日

　　“中國房價跌幅可能很快達到25%，未來兩到三年，可能還要繼續同樣跌幅。”

　　11月11日

　　“中國房地産要爆了。”

　　2011年 11月9日

　　“房價調整至少需要3年，房價降一半仍屬理性。每平米價格降到城市兩個月平均工資之下才合理。”

　　2010年

　　12月9日

　　“房地産進入熊市，大城市房地産價格可能要降一半。”

　　11月5日

　　“中國房價已經見頂，下跌是漸進式的。每年掉7%，掉個20年，一直掉80%。”

　　10月10日

　　“中國房地産已進入熊市，將持續五年。”

　　10月2日

　　“未來五年大城市房價平均跌一半。”

　　9月30日

　　“泡沫過後中國部分房價會跌9成。”

　　4月28日

　　“樓市泡沫即將破滅時，會通知大家。保姆都去買房了，房子沒理由不跌。”

　　4月22日

　　“打壓樓市不足以遏制泡沫。”

　　2010年 2月20日

　　“樓價持續上漲或致市場崩潰，引發嚴重後果。”

　　2009年

　　12月10日

　　“2012年股市、樓市泡沫終將破滅。”

　　12月4日

　　“下輪經濟危機在2012年。”

　　11月16日

　　“房地産泡沫非常大。”

　　2009年 2月1日

　　“2009年樓價仍有下調空間。”

　　□新京報記者 金彧 北京報道

　　(新京報)

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