朱海斌：未來數月或現樓市政策重要窗口期

　　20日召開的國務院常務會議重申了房地産緊縮調控政策（簡稱“新國五條”），主要包括抑制投資投機性需求、增加供給、做好住房保障等五大政策措施。在我們看來，中央近期不會出臺進一步的全國性緊縮措施，未來兩三個月將是重要的政策窗口期。近期來看，區域性樓市調控的可能性更大。

　　房價將溫和上漲3%-5%

　　國家統計局日前公佈了今年1月份70個城市的房價指數。與上月相比，新建住宅價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。就此計算，有75.5%的城市房價較上月環比上漲，而去年12月、11月和10月這一數字分別為77.1%、75.7%和50.0%。其中，一線城市新建住宅價格增幅最快，北京較上月環比上漲2.1%，廣州較上月環比上漲2.0%，深圳較上月環比上漲2.2%。

　　與去年同期相比，16個城市房價有所下降，而去年12月這一數字為26。溫州、寧波和杭州（均位於浙江省）位列房價下跌的前三位，與去年同比分別下跌了10.8%、6.7%和6.6%。房價上漲的城市有53個，去年12月這一數字為40。與前幾個月房價上漲主要出現在中國內陸三線城市的情況不同，1月份多個一線城市（包括北京、上海、廣州和深圳）的房價出現了相當明顯的上漲。廣州是房價同比上漲最快的城市，漲幅高達4.7%，而去年12月這一數字為2.4%。

　　根據私營房地産數據提供商搜房網本月初公佈的數據顯示，1月份全國房價環比上漲1.0%，而去年12月環比上漲幅度為0.23%。這是自2011年2月以來最大的環比漲幅。搜房網調查的100個城市中，1月份35個城市的房價出現環比下跌，而去年12月份這一數字為43。

　　我們仍然認為今年房價將溫和上漲，全國房價整體增幅將在3%-5%。這將有利於經濟活動實現溫和復蘇。然而，考慮到政府已把抑制房價上漲列為工作重點，加之近期新房供給量較大，特別是小城市和內陸地區供給增加較快，房價大幅反彈的可能性不大。對於政策制定者而言，管理預期和保持經濟系統流動性穩定對於實現房價穩定十分重要。

　　區域樓市調控可能性大

　　“新國五條”重申了房地産緊縮調控政策，主要包括五方面內容：地方政府應保持房價穩定，制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標；繼續抑制投機性購房需求，已實施限購的城市將繼續執行商品房限購政策，此外限購可能擴圍至其他房價增長過快的城市；房産稅試點項目將擴容至其他城市（當前僅在上海和重慶試點）；加大住房和土地供給，2013年民用住宅土地供應量不會低於此前五年的平均值；2013年經濟適用房建設目標為630萬套（新開工）和470萬套（建成）；加強樓市監測和監督，建立房屋所有權資訊系統。

　　顯然，此次決策層重申樓市調控措施是對近幾個月來房價加速上漲作出的表態，消息一齣隨即在股市引發房地産股票的拋售。總體而言，“新國五條”本身並無過多出人意料之處。儘管多數措施不過是對現有調控措施的簡單重申，但卻影響到了市場預期，特別是對於限購及房産稅試點擴圍的預期。值得注意的是，“新國五條”並未明確提出資本利得稅以及進一步收緊抵押貸款政策等其他政策措施。

　　國務院此番聲明，表明中央將繼續密切關注房價走勢，抑制房價反彈仍將是政策制定者的一項工作重心。但在我們看來，中央近期不會出臺進一步的全國性緊縮措施，未來兩三個月將是重要的政策窗口期。近期來看，區域性樓市調控的可能性更大。比如，一些城市近期加強了對住房公積金的管理，旨在為中低收入家庭提供購房資金支援。相比之下，我們認為廣受關注的房産稅對樓市的影響相對較小，而且未來數年內在全國開徵的可能性不大。

[責任編輯： 王君飛]