標普最新報告稱中國房地産增速未來一年將放緩

　　上海房價高高在上 年輕“海漂”情何以堪

　　前不久和一位小朋友在上海餐敘。這位小朋友在北京漂了幾年，到上海漂了不到一年。讓筆者感到有些驚訝的是，這位來到上海不到一年的小朋友，言談舉止中透露出了抑制不住的要融入上海成為上海人的期盼和衝動。

　　我知道這位小朋友最近心情肯定是鬱悶的，因為他們這一群新近漂到上海的年輕人，既沒結婚也沒買房，而那些老上海人卻正明目張膽地以假離婚的方式搶買房産同時推高房價。這讓年輕的“海漂”們情何以堪。

　　上海，你真的已經高攀不起了嗎？

　　先羅列兩組數據，然後筆者再闡明自己的觀點。

　　第一組數據是李迅雷在一篇文章中引用的。縱觀世界歷史，各個國家都無法避免大城市化的進程。比如巴黎只佔法國面積的2%，卻産生了全法28%的GDP；德國漢堡每平方公里GDP超出東北部地區100倍；東京人口占日本城市人口的41%，GDP佔日本的18%，也是全球GDP總額位居第一的城市；首爾人口占韓國城市人口的25%，而GDP佔24%；美國紐約，人口占美國城市人口的8%，GDP要佔10%；另外美國一半以上人口集中在5個州，80%的美國人居住地所佔的國土面積，從1900年的25%降至如今的17%。

　　與人口密集程度密切相關的是生産效率。根據世界銀行的大樣本分析，經濟密度增加一倍，生産率會提高6%，而與中心城市的距離增加一倍，利潤就降低6%，因此，全球50%左右的GDP是在佔全球陸地面積1.5%的土地上創造的。

　　與這些發達國家相比，中國的經濟集聚度、人口集聚度都比較低。如上海作為全國最大城市，人口占比不足3%，GDP也只佔全國的4.4%。

　　第二組數據來自一位網名為天天説錢的作者。該作者寫了一篇題為《北上深房價20萬時，是否賣光所有的房子？》的文章。文章認為，判定北上深的房價到了20萬之後是否合理，有幾個指標：第一要看時間點，如果是10年之內達到這個水準，就比較麻煩，需要引起高度重視；第二要看當時的匯率水準，要拿人民幣和美元對標，判定房價是否遭遇了“美元頂”；第三要看收入房價比，以目前深圳的平均房價和平均收入，一個人不吃不喝需要101年才能買下90平方米的房子。如果房價未來漲4倍，收入只漲2倍，那麼就需要202年才能買下這套房子。到那時，高房價當然無法維持。

　　下面談筆者的觀點。

　　上面的第一組數據顯示，大上海的人口還會繼續增加，大上海地區的GDP在全國的比重也會繼續增加。上面的第二組數據，從一個側面説明瞭一個事實，錢一直在貶值。改革開放初期，萬元戶是人人羨慕的，現在誰有一萬元存款，就不會讓人驚嘆了。有人計算出，萬元戶時代的1萬元，大約相當於現在的266萬元（具體數目筆者記不住了，大概是這個數）。從這個角度講，現在的5萬元每平方米的房子，到20年後變成20萬元每平方米，也不會太奇怪。

　　筆者在上一次的評論中指出，房地産正在上演最後的狂歡，有了上面兩組數據，可以看出，這確實是最後的狂歡。種種跡象顯示，北上廣深的房價，正在以前所未有的速度透支未來，一線城市的房價，正在高歌一曲“讓我一次漲個夠，現在和以後”。也就是説，這一輪房價過後，基本到頂了，之後將是一段較長時間的緩慢增長期。這一輪購房潮興起之後，趕上了就趕上了，趕不上的，也許會後悔幾十年。

　　從這個角度説，上海居民離婚買房，是經濟理性的結果。

　　那麼，趕不上這波搶房潮的人咋辦，比如筆者的那位小朋友咋辦？筆者認為，這樣一批新移民，暫時沒有能力買房的小夥伴們，有兩個方式繼續留在上海、融入上海。

　　第一，租房為生，將收入的相當一部分貢獻給老上海的房主。這一輪搶房潮後，上海擁有幾套住房的家庭更多，他們是一個靠出租房屋就能過上體面生活的族群。市場上大量的、不同檔次的出租房，足夠那些新上海人居住。

　　第二，到遠郊買房。筆者上文中提到“大上海”這個概念，隨著交通的發達、網際網路的發達，在郊區居住也是一種選擇。聰明的年輕人甚至可以從上海周邊城市開始、從郊區開始，隨著收入的提高，通過不斷的買房賣房，一步步擠進大上海的中心地帶。

　　經濟的發展有其內在的規律，上海並非高不可攀，房價也不可能永遠高不可攀。

　　離婚大潮過後，筆者預言將有悲喜劇上演；房價雖然瘋狂，但筆者已隱約看到了它狂奔的盡頭。