澳大利亞樓市飆升10年狂歡劇終 投資者轉投美國市場

　　相比澳樓市波動，美國樓市進入較平穩的增長階段。

　　一路高歌的澳大利亞房地産市場近日被澆了一盆“冷水”。5月樓市數據出爐，澳大利亞各州府城市總體房價呈現下降趨勢。不少業界人士認為，澳大利亞樓市或已到達頂峰，房價將進入“跳水”階段

　　當然，也有不少人對於“跳水”之説不以為然，堅持相信現階段的下降僅僅是暫時的調整。他們認為，由於澳大利亞房地産市場的供應量一直處在相對短缺狀態，並且未來的一段時間內或將依然短缺。因此，供不應求仍將推高當地樓市

　　6月3日，澳大利亞房地産分析公司RP Data-Rismark最新分析研究顯示，澳大利亞各州府城市總體房價在5月份下降將近2%。其中，雪梨5月份總體房價下滑1.1%，墨爾本降幅最大，達3.6%。布裏斯班樓價跌1.7%，阿德萊德跌1.8%，柏斯和侯巴特分別跌0.8%及0.6%。只有達爾文及堪培拉兩座城市樓價略有漲幅，分別為1%及0.1%。

　　無獨有偶，澳聯邦證券首席經濟學家詹姆斯也對澳大利亞房價提出了警示，“澳大利亞房價不可能永遠上漲，必須經歷調整，而且5月13日出爐的澳大利亞聯邦預算打壓了民眾對股市的信心。”詹姆斯稱，澳大利亞5月房價較4月下跌1.9%，為逾五年最大月度跌幅。

　　在一系列不佳的數據面前，是否意味著澳大利亞樓市的“狂歡”已經結束？

　　飆升的10年

　　堪培拉大學的社會和經濟模型國家中心近日對澳大利亞的房價進行了調查，報告指出，過去10年間，澳大利亞的房價不斷飆升，普通工薪階層已經無力購房。報告表示，2001年至2011年，澳大利亞中産階級的平均收入只增加了50%，但中等住房的均價卻飆升了147%，達到41.7萬澳元(約合291.6萬元人民幣)一套。

　　就讀于澳大利亞墨爾本大學的英國女孩薇薇安對澳大利亞房價的“瘋狂”深有體會。薇薇安告訴記者，剛來澳大利亞時，父母給她購置了一套兩室戶的公寓，2011年的購價是30萬澳元(約169萬元人民幣)，3年內總價上漲超30%。

　　準備離開澳大利亞時，薇薇安便打算將公寓售出，最終在一個月前以42萬澳元(約244萬元人民幣)的價格成交。

　　記者也從在雪梨從事房地産仲介工作的陳佳那裏了解到，“近幾年，雪梨房價上漲非常迅猛。僅去年第四季度，房價就上漲了4.9%。”根據澳大利亞統計局公佈的數據，2013年第四季度，澳大利亞8個州府城市的房價平均增長3.4%。最新數據使得去年澳大利亞房價增幅高達9.3%。

　　房地産增長的勢頭延續到了2014年。澳大利亞房地産數據機構RP Data發佈報告稱，2014年1月，省會城市的房價上漲了1.2%，其中墨爾本上漲了3.2%，雪梨漲幅為0.8%，布裏斯班上漲0.7%。

　　其中，外國購房者成為不小的力量。最新公佈的澳大利亞國民銀行住宅調查顯示，澳大利亞外國人購房活動相當活躍，佔新房買家的1/7，二手房買家的1/10。調查還顯示，被外國人購買的新房總量佔2014年第一季度新房總量的13.5%，高於2013年第四季度的11%。

　　澳大利亞國民銀行首席經濟學家奧斯特(Alan Oster)稱，“新房市場的外國買家出現大幅增長，特別是在昆士蘭州。對於二手房市場，新南威爾士州的增幅較為明顯。”

　　惱人的高房價

　　火熱的澳大利亞房地産市場帶來的不全是福音。據澳大利亞的一份福利報告顯示，由於房價和房屋租金的上漲已經遠高於過去10年的通脹率，越來越多的澳大利亞人可能被迫住進公房。

　　一位房地産商告訴記者，由於澳大利亞房産市場持續火熱，房價維持高位，再加上房屋供應短缺，使得在當地買房面臨更大的競爭。

　　“正因為購房者之間相互競爭，房價也在不斷地被抬高。”該地産商稱。

　　據當地媒體報道，澳大利亞首次置業者也持續被擠出房地産購買市場，他們在房貸通過率中的比例降至創紀錄的新低，儘管房地産市場中的投資者活動有所削減。

　　澳盛銀行最新數據顯示，去年12月份，在新南威爾士州，首次置業者所佔貸款比例為7.4%，比去年9月份的最低點6.8%有所提高。而投資者所佔的比例同比上漲了45%。

　　雪梨房産拍賣人Will Hampson指出，“我們總是看到首次置業者的出價被超過，海外買家和澳大利亞本地富裕的‘嬰兒潮’人士是主要競爭對手。”

　　高房價讓當地居民很苦惱。據澳大利亞媒體報道，買一間屬於自己的房子安居樂業，並等候房子升值令退休生活無憂是許多澳大利亞人的夢想。然而，房屋可負擔性問題也令許多澳大利亞人夢碎，年輕一代多半靠父母的經濟支援買房。

　　Hampson透露，雪梨內區的很多拍賣成功者，基本都是父母在幫忙供房。“很多和父母親同住的孩子們，在父母的幫助下購置新房，他們要麼是通過原房屋借貸，要麼是和父母形成一人一半的預付款模式。”

　　益索普市場研究集團負責人亨特利(Rebecca Huntley)表示：“儘管老一輩的業主可從不斷上漲的房價中獲利，但他們也擔心自己的孩子沒有能力買房。”

　　根據益索普市場研究集團的調查報告，53.7%的受訪者不同意“房價上漲對於澳大利亞有利”的説法。當中27%的受訪者“強烈”反對此説法。只有13.2%的受訪者認為房價上漲是好事，餘下的受訪者則難以決定哪一種説法是正確的。

　　中投顧問房地産行業研究員韓長吉指出，房價瘋漲，給當地居民置業增加了很大的壓力，同時，當地政府也備受輿論的譴責，被要求出臺相關文件，比如限制移民等。

　　“在我看來，澳大利亞前兩年的房價比較適合投資，現在的房價有些過高了。”復旦大學房地産研究中心主任尹伯成告訴《國際金融報》記者，房價和租金上漲以後，澳大利亞在房産投資方面的競爭能力就下降了。實際上，澳大利亞的經濟很大程度上還是依賴於當地的資源，澳大利亞本身當然希望有更多的人去那裏買房，房價越高越好，但是過快增長的房價，對澳大利亞宏觀經濟的穩定發展也有潛在的威脅。

　　“房地産的發展勢必會導致資金向某些特定領域傾斜。”中原地産研究諮詢部總監宋會雍也直言，“資金大量地被投入到房地産市場中，投資者被動地等待房子升值，資金的流動就會被束縛，對經濟造成一定的挫傷。”

　　房價或被高估

　　澳大利亞高房價帶來的問題讓人憂心，早在2013年7月下旬，澳大利亞央行(RBA) 行長 Glenn Stevens就曾表示：“我們對消費前景的評估主要取決於對收入期望的評估，但它也會受資産價值預期結果的影響，尤其受房價是否被高估這一觀點的影響。”

　　那麼，澳大利亞的房價到底有沒有被高估？

　　房地産研究集團萊坊(Knight Frank)的一份最新報告認為，澳大利亞住房價值被高估的程度是全球第五高。“當本地人收入足以購買或租住一般房産，那麼住房價值被視為是正常的。根據這個標準，澳住房價值被高估的程度僅次於挪威、加拿大、比利時和紐西蘭。”

　　有專家表示，澳大利亞的樓市短期內不會出現崩盤的情況，但是房價或許會面臨下降的可能。

　　RP Data研究主管勞力斯(Tim Lawless)指出，5月，澳大利亞州府城市的獨立屋及公寓樓價下滑1.9%，這是受到季節性因素影響，也反映了住房條件更趨溫和，也有可能預示著住房市場趨向冷淡。

　　甚至連澳大利亞房地産市場龍頭——雪梨，這個曾經因房屋拍賣將房價炒至“天價”的城市，也在放緩房地産發展腳步。勞力斯稱，RP Data資訊顯示房價季度增長率在去年8月達到頂峰，拍賣清空率下降。雪梨不久前舉行了900場房屋拍賣，是本年為止第二高的數值，清空率達到78.9%。墨爾本有1165所房屋接受拍賣，清空率達74.4%。

　　RP Data Rismark指數顯示，雪梨房價在過去一個季度中依然呈現2.2%的增幅，年增長率達16.6%。但墨爾本的季度數據顯示，房價下跌1.9%，年增長率達9.9%。

　　勞力斯表示，隨著住房可負擔性越來越差，雪梨、墨爾本兩大州府城市租金回報率下滑。因此對於本年度房價增幅放緩並不感到意外。