香港樓市寒冬 十大指標屋苑價格俱跌

　　據香港《文匯報》報道，香港樓市節節插水，銀行估價亦不復去年般進取，近月屋苑估值皆按市況陸續調低。記者追蹤三間本地銀行對十大指標屋苑的估價，最新顯示較去年底全線俱跌，個別屋苑估價在3個月內跌15%，但有部分屋苑現時估價與去年3月時的成交價比較仍有溢價。業界人士指銀行調低估價，實實在在地反映其對後市觀望及“樓價正在下跌”，在今日樓價趨跌的大勢下呼籲置業人士不要“按太盡”，否則倘樓價大幅調整將身陷負資産。

　　自去年2月至3月起從香港十個指標屋苑選取成交個案，並藉3間本地銀行(中銀、匯豐、恒生)的網上估價服務，追蹤該批單位的估價變化。及至本月初，十大屋苑的估價較去年11月初時估價全線報跌。當中跌幅至為顯著的要數觀塘麗港城4期20座高層B室，據恒生估價顯示3個月間急挫15%；同樣是恒生估價，魚涌康怡花園D座高層2室的估價，亦在3個月內跌13%。

　　嘉湖山莊折讓最勁

　　倘與去年3月時的成交價比較，銀行對其中7個屋苑的最新估價均較當年有所折讓，意味著該批單位業主買樓一年已面臨貶值。當中以上車屋苑天水圍嘉湖山莊折讓最“甘”，樂湖居4座中層H室三房戶，去年3月以415萬元成交，3間銀行最新估價較此分別有10%至12%折讓，跌穿“4球”。即使穩陣如魚涌老牌屋苑太古城，有銀行估價亦顯得保守，恒山閣低層G室去年造價918萬元成交，匯豐最新估價竟跌至803萬元，折讓達13%，1年間差價達115萬元。

　　不過個別屋苑估價仍較成交價有所溢價，當中與太古城同區的康怡花園可謂“同區唔同命”，一個實用達531方呎的三房戶，3間銀行最新的估價較去年680萬元的造價分別高出3%至8%不等；樓齡較新卻較偏遠的東涌映灣園一個中層戶，估價亦較去年造價高出1%至4%。

　　樓價滑落負資産增

　　經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，去年8月樓價創歷史新高後便從高位持續滑落，拖累全年出現先升後跌。雖然香港銀行仍未跟隨美國加息，不過部分二手業主叫價已經軟化，預期今年樓價將向下調整約10%，同時負資産個案將會逐漸增加。採用高成數按揭或多重按揭的業主，需要留意變成負資産的風險將上升。

　　銀行估價陸續因應最新市況下調，相信樓價調整對新造按揭業主的影響較低。不過她提醒新居屋買家需留意2月底接受申請的近3,700夥單位，最終定價有否作出相應調整。

　　抽居屋宜多留資金

　　劉圓圓解釋，該批屋苑的建議售價是參考去年9月市況，故與目前市價有可能出現落差。另外新居屋預計于3月攪珠，成功申請者于5月開始揀樓，換言之，若樓價進一步向下，銀行估價或會不足，有意借足九成按揭的買家，亦較易變成負資産，建議不宜借太盡及預留資金作填補差價，以免大失預算。(記者 蘇洪鏘）