港府調樓市辣招迭出期冷卻市場 分析稱效果難料

　　近年,香港住宅樓價持續高企,今年以來升勢更有轉急跡象,情況日益失控。特區政府日前再度出招,提高房産交易稅,希望冷卻熾熱的樓市。不過,有關措施的作用如何仍有待觀察。

　　根據香港法例規定,在當地購買住宅單位時,必須向稅務局交付物業印花稅,否則文件在香港不具法律效力,例如在法律訴訟時,法庭就不會受理。

　　大致而言,香港物業印花稅的計算方法是:200萬港元以下的單位,只徵收100港元印花稅；200萬港元或以上的物業,則需要按交易金額收取一定的印花稅,最高印花稅率是3.75%。

　　2008年全球爆發金融海嘯後,美國與歐洲先後採取寬鬆貨幣政策挽救經濟,導致大量熱錢遊資涌入香港,吹鼓資産泡沫,刺激樓價急升。針對此情況,香港特區政府在2010年11月19日宣佈,歷史性引入針對住宅短期買賣的“額外印花稅”(SSD),若住宅單位在24個月內轉手,將會徵收5%至15%的額外印花稅,以打擊樓宇炒賣活動。

　　有關措施出臺後,一度打擊市場,一二手住宅物業市場的成交量大幅減少,以致港府當時滿有信心地認為措施已經奏效。豈料,香港樓市不久後復蘇,半年後樓價已升近一成半。踏入2012年,樓價更進一步飆高,從當年年初至十月,中小型單位樓價急漲21%,升勢淩厲。

　　於是,港府在2012年10月26日第二次出招,新增針對非香港永久居民的15%“買家印花稅”。同時,又延長額外印花稅適用期至3年以及調高SSD稅率5個百分點,以壓抑樓市泡沫。

　　香港市場人士指出,上述兩招的力度明顯高於市場預期,香港樓價有望下跌。但令人大跌眼鏡的是,市場冷卻期只維持了三個月,樓價即告回升,積累的購買力又迸發出來。

　　今年2月22日,港府第三度出重招遏制樓市需求,包括提升物業印花稅一倍,例如購買300萬至400萬港元住宅時,印花稅率由現時的2.25%加至4.5%。但新措施主要針對購買第二套房的買家,首次置業或只擁一套房而換樓者則可獲豁免,即按現稅率繳交印花稅。

　　財政司長曾俊華解釋,去年10月推出買家印花稅和加強額外印花稅後,香港樓市平穩了一段時間,但近日再度出現亢奮跡象,今年1月樓價上升了2%,二月份升勢持續,現時整體樓價較2008年金融海嘯後的低位上升了120%。他認為是適當時候再出招減低住宅需求。

　　他説,港府在2010年先是以額外印花稅限制炒家,2012年則以買家印花稅限制非永久居民,今次再收窄至非首次置業或換樓人士,是一層一層收窄買家的範圍,以紓緩供求失衡。

　　中原集團創辦人施永青也認為,今次是“壓死駱駝的最後一根稻草”,香港樓價會由“小調整”變為“大調整”,時間及幅度均會較長,直到政府改變政策為止,成交量會下跌一半。

　　果不其然,港府針對樓市推出“辣招”後開始見效。政府調高印花稅後翌日,二手成交明顯減少,有230間分行的地産仲介集團利嘉閣總裁廖偉強説,“當日下午三時,公司全線分行都未錄得任何二手成交”。據市場人士統計,在政府推出雙倍印花稅後,市場籠罩在“雙倍印花稅”辣招陰霾下,二手樓市交投量急跌。

　　面對投資者的入市意欲減弱,香港各地地産發展商惟有見招拆招,以不同的優惠吸納客源。譬如,長江實業集團新推出的一個住宅樓盤,就針對雙倍印花稅而送出樓價3.75%的厘印費,合計平均減價逾11%。另一家地産發展商華懋旗下的多個新樓盤,也推出不同優惠,包括訂價減百分之八及贈送印花稅或者贈送車位,希望吸引買家。

　　曾經歷1997年金融風暴、2008年金融海嘯的香港資深物業投資者陳清白指出,港府表明不讓樓價上升,現在買樓投資風險極大,不但不能夠保值,甚至有可能會貶值二三成,買家入市前一定要考慮清楚。

　　不過,香港《太陽報》3月9日報道,該報的網上民調顯示,認為香港樓價短期會上升的港人,卻微升3.4個百分點至約33.3%,認為樓價下跌比例,卻大減10.4個百分點至約36.5%。

　　有分析指出,部分港人不相信樓價會下跌,是因為雖然“買家印花稅”和“額外印花稅”已一定程度上遏制了境外和本地炒家,但在極低息、高通脹及股市不明朗的環境下,“買磚頭”仍然是最佳的資金出路。同時,香港短期內的土地供應依然不足,在貨源短缺下,樓價升勢難以放緩。

　　事實上,港府雖然接連推出打壓樓市措施,但對一些內地買家無阻嚇力,當地著名住宅屋宛——康怡花園在政府出招後首錄內地客成交的物業,實用面積只有524平方呎,但卻以約678.7萬元成交,內地買家須付101.8萬元BSD,估計連同雙倍印花稅在內,合共稅款逾150萬元,相當購入價逾22%。

　　有分析指出,香港提高房産交易稅對於樓市的影響,可以按樓價分類作出分析。細價樓及中價樓方面,此類物業的對象以首次置業的港人及換樓客為主,由於他們入市將不受新招影響,心理上感覺買樓相對划算,入市意欲將會增加,有機會助長細價樓及中價樓樓價進一步上揚。

　　中上價物業方面,買家主要為投資者,短期內投資者入市意欲會降低,交投減少情況將立竿見影,然而此類物業業主和買家大多實力雄厚,業主不會輕言減價求售,買家亦要為資金保值尋求出路,適應新招後將會重新活躍于市場,樓價不易下跌。

　　至於豪宅,在一些人眼中,猶如鑽石和明珠,可遇不可求,對於豪宅買家來説,擁有一個豪宅,等於擁有一份光榮,如遇上心儀物業,將不計成本務求據為己有,絕不會因為要多付稅項而卻步,樓價肯定可以站穩。

[責任編輯： 王君飛]