全國土地出讓金降逾兩成 專家預計今年將回暖

　　4月5日，財政部綜合司公佈2015年全國土地出讓收支情況。數據顯示，2015年我國供給側結構性改革加快推進，固定資産投資特別是房地産投資增速大幅回落，經濟增速放緩，土地市場需求不足，全國土地出讓收支規模出現“雙降”。專家分析稱，土地收入的週期性縮水，短期內將給一些地方政府的財政收支帶來壓力。

　　數據 去年全國土地出讓收支規模雙降

　　財政部的數據顯示，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%。其中，招拍挂和協議出讓價款29820.20億元，下降22.4%；補繳的土地價款1455.18億元，下降23.0%；劃撥土地收入1103.57億元，增長17.8%；出租土地等其他收入1278.78億元，下降24.4%。當年，從土地出讓收益中計提的教育資金、農田水利建設資金分別為436.69億元和423.51億元，同比下降33.4%和35.6%。

　　財政部稱，全國土地出讓收入主要呈現兩大特徵，一方面，2015年前三季度持續下降，第四季度止跌回升。具體來看，從一季度開始，中央和地方陸續出臺穩定房地産發展政策，促使下半年房地産市場需求逐步釋放，商品房銷售面積增速由負轉正，帶動第四季度用地需求回暖。另一方面，個別地區逆勢上揚，大多數省份降幅明顯。其中，深圳市土地出讓收入增長較快，主要是該市經濟增長強勁，房地産市場交易火爆，土地資源相對稀缺，地價持續偏高所致。

　　從2015年全國土地出讓的支出情況來看，由於受到土地出讓收入下降的影響，2015年全國土地出讓支出33727.78億元，同比下降18.5%。財政部表示，2015年全國土地出讓支出中，成本性支出佔支出總額的比重略有下降，徵地拆遷補償和補助被徵地農民支出佔比有所提升，土地出讓收益注重向農業農村和保障性安居工程傾斜。

　　財政部指出，當前土地出讓收支管理還存在一些問題，主要包括：土地違法案件未得到徹底遏制，大多數違法用地未繳納土地出讓收入，造成土地出讓收入流失；土地市場化配置比例偏低，工業用地和基礎設施等其他用地存在粗放利用現象，導致土地價值難以完全實現；一些地方仍存在減免或變相減免土地出讓收入、通過空轉等方式虛增土地出讓收入和違規安排支出等問題，違規現象時有發生。

　　探因 需求不足等因素導致減收

　　財政部財科所副所長白景明對《經濟參考報》記者表示，2015年全國土地收支“雙降”主要有兩個因素，一是在當前經濟增速放緩、經濟結構調整的背景下，用地需求尤其是工商業用地需求減少，這在面臨去産能的行業用地方面更加突出。二是住宅與寫字樓的房地産開發層面庫存量大，在去庫存的過程中，新增用地勢必會減少。

　　財政部指出，隨著我國經濟進入新常態，受經濟增速放緩等因素影響，土地市場需求呈現不足狀態。全年當中的國有建設用地實際供應量為53.36萬公頃，同比下降12.5%。其中，工礦倉儲用地供應12.48萬公頃，下降15.2%；房地産用地供應11.98萬公頃，下降20.9%；基礎設施等其他用地供應28.90萬公頃，下降7.1%。

　　同時，地區間用地結構改變也對土地出讓收入減少産生了一定影響。配合供給側結構性改革，2015年國家在國有建設用地供應上實施差別化供地政策。分類型看，工礦倉儲用地、房地産用地和基礎設施等其他用地分別佔土地供應總量的23.4%、22.4%和54.2%，三類用地佔比分別較上年下降0.8個、下降2.4個和提升3.2個百分點。由於基礎設施用地價格較低，而房地産用地和工礦倉儲用地價格較高，當年用地類型結構的改變對於土地出讓收入減收影響較大。

　　此外，造成2015全年土地出讓收入減少的原因，還包括出讓面積繼續萎縮和地價增幅逐步趨緩。一方面，在房地産高庫存壓力下，房地産開發企業對購置土地更加謹慎。財政部數據顯示，2015年全國土地出讓面積22.14萬公頃，同比下降18.6%，與上年相比下滑3.1個百分點。另一方面，2015年四季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業和工業地價同比增幅均有所回落。

　　財政部表示，下一步應加大對違法用地的打擊力度，依法徵收土地出讓收入，避免土地出讓收入流失。同時，擴大國有建設用地有償使用範圍，完善工業用地供應方式，建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制。此外，應進一步落實土地出讓收支管理政策，盤活土地出讓收支存量資金，提高資金使用效益，加大對土地供應及收支管理的審計監督力度，建立健全土地供應及收支資訊公開制度。

　　承壓 地方財政受挫于“地租”減少

　　2015年財政預算報告顯示，地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權出讓收入39452億元。實際上，2015年全國土地出讓收入僅33657.73億元，明顯少於2015年預算。

　　《經濟參考報》記者了解到，在許多地方，土地出讓金收入已佔地方財政收入的三分之一左右，個別地方的土地出讓金收入最高時可以佔到總財政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉型尋找新的支柱産業，但新産業發展不可能一蹴而就，短期內土地出讓收入仍佔據地方財政收入的重要比重。

　　公開數據顯示，2014年土地使用權出讓收入佔到地方財政收入的23.8%；2013年全國土地出讓收入4.2萬億元，相當於同期地方財政收入的35.5%；2011年，昆明、溫州、大連、瀋陽等城市土地出讓收入更是高於當地財政一般預算收入。

　　作為我國地方財政收入的支柱性來源，土地出讓金縮水令地方財政承壓。西南某地級市財政系統人士此前向《經濟參考報》記者透露，很多地方土地收儲需要先向銀行貸款，之後靠未來土地價格的上升歸還貸款。“今年我們土地出讓金大約1億元，貸款要還6億元。地價上不去，土地拍不出，出讓金沒了，還款的來源就斷了，地方政府財政可能會出現危機。”他表示，“還好國家允許用置換債券來歸還債務，可以把危機往後拖延。”

　　白景明表示，土地出讓收入下降確實對基層財政有一定影響，不過基層財政收入最主要還是取決於地方經濟增長、産業結構調整以及城鎮化的進程。“土地是所有經濟社會活動的基本要素，都要附著在土地上，不過經濟發展最主要依賴於供給和需求以及二者的匹配。比如經濟增速和産業結構調整決定了工商業用地需求，人口和城鎮化決定了住宅用地需求。”他説。

　　展望今年，白景明認為，土地出讓收入會有所回暖。經濟增速從今年前兩個月來看有所回升，土地出讓收入也會有所增加。而結構性短缺與過剩並存的問題，隨著養老、城鎮化等的發展，會消化一部分庫存，也會有新建用地需求。