鄭州寫字樓能賣16個月 鄭東新區庫存最多

2015年鄭州寫字樓庫存量逐漸下滑

　　鄭州寫字樓市場在經歷“過山車”式的去庫存化波折之後,目前迎來了加速去庫存的階段。據統計,鄭州市辦公用房庫存達到185.4萬m2,如果按照近3個月月均去庫存11.6萬m2的速度計算的話,辦公用房去庫存需要16個月。

　　【數據】

　　鄭州寫字樓

　　消化速度已加快

　　時隔3年,鄭州寫字樓市場的庫存逐漸進入銷售“快車道”。早在2012年時,鄭東新區曾出現寫字樓扎堆入市、産品同質化競爭嚴重的局面,當時的庫存消化週期最長為3~4年。如今,鄭州寫字樓市場的消化速度已然加快。

　　一組來自鄭州市房管局的數據顯示,2015年11月,鄭州市辦公用房供應大增,達19.83萬㎡,但僅去庫存6.37萬㎡,月內庫存13.46萬㎡,整體上庫存攀升。

　　截至去年11月底,鄭州市辦公用房庫存達到185.4萬㎡。如果按照近3個月月均去庫存11.6萬㎡的速度計算的話,辦公用房的消化需要16個月,有一定的壓力。

　　但相比往年,這種壓力已經有了很大緩解。2013年,河南商報記者曾針對鄭州寫字樓市場做過調查,當年,鄭州市場曾一度出現滯銷局面,部分寫字樓項目不得不改變産品形態或延緩入市,以避免“撞車”,有的甚至幾年前拿的地,原本要開發寫字樓産品,最終放棄。

　　鄭州寫字樓的庫存,從2012年後半年開始急劇增加,到2014年底達到頂峰。進入2015年之後,庫存逐漸下滑,庫存壓力也隨之減小。

　　此外,從最新的統計數據來看,各區域的庫存也存在較大差別,僅有經開區辦公用房處於供不應求狀態,其餘各區域均有不同程度的庫存,其中鄭東新區最多,金水區和惠濟區最少。

　　【調查】

　　東區多數寫字樓成尾盤

　　河南商報記者走訪了鄭州高鐵區域和金水東路沿線區域的部分樓盤項目,發現鄭東新區的寫字樓市場發生了新的變化。

　　在商鼎路和農業南路交叉口附近,兩處售樓中心已經不再銷售産品,搖身變成了商業區和銀行網點。在高鐵站附近,記者來到鄭州匯藝時代廣場,在一個不顯眼的角落裏找到了其行銷中心。現場工作人員説,産品已經賣完了。

　　而兩年前,河南商報記者在東風南路沿線附近的永和宇宙星項目採訪時,那裏還在搞各種促銷活動,而現在僅剩數量不多的小型公寓産品,整個售樓中心略顯“冷清”。

　　一路之隔的亞新廣場寫字樓,庫存也達到了歷史最低值。據其銷售總監張浩介紹,整個高鐵區域的寫字樓産品的去庫存有了很大改觀。就亞新廣場而言,去庫存率約為95%。

　　除了高鐵區域,位於金水東路的綠地新都會、楷林IFC、雅寶國際廣場寫字樓庫存也所剩無幾。各大企業總部、金融機構、創業機構等開始入駐,鄭東新區部分項目底商在忙著裝修,連地面停車位都開始緊俏。

　　綠地新都會大客戶經理楊芳介紹,鄭東新區寫字樓庫存集中區域項目已經開始交房和啟用,目前的租金是2元/㎡/天~3元/㎡/天。張浩説,這只是這個區域起步階段的水準,未來很可能會超過CBD。

　　【分析】

　　“小公寓”入市

　　加速去庫存化

　　鄭州寫字樓為何會出現去庫存加速的局面?

　　同致行鄭州分公司研究部分析認為,這和鄭州諸多辦公産品以“小公寓”的形式入市有很大關聯。這類産品低總價投資門檻低、去庫存較快,這是庫存減少的重要原因。

　　河南商報記者注意到,辦公産品重新包裝,以公寓的面貌上市,這種現象已風行市場。在鄭州,新芒果雙糖、龍匯國際、龍子湖微時代、正弘高新數位港、江泰天宇國際、樂町廣場等都開發有LOFT公寓或SOHO公寓産品。

　　正商經開廣場項目負責人景俊偉向河南商報記者分析稱,鄭州是一個熱門城市,城市框架不斷拉大,城市的國際知名度也越來越高,與之相應,外來企業的入駐量也在不斷增加,這首先會在寫字樓扎堆的東區和産業集聚的經開區帶來不斷擴大的市場需求。

　　【預測】

　　鄭州仍面臨

　　寫字樓庫存難題

　　鄭州高鐵區域寫字樓去庫存加速,接近收尾。但是,龍子湖、經開區、二七新城以及金水CBD將成為寫字樓主要的供應區域,預計未來的庫存將仍然處於一個相對較高的水準。

　　RET睿意德策略顧問部總監石俊東認為,寫字樓市場的良性發展,首先取決於其租戶産業的發展和需求。他分析稱,寫字樓的主要租戶是第三産業,而第三産業的服務對象則是大眾消費者,也就是城市居民。隨著鄭州人口的集聚增長,第三産業的發展基礎和寫字樓的需求總體是向好的。

　　但目前最大的問題,是寫字樓産品結構性的失衡。石俊東認為,未來鄭州主要的辦公集聚區仍然是金水CBD、高鐵站區域,其他區域的寫字樓開發始終會面臨需求量少的實際問題。