廣州樓市取消限購：只欠東風

　　據報載，全國“兩會”開幕前夕，廣州樓市取消限購的呼聲再起。現今，中國房地産市場已發生了重大變化，2014年全國商品房銷售7.6萬億元，同比下降6.3%，銷售面積12萬億平方米，同比下降7.6%。全國商品房庫存面積逾6億平方米，去庫存和降價促銷成為樓市主基調。

　　在這樣的背景下，2014年全國採取了限購的47個城市中，有42個取消或鬆動了限購。僅剩下北上廣深四個一線城市和三亞市，仍堅守嚴格的限購政策。

　　筆者認為，當前廣州樓市取消限購的條件已經具備：第一，從市場基本面分析，供求關係已經逆轉，樓價上升壓力已減緩。據陽光家緣2015年3月2日數據顯示，廣州住宅未售套數超15萬套，未售面積近2000萬平方米。在執行嚴格的限購政策下，一方面市場供應充足，另一方面需求疲軟，樓價大幅上升的可能性已經大大降低。

　　第二，廣州樓市的高庫存迫切需要鬆動外來戶籍人口的購房需求。廣州在2013年11月開始執行“穗六條”，對非廣州戶籍人口的購房資格限制嚴格。5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，才能限購1套住房。2013年廣州市戶籍家庭購房比例為65%，2014年上半年上升至90%。非廣州戶籍居民購房比例已下降至10%左右。限購政策令超過市場總需求量25%的外地人需求被抑制。

　　第三，從城市競爭態勢看，廣州有取消樓市限購的緊迫性。2014年鄰近城市取消或鬆動限購，廣州房地産資金外溢越來越顯著。佛山在2014年鬆動限購後，房地産銷售面積上漲12.8%，達到1061萬平方米。廣州2014年全年商品房銷售面積僅為1119萬平方米。2015年廣州房地産在限購上如仍採取保守策略，大量的房地産資金將流向佛山、清遠、珠海等珠三角城市。

　　第四、廣州樓市的特殊結構，為大廣州區域採取差別化的限購政策創造了條件。廣州樓市長期以剛需購房和改善性購房為主，當前200多萬套存量住房中，只擁有一套住房的個體比重高達70%。取消限購，不會引發住房資源配置的失衡。廣州樓市的區域發展極不平衡，中心區需求旺盛。政府未來重點發展的南沙、新黃埔區等卻人氣不足。採取差別化的限購政策，可以收到皆大歡喜的效果。

　　單從房地産市場的發展態勢分析，可以説廣州取消限購的條件已經具備。未來取消限購與否，主要取決於北上廣深城市發展的政策導向。(作者為知名房地産市場專家)