多位業內專家解讀：降準是樓市的“興奮劑”

　　2月4日，央行網站發佈公告稱，自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，此次普降存款準備金也是2012年5月18日後時隔32個月後的首次。中信證券認為，將釋放流動性6000億~7000億元，根據當前的基礎貨幣和存款準備金率，本次降準大約能導致貨幣總量增加2萬億元以上。大規模流動性資金的釋放對房地産市場而言是否意味著又一劑“興奮劑”？對樓市的影響又有幾何？

　　>>同策諮詢研究部總監張宏偉

　　對房地産的刺激作用明顯

　　本次降準釋放的流動性大約6000億，加上前期定向降準2000億的規模，累計向市場釋放8000億元的資金規模，儘管央行降準雖然不是針對房地産行業，但是，對於房地産行業需求釋放會起到刺激作用，並且樓市變化馬上會反應出來，尤其是春節後，在本次降準以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化週期的城市房價穩中有升，15月以上的城市樓市還有去庫存壓力；對於大多數三四線城市樓市來講想方設法跑量主題不變，因為庫存量大去化週期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準的刺激之下走勢將進一步“分化”。一定意義上來看，央行降準降息意味著對於樓市“短期利好”，2015年樓市勢必會好轉起來。

　　>>上海易居房地産研究院研究員嚴躍進

　　成交量價有望步入新一輪上漲通道

　　在央行頻頻進行政策刺激的情況下，購房觀望情緒會繼續淡化，積極購房成為關鍵。從房價指數的走向看，會因為此次央行貨幣政策的變動而加快房價止跌反彈的可能。尤其對於一二線城市而言，在既有政策效益的基礎上，會因為此類政策的疊加，而出現市場供求雙方的入市情緒高昂。反過來這也産生了一個風險，即經濟從過冷轉變為過熱，從而帶來房價的快速上漲。這是地方政府需要提防的。

　　對於房企來説，在央行降準等利好政策的鼓勵下，對於2014年投資等方面的信心會增加。尤其是部分資金層面相對寬裕的房企，在此類政策下，更是會在土地擴張以及積極拓展融資渠道方面下大力氣。央行降準無疑會加快各大城市房價止跌反彈過程的完成，在政策影響下，包括成交量和房價等指標都有望面臨步入新一輪上漲的通道中。

　　>>中原地産首席分析師張大偉

　　2015年救市政策將會再升級

　　對於已經明顯企穩升溫的樓市來説，再次降准將使樓市難免出現暖上加暖的現象，雖然2014年12月公佈的房價指數顯示房價依然在調整，但一線城市特別是北京的二手房價格已經環比數月上行，這種情況下，降准將放大市場利好，購房者對市場的預期也將明顯向好。目前不管是中國經濟還是全球經濟均不樂觀，央行下調存款準備金率意在刺激整個經濟環境，維持平穩上漲，這對大部分開發商來説是利好消息。目前整體房地産市場的資金鏈依然比較緊張，而存款準備金率下調意味著從銀行貸款的難度降低、融資的成本降低。2015年，房地産政策將延續去行政、重市場的調控思路，並有望在營業稅徵收、一線中部分城市限購等環節進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。

　　>>北京市房地産業協會副會長兼秘書長陳志

　　直接利好房地産的作用有限

　　此次降準的背景是針對整個宏觀經濟下行風險作出的，不是針對於房地産，但房地産作為重要的經濟板塊，同時也是資金密集型的行業，因此降準肯定對房地産有影響，但直接的刺激作用有限。因為現在的房地産市場面臨的問題不是需要加大投資，而是去庫存，去庫存就意味著要讓購房者有消費能力，但降準僅僅是釋放了流動性，購房人的實際支付能力還是非常有限。如果流動性的資金不能轉換為有效消費的話，對房地産市場而言還是沒有意義的。總的來説，購房者不要因為貨幣調整就恐慌入市，應該看到房地産已經進入白銀時代，並且處於調整期，應根據自己的需求和能力理性購房。

　　>>克而瑞資訊集團首席執行官丁祖昱

　　降準對樓市效果比較有限

　　降準確實對房地産行業有一定的促進作用，但效果還是比較有限。一旦進入到降息或降準的週期當中，也預示著經濟進入下行通道。而經濟是所有産業發展的基礎，如果經濟本身有巨大的不確定性或者有一定下降趨勢，那麼房地産也不可能完全走出獨立行情。這一輪從去年開始的房地産調整，核心問題還是在整體性的供大於求，特別是城市之間的分化，成交表現好的一二線城市供求關係還能保持平衡，但大量城市供求關係逆轉，供大於求的情況已經出現。而接下來，短期內供應不會有大的變化。我們沒有必要過度解讀降準對房地産帶來的諸多利好，更沒有必要把房地産的未來寄託在降準身上。各家企業還是應該按既定目標、原定計劃，該賣房的賣房，該降本的降本，該拿地的拿地，該收縮的收縮，該轉型的轉型，做好自己該做的事情才是應行之道。

　　>>中國指數研究院分析師楊欣

　　房地産庫存壓力將緩解

　　針對房地産業來説，此次降準是2014年以來一系列貨幣支援政策的進一步完善與升級。2014年央行9·30政策的出臺加上11月末的降息、公積金政策調整，對房地産市場年末的整體回暖提供了重要基礎，中國指數研究院監測的50個重點城市12月單月銷售總量創近5年新高，2015年1月份儘管環比回落明顯，但多數城市同比增長仍保持良好勢頭。從歷來經驗看，貨幣政策對房地産銷售的影響最為直接，此次降准將進一步明確購房者預期，加快推動各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。但基於春節臨近影響，預期政策影響的真正顯現將在3月份開始逐步顯現。而主流開發商的資金鏈也將迎來實質性的緩解，基於銷售回款加快和融資成本降低帶來的現金流將更顯珍貴。（京華時報記者桂瑰邢飛）