北京土地出讓金今年超1900億元 創歷史新高

　　新近掛牌出讓的白盆窯村地塊，起拍價達到70.7億元，吸引了眾多房企關注。新京報記者 張旭 攝

　　日前，一個總價70.7億元的“巨無霸”地塊出現在了北京土地拍賣市場。該地塊位於豐台區花鄉白盆窯村，儘管要明年才正式出讓，但它的出現，讓北京土地市場再次聚集了眾多關注目光。

　　事實上，2014年北京市全年土地出讓金已經創下了新的歷史紀錄。截至目前，北京2014年已經成交140宗用地，土地出讓金合計1911.4億元，超越去年，創歷史新高。2013年，北京土地出讓金為1821.8億元。

　　土地出讓金創新高

　　在目前北京市國土局挂出的經營性用地中，僅有豐台區樊家村3號零售商業用地將在12月30日出讓，其餘地塊出讓時間將在2015年。樊家村3號地起價5.5億元。與此同時，年內已經沒有工業用地出讓。至此，2014年北京土地市場將在樊家村3號地出讓後正式收官。樊家村3號地若順利成交，北京全年土地出讓金預計在1920億元上下。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉分析認為，北京土地市場在2014年創造了多項紀錄，其中總成交額、住宅用地成交額（1311億元）均創新高，住宅土地的均樓面價高達14557元/平米，環比2013年的9616元/平米上漲了51%。

　　而與之相比，商業金融類用地的樓面價卻由去年的9596元/平方米下降至8491元/平方米，下跌約11.5%。

　　“去年土地市場的火熱一直傳導到了今年。”亞豪機構市場總監郭毅也向記者表示，“由於去年樓市的火熱，不少房企手中積攢了大量資金，同時土地緊缺。而這造成了今年上半年土地市場競爭激烈，溢價率普遍較高，這也是促成今年北京土地市場數據超去年的原因之一。”

　　記者根據北京市土地整理儲備中心公開資料統計，僅今年前四個月，北京市土地出讓金就已經達到了1055億元，佔目前北京市土地出讓金總額的55%。

　　搶地與流拍並行

　　事實上，2014年的土地市場由於受到政策、市場、土地供應等多重因素的衝擊，並不復2013年時全年火熱的場面，經歷了諸多起伏。年初土地市場高價地頻出，中間卻斷頓百日，孫河高價地兩度流拍。雖然到目前為止土地市場成交已超越去年總量，卻無法掩飾今年下半年土地市場的疲態。

　　有不少業內人士分析認為，今年的土地市場之所以成交金額較高，其主要原因還是由於大量優質地塊的集中入市。比如年初由泰禾拿下的西局地塊以及9月份入市的石景山劉娘府地塊都引發了多家房企的激烈爭奪。而一度被暫緩入市、直到8月份才最終出讓的華嘉衚同地塊，更是以74.6億元的總價、近9.7萬元/平方米的樓面價成為今年北京土地市場上的地王。

　　不過，還值得注意的是，並非所有優質土地都遭到哄搶，在樓市成交最冷清的三季度，土地市場上更是流拍連連。原本被眾多開發商看好的孫河板塊就在今年迎來戲劇性反轉，7月份，孫河區域K地塊起始樓面價3.5萬元/平方米，創北京起拍價紀錄，不過該地塊最後因無人競價而流拍；戲劇性的是，此地塊在今年9月自降身價再次挂出時，仍未能如期迎來買家。而除孫河“準地王”外，還有其他一些地塊如位於房山區長溝鎮地塊同樣也遭遇流拍。

　　對此，有業內人士表示，今年的土地流拍多發生於三季度，當時樓市成交慘澹，“去庫存化”是房企的主要任務，而大手筆的拿地無疑會加重其資金使用成本，是造成多塊地最終流拍的主要原因。

　　隨著9月底一系列信貸新政的出臺，北京的土地市場又有了明顯的升溫。不少房企在新政出臺之後都重新開始關注土地市場，並積極準備拿地。泰禾集團品牌總監沈力男也在接受採訪時向記者直言，“新政的出臺可以説讓房企們又聞到了春天的氣息。”

　　記者觀察發現，自“9·30限貸新政”提出後，北京土地市場相比9月已經有了明顯升溫。10月13日至28日，半個月的時間內，共有10宗土地成功出讓，土地出讓金達197.8億元。相比9月份的96.93億元，環比增長率超過100%。張大偉指出，未來一線城市的土地價格還將繼續高位運作。“相比三四線城市看得見的風險，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場的競爭激烈不可避免。”

　　■ 聚焦

　　“巨無霸”地塊起價超70億元

　　2015年的土地市場或將高調開場。南四環外白盆窯村地塊起價超過70億元，預計在明年1月7日出讓。2014年，北京僅有西城區華嘉衚同地塊成交價超過70億元。目前，根據記者了解，包括萬科在內，多家房企都在關注白盆窯地塊。

　　總價門檻將考驗房企實力

　　南四環外的白盆窯地塊，位於南四環外郭公莊板塊，往西一兩公里就是京投萬科西華府項目，以及中海九號公館。

　　從市場需求角度看，在中海、京投和萬科相繼進入後，郭公莊板塊已經成為北京樓市的一大熱點。亞豪機構的統計數據顯示，截至12月20日，京投萬科西華府項目2014年實現銷售29.52億元，名列北京各大住宅項目第二位。

　　儘管白盆窯地塊區位優勢明顯，但對於房企來説想收入麾下並不容易。地塊大、總價也高，資金門檻將是房企首要面對的問題。

　　該地塊起始總價為70.7億元。即使溢價率只有20%，成交總價也將超過84億元。北京一家房企總經理告訴記者，由於資金成本的壓力，一家房企單獨拿地的可能性不大，或者極少數房企才會選擇獨立作戰，更大的可能性是大房企們組成聯合體拿地，分散資金壓力和市場風險。

　　利潤預期有限

　　白盆窯地塊規劃建築面積約41.9萬平方米，其中需配建16.33萬平方米的限價房和12.26萬平方米的自住型商品房，前者銷售限價為1.7萬元／平方米，後者銷售限價為2.9萬元／平方米。這也意味著白盆窯地塊將配建目前北京最貴的自住商品房。

　　除配建限價房、自住房外，再扣除6880平方米的教育設施，白盆窯地塊剩餘可供銷售的普通商品房最多12.6萬平方米。商品住宅部分容積率為2.8，這在業內人士看來，制約了白盆窯地塊未來的住宅屬性，很難開發為較高端的低密住宅，未來大體上是剛需剛改産品。“限價房部分肯定是虧錢的，自住房能略有盈餘。整體利潤空間有限。”一房企總經理對記者表示。(數據來源：中原地産 記者 張旭 陳禹銘)