“救市”政策出臺：房企加速跨界轉型

　　從宏觀經濟與樓市基本面特徵來看，經驗表明，GDP增速與房地産投資增速呈現同跌同漲的緊密關係。當前，我國經濟結構深化改革與轉型繼續推進導致經濟增速下滑壓力加大，房地産投資增速下滑，樓市亦供大於求，已進入觸底階段。此時，宏觀經濟短期內仍然難以擺脫對於地産行業的依賴，從最近各地“救市”政策頻發的表現來看，我們可知，無論是調控政策還是貨幣政策已經開啟定向寬鬆或“救市”的閘門，通過這些措施促使樓市基本面回升，以適度拉動宏觀經濟增長。

　　從樓市調控政策來看，截止到10月11日，除北上廣深一線城市和三亞外，46個限購城市當中41個已正式取消或變相放鬆限購，第一輪“救市”政策已經接近尾聲，從特徵來看，樓市“去行政化”回歸市場化特徵明顯，未來市場更大程度上取決於供求關係，市場趨勢判斷將更加有預見性。同時，部分省市比如福建、湖南、成都、武漢等開始出臺樓市“救市”措施，第二輪“救市”政策拉開帷幕，樓市調控政策對於市場而言轉向利好。

　　從貨幣政策來看，其實已經開始轉向定向寬鬆。比如，今年兩次定向降準之後，央行在9月30日發文放鬆樓市限貸政策，至此，市場期盼已久的限貸政策終於“靴子落地”，我們預計，未來3-6個月市場將逐步釋放15-20%首次改善、改善需求，首套自住需求也將積極入市，將促使年底市場成交量“翹尾”行情出現。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從未來樓市趨勢來看，樓市去行政化、央行出手“救市”等因素有助於“去庫存”，10月後的市場去化週期將縮短，一線城市及短期市場基本面良好（存銷比在15個月以下）的城市將率先反彈。預計2014年四季度，由於限購取消、央行等“救市”政策出臺、房企衝刺年報業績等因素，市場將出現成交量逐步復蘇回升態勢，年底樓市成交量“翹尾”行情可期。預計2015年上半年市場基本面將出現實質性好轉。這同時也説明，當前中國大中城市樓市已具備投資“抄底”的基本條件。

　　但是，樓市基本面將轉好並不意味著房企還會賺的盆滿缽滿，也並非此前房地産市場“大躍進”的新一輪發展時機。客觀來講，中國房地産市場已進入“白銀時代”，未來房地産行業利率潤空間將進一步壓縮，房企謀求戰略轉型勢在必然。

　　從2014年下半年的房企表現來看，無論是迫於中長期房地産行業發展空間局限性，還是企業的多元化戰略轉型發展的需要，還是為了迎合經濟結構調整市場背景下的城鎮化發展機會，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企“跨界”投資的趨勢在2014年以來顯得非常火爆。比如以分享城鎮化為核心的“地産+X産業”的發展戰略、以分享老齡化為核心的養老地産佈局戰略，以分享城市化為核心的商業地産佈局戰略、房企積極與網際網路公司合作等等。

　　同策諮詢張宏偉認為，即使當前樓市限購取消、央行“救市”等樓市短期利好措施頻出，第四季度樓市“翹尾”行情出現，2015年樓市基本面出現實質性的好轉，屆時房企資金面不太緊張，房企尤其是品牌房企也不會就此得過且過，還會繼續加速戰略轉型，以謀求中長期更加平穩的發展戰略。因此，預計2014-2016年這段時期內品牌房企在“跨界”投資上將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過並購、合作等方式進行大範圍“跨界”擴張。但是，品牌房企在“跨界”投資轉型過程中也應該注意把控市場風險，不能一味跟風激進的進入一些陌生的領域。　馬妍綜合整理