專家：這次房地産市場調整不同以往

　　瑞銀中國首席經濟學家汪濤博士近日在瑞銀證券滬港通策略研討會表示，中國房地産市場這一輪調整和以往不同，這次是供需不平衡，房地産的供給已經超過實質的需求。

　　房地産已經供大於求

　　汪濤近日在上海做了《在房地産下行和穩增長政策中走向“新常態”》演講，她認為房地産對經濟影響較大，而房地産市場還在繼續往下走，造成的連鎖反應會繼續表現出來，因此她判斷在“金九銀十”之後四季度，明年整個經濟會繼續減速。

　　汪濤預測今年經濟增長率是7.2%，預計三季度7.1%，四季度6.9%，明年的增長是6.8%。之所以調低了今年全年和明年的經濟增長率，主要是因為房地産的下滑。

　　汪濤認為房地産這一輪調整和以往不同，過去十年都出現過調整，但這次最大的不同是供需發生了不平衡，房地産的供給已經超過實質的需求。汪濤為此算了一筆賬，一是城鎮化的需求。很多人認為城鎮化導致每年新增城鎮人口兩千萬左右，差不多相當於七百萬戶。但實際上沒有那麼多，她認為新增城鎮人口帶來的對城鎮住房需求大概只有300萬套，而去年竣工面積大概相當於1100萬套，包括保障性住房，總體看供應量超過需求量。

　　另外一個供給超過需求的是錯配，很多房子越來越多地建在三、四線城市，很多人想去的可能是一線二線大城市，所以就發現有的大城市房子仍然很緊張，而三、四線城市房子賣不動，出現了供求的失衡。

　　而目前房地産庫存高企，尤其三線城市的銷售已經接近25個月到30個月的庫存，一線城市還可以，二線城市也是迅速從1年的庫存到了20個月以上的庫存，也就是説銷售非常不好。同時，投資型的需求也在下降，房地産供給超過了需求，不能支撐之前那樣非常旺盛的房地産市場。

　　扭轉下滑局面很難

　　房地産行業和其他行業有重要的聯繫，尤其是鋼鐵、建材，比如挖掘機、重卡、建築機械等，汪濤認為房地産對經濟的作用是30%左右，房地産對整個經濟的影響是非常大的。

　　房地産建設投資往下走，勢必影響到房地産的上下游企業，比如鋼鐵、水泥、建材機械、化工、交通、汽車、家電等各個方面，對整個經濟往下的拉動有很大影響，對整個金融系統的負面影響也是很大的。在這樣的情況下，汪濤認為政府一定會出臺不同的政策來穩增長，逐漸放開限購，最後可能會放開一些房地産按揭貸款方面的政策等等，她預測會在年底之前降低首付和按揭利率。

　　這些政策會有一定的作用，不過要想扭轉房地産下滑的格局，想要帶動一輪新的反彈，汪濤覺得還是比較難的，因為這次是供給發生了根本的變化，供大於求。一些政策可以抵消可以減弱房地産放緩的幅度和突然性，但難以扭轉局面。　連建明