央行“認貸不認房”奠基房地産調控長效機制

　　9月30日，央行、銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，算是為國慶獻上的一份厚禮。通知的核心包括兩點：一是解除限貸，二是擴充按揭貸款資金來源，且專款專用。市場聽聞這一消息，頓時歡欣鼓舞，以為央行開始出手救市了。筆者並不否認，這個舉措會在一定程度上刺激樓市，但央行解除限貸新政更深層次的作用實則是為房地産調控長效機制的建立而進行的金融奠基。

　　長期以來，我們迷戀“限”字令：城市規模無序擴張，樓市限購、限貸應時而生；汽車規模驟增，限購、限行轟然而至。這些“限”字令短期內起到了一定作用，但從長遠看，這是對市場秩序的破壞。

　　市場與政府的關係應該是怎樣的，這方面的探索從未止息。十八屆三中全會提出，“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”。減少對經濟活動的直接干預，政府才有精力加強監督與服務，使政府與市場各司其職。可以預見，隨著經濟體制改革不斷深化，市場配置資源的決定性作用將不斷顯現，“限”字令也會逐步銷聲匿跡。

　　今年以來，各地陸續取消樓市限購政策，儘管各有難言之隱，但筆者更願意相信這是地方政府在還權于市場。儘管北上廣深“鐵嘴鋼牙”地表態要嚴格執行限購政策，但隨著限貸政策的解除，其限購政策距離土崩瓦解已是不遠。

　　限購、限貸政策的取消，説明樓市融入中國經濟新常態的步伐已勢不可擋。經濟進入新常態的特徵是，增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期”疊加，各種矛盾和問題相互交織。

　　當前的樓市也正處於這“三期”疊加的特殊時期：房地産行業增速從“黃金時代”進入“白銀時代”；房地産公司處於結構調整的陣痛期；房地産調控的長效機制正處於醞釀中，但不動産登記制度已經讓市場感受到了長效機制的威力。

　　國家統計局公佈的數據顯示，8月份房價同比漲幅創下20個月最低，且一線城市同比漲幅明顯收窄，當月環比跌幅進一步擴大，顯示樓市單邊下跌態勢愈加明顯。

　　現在，房地産市場低迷，各地在取消限購的同時，一再強調要確保首套房信貸，而恰在此時，央行解除了限貸政策，並鼓勵銀行擴充按揭貸款資金來源，且專款專用。這些措施將使得遊走在“崩潰”邊緣的樓市重新煥發生機，但政策力度並不會使得房地産市場出現強勢反彈。

　　在金融政策為房地産調控長效機制進行奠基之後，這一機制應抓緊建立推出。這需要完善稅收、信貸等經濟和法律手段，同時也應在完善住房和住房用地供應體系、房地産稅收制度、金融制度和推進住宅産業化等方面推出具體措施。

　　比如，房地産稅是房地産調控的“牛鼻子”，完善這方面的措施，需要以國內情況為主同時借鑒國際經驗，比如日本實際上是首套房可以不徵。結合中國的實際情況，房地産稅的徵收設計一個非常重要的要領就是要調節高端，而不是普遍徵收。在房地産稅擴圍大方向確定的時候，要及早讓社會把這個定心丸吃下來，讓大家知道，基本住房保障概念下的第一套房或者第一個單位的住房是不被這個稅覆蓋的。

　　現在，房地産正在按照分類調控的原則進行，一線城市以外的地方政府救市力度越來越大，一線城市的高端住宅市場價格逐步放開，保障房供應量越來越大，同時中央層面仍在推進長效機制建設，如房地産稅立法、不動産統一登記、住房資訊聯網等，這些措施將共同構成房地産市場健康發展的樂譜。

　　解除限購、限貸，把本該屬於市場的資源配置權還給市場，政府固然會經歷削權的陣痛，但只有這樣，才能“使市場在資源配置中起決定性作用”。（閻 岳）