上半年新房成交量萎縮三四成 一線樓市防線瀕臨陷落

　　前兩年，各大開發商集中回流一線城市，在北上廣深拼搶地王，構築樓市“堅固”防線；如今，局面突變，一線城市上半年新房成交量同比普遍下滑三四成，萎縮幅度甚至超過了二三線城市，而且庫存量大幅增加，房價開始鬆動。

　　分析人士指出，雖然剛需量大，但一線城市樓市投資投機風氣更盛，泡沫可能更大。在2008年和2011年的短週期回調中，一線城市均是房價領跌者。開發商在一線城市的擴張戰略，或需要做出改變。

　　一線城市成交量大幅萎縮

　　一線城市房地産市場並未如市場預期那般堅挺，上半年已表現出成交量大幅萎縮。2014年上半年，上海市一手商品住宅成交面積為406.2萬平方米，環比下跌39.9%，同比下跌32.6%。北京樓市成交量下滑更加嚴重，今年上半年總成交套數為32946套，同比下降47%，總成交面積為345.98萬平方米，同比下降48%。深圳樓市成交量跌幅同樣巨大，上半年全市商品住宅累計成交15035套，合141.7萬平方米，同比分別下降42.09%、40.28%。因成交量持續走低，廣州的“限購”等調控措施不得不悄悄放鬆。

　　被視為堅不可摧的上海樓市，7月份以來開始明顯降價。上周，上海浦東新區中環內豪宅大華琺朵公館二期通過仲介和代理機構悄悄降價，以特價房名義推出部分房源，單價由之前的4.8萬元/平方米，降至4.1萬元/平方米左右。位於浦東中外環之間的綠洲康城金邸近期推出36套特價房，190至290平方米的大平層戶型，總價優惠高達150萬，折後單價31000元/平方米起，成為7月以來降價力度較大的項目之一。嘉定區、閔行區、青浦區等外環外項目，也通過各種促銷方式暗中降價，價格降幅普遍在10%左右。

　　北京樓市更從暗中悄悄降價走向直接降價。東亞五環國際和東亞尚品臺湖近期開始大幅降價促銷，每平米降幅近5千元。首開常青藤近期推出部分特價房源，單價為3.2萬元/平方米，較上次開盤降約萬元。泰禾一號街區項目去年底首期入市價格約3.2萬元/平方米，而本期開盤價格約3萬元/平方米，還推出購買50-70平方米的房源減21萬，超70平方米的房源減29萬的活動。

　　庫存增加令房價下行壓力加大

　　今年上半年一線城市新房成交量跌幅達三四成，萎縮幅度甚至超過了二三四線城市，這讓自2012年以來從二三線城市中撤出、集中回歸一線城市的各大開發商始料未及。

　　國家統計局數據顯示，1-5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比僅僅下降7.8%。另據中國指數研究院的分類統計，今年上半年，一線城市月均成交面積為51萬平方米，同比大幅下降31.4%，在各類城市中降幅最大；二線代表城市月均成交面積為56萬平方米，同比下降15.5%；三線代表城市月均成交22萬平方米，同比下降18.9%。

　　對於上半年一線城市成交量領跌全國的現象，方圓地産首席市場分析師鄧浩志認為，同比跌幅與基數有關，二三線城市從去年開始就跌了，所以同比跌幅小一些，一線城市到今年上半年才跌，因此跌幅很大。

　　不過，也有專家指出，開發商集中回流一線城市，對一線城市樓市盲目樂觀，存在著較大的風險。其實，一線城市才是投資投機性購房最為盛行的地方，房價泡沫較大，彈性更大。之前每一輪樓市調整，一線城市房價的調整幅度往往會大於二、三線城市。2008年的樓市調整中，深圳房價平均下跌38%，上海房價跌幅也較大；2011年，上海部分郊區新房價格下跌達30%，北京通州等供應熱點區域的房價下跌也達30%。

　　成交量大幅萎縮直接影響到開發商的資金回籠，而且，一線城市庫存量快速增加，給未來增加更多變數。2014年上半年，北京共有401個項目取得預售證，新增商品住宅53472套，同比上漲6成；新增供應面積597.64萬平方米，同比上漲66%。截至6月30日，北京市場可售期房住宅與可售現房住宅套數合計存量達到79420套。按照今年上半年的去化速度，北京市場的住宅庫存消化週期將超過14個月。截至7月中旬，上海新建商品住宅存量突破1150萬平方米，達到自2011年以來的最高位。按照上半年的月均去化速度，上海去化當前庫存需要17個月，房價下行壓力很大。截至6月底，深圳一手房可售面積為327.57萬平方米，可售套數為34201套，庫存也處於不斷增加中。

　　德佑地産市場分析師趙葆根表示，下半年開發商作出調整是必然的，“金九銀十”將會有更大規模的降價促銷。