樓市統計難準確：統計局房價指數要考慮地方壓力

　　不整治樓市統計亂象，所有規劃都將成擺設

　　官方與民間機構統計數據南轅北轍也就罷了，官方機構之間數據“打架”竟也成家常便飯。樓市數據披露的這種怪狀，不僅無法為趨勢判斷提供可靠決策依據，不能給政策制定提供準確的信號，更無法給購房者置業提供可靠的參考。

　　⊙李宇嘉

　　樓市數據亂像和“打架”現象不是今年獨有，但今年樓市各方數據反差之明顯、各界對此反響之激烈卻是往年不可比擬的。這是因為，在樓市前景撲朔迷離、政策騎虎難下、限購是否該退出相當糾結的背景下，當前樓市數據披露之現狀，不僅無法為趨勢判斷提供可靠決策依據，也不能給政策制定提供準確的信號，更無法給購房者置業提供可靠的參考。

　　趨勢判斷是行業數據的基礎功能。未來樓市如何走，看空者有之、唱多者也有之，見仁見智，這本屬常理，但做判斷的數據基礎不該提供相反的信號。而不可思議的是，這種現象屢屢上演。以房價為例，國家統計局6月18日公佈的數據顯示，5月70個大中城市中房價環比下跌的35個，其中一線城市中只有北京微漲，廣州持平，而上海、深圳則出現近兩年來首度房價環比下跌。然而，上海易居研究院此前發佈的數據則是，5月一線城市新建商品住宅成交均價環比增長3.7%，同比增長10.6%。京、滬、穗、深四市環比分別上漲1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。

　　官方與民間機構統計數據南轅北轍也就罷了，官方機構之間數據“打架”竟也成家常便飯。以廣州為例，國家統計局數據顯示，今年3至5月，廣州房價環比漲幅分別為0.4%、0.1%和0，而廣州市國土房管局的統計數據卻顯示，3至5月廣州房價環比上漲分別為10.4%、1.5%和2.1%，連續三個月創下新高。事實上，這樣的烏龍現象已不是第一次上演了，也不僅在一個城市上演。

　　房價統計的另一個大問題，是缺乏代表性和客觀性，這是大忌。目前，各大城市新房供應沿中心區向週邊“同心圓”式擴展。相應的，可比房價水準也沿中心區向週邊而依次下降。因此，即便新房價格水準統計準確，但其同環比變化缺乏參考價值，也就無法做趨勢判斷了。比如，今年新房價格在數據上下跌了，但到底是週邊新房供應增加了，還是房價真下跌了，單從數據上看不能下結論；再比如，2011年以來，為規避限價政策，開發商紛紛改裝修房為毛坯房，或採用雙合同(銷售合同和裝修合同)，價格在數據上表現為下跌或平穩，但真實價格水準可能卻上漲了。

　　住房成交量的數據也是如此，游離于政府網簽和備案之外的房屋交易大行其道。在各大城市，特別是一線和二線重點城市，小産權房交易、軍産房交易、商務公寓交易、非法集資建房等等，均沒有納入商品住房交易中，導致住房實際交易量被不同程度地低估。即便是商品住房交易中，“送面積”、“偷面積”等現象普遍存在，交易規模也被不同程度地低估或高估了。相應的，每人平均住房、每平方米住房價格統計也不可能準確了。

　　樓市數據統計體系中，開發投資、新開工、竣工和新房交易量價等政府關心的、與國民經濟密切相關的數據披露還比較齊備，但其他産品層次的數據缺失很嚴重。比如，政府僅披露新房的價格，而由於長期受“陰陽合同”干擾，二手住房的價格與真實價格天壤之別；租賃價格的官方數據更是長期處於空缺狀態，市場上發佈的租金價格和指數也是房産仲介計算出來的。但是，在任何一個城市，最大仲介的市場份額也沒有達到50%，租金價格的代表性之差可想而知。很難想像，對於一線和二線重點城市，二手住房交易早已經超過了新房、租賃率超過了50%，但是卻沒有權威和統一的二手房交易價格和租賃價格。

　　另外，樓市目前披露的數據偏宏觀，而中觀的區域數據和微觀的片區數據缺失嚴重。在各大城市，主城區與非主城區、熱點片區與非熱點片區、新區與老區，房價的水準差別非常大，這反映的是不同區域公共服務完善程度、住房供應效率、購房意願和投資炒作的差別。此外，空置率、房價收入比、租售比等重要指標性數據缺失更嚴重。而這些不同區域的數據、專項指標數據，對於樓市和整個行業非常重要，本來能成為政府未來公共服務規劃、片區發展規劃、城市更新規劃、住房供應規劃、土地供應及節約利用最佳的指導信號，也能給老百姓市場判斷、購房置業提供實用的參考，也是老百姓最希望看到的數據資訊。

　　樓市數據問題還表現在統計方法上。價格水準(簡單價格、中位價格和加權價格)和價格指數是主要的兩種房價統計方法，民間機構、房産仲介和媒體一般披露價格水準，而國家統計局僅公佈主要城市的房價指數。從應用角度看，兩者都非常重要。但在目前，房價水準統計存在如上我們闡述的多方面問題，無法發揮應有的功能；而國家統計局編制和發佈的房價指數受到的行政干預和考慮較多，比如穩定市場預期、地方政府壓力、房價控制目標等等，也不客觀。

　　隨著城鎮居民基本住房需求的初步解決，我國房地産已告別了大規模建設的時期，而進入存量時代的“下半場”。過去，由於住房相對短缺，儘量多蓋房是管理部門的第一要務，而在哪建房、建設什麼樣的房、給誰建房等都不是多大的問題。進入存量時代後，老百姓的需求更多集中在改善住房，面對這種差異化的需求，就需要考慮建多少房、在哪建、建設什麼樣的房、給誰建等問題。而這些問題需要完善的、系統的數據支撐。目前，之所以到處存在住房空置與老百姓買不到合意房子並存的現象，特別是在保障房領域，就在於住房供應沒有完善的數據體系的支撐。今年，國家及各地方都要開始準備編制全國及各地方的住房建設“十三五”規劃。如果沒有完善的數據支援，“十三五”規劃難逃成為擺設的結局。當然，數據體系的完善，也將提高房地産行業管理的軟實力。

　　(作者係深圳市房地産研究中心高級研究員)