京城豪宅市場大幅縮水 下半年將呈結構性反轉

　　原標題：京城豪宅市場大幅縮水 下半年將呈結構性反轉

　　日前，第三方市場研究機構亞豪機構披露的一組市場監測數據顯示，總價1000萬以上的高端豪宅成交量在2014年1～6月不降反升。京西樓市正在成為這種結構性反轉的最大收益者。以五礦萬科如園、西山壹號院等為代表的京西高端物業均呈現出平穩成交的發展態勢，五礦萬科如園項目已在北京上半年高端住宅物業銷售排名第一。自然資源的稀缺以及教育資源的優勢，都使該區域成為高端改善型需求的首選區域之一。而下半年隨著萬柳書院等京西地區的高端居住物業入市，京西將成為2014年北京高端居住市場全年走勢的關鍵因素。

　　公寓豪宅大幅下降57%

　　7月9日，亞豪機構聯合攸克地産聯合發佈的2014年上半年北京高端物業成交情況顯示，今年1-6月，北京共成交539套單套總價在1000萬-2000萬元的公寓豪宅，同比去年同期少售出404套。不過，在總價在2000萬-3000萬元以及總價在3000萬元以上的頂級豪宅領域，則分別同比各多售出了4套和16套，呈現出“結構性逆轉”的態勢。

　　與之對應的則是5萬元/平方米以上的高端居住物業的下滑。亞豪機構副總經理高珊表示，上半年北京公寓豪宅産品共成交897套，與去年同期相比大幅下降57%；成交面積為15.9萬平方米，同比回落59%；銷售金額總計為92億元，同比減少105億元。

　　從2010年開始，北京高端住宅項目的成交量一直穩定走高。不過，從2013年三季度開始，由於信貸政策收緊、貸款審核時間週期延長等，房地産市場整體成交急轉直下。受此影響，總價高、面積大、非本地購買需求佔比較大的高端住宅市場成交，也一度遇冷。

　　京西高端物業成主戰場

　　高珊認為，今年頂級豪宅成交走高，主要原因在於高端物業供應量激增，不僅加大了財富階層的選擇面，而且入市項目均大幅提價，使得財富階層感受到豪宅産品的長期、穩定的增值功能，在預期看漲的前提下促進了頂級豪宅的成交。而北京西部地區的高端樓市，就是這種結構性“上漲”的最重要的“受益者”。

　　“市場從2014年的4月開始，逐漸開始有所改觀，地段好、産品規劃比較好的項目，銷售進度開始有比較明顯的回升。”北京萬科高端住宅事業部負責人高廣漢告訴記者。在接受記者採訪時，五礦萬科如園項目已經在北京1至6月高端住宅房地産銷售排行中位列第一。在萬科引領的“反轉”之下，京西樓市開始成為“結構反轉的主角”。根據亞豪地産機構的統計，2014年1至6月成交面積超過10000平方米的樓盤總計只有3個，分別為五礦萬科如園、西山壹號院和望京金茂府。其中五礦萬科如園和西山壹號院均位於京西西北旺一帶，這個區域向來是北京高端住宅成交的主戰場之一。

　　五礦萬科如園項目的銷售數據顯示，上半年簽約的主力戶型主要為230平方米的三居室和240平方米的四居室。該項目的購買意向調查顯示，購買該項目的客戶主要看中的是該項目所處地區的資源優勢和教育配套，以及萬科品牌對建築品質、社區服務的保障。“西部地區的自然環境資源、教育資源等優勢十分明顯，但是隨著開發的深入，這些資源變得越來越稀缺，這在一定程度上，解釋了今年上半年京西高端住宅市場成交活躍的原因。”一位長期從事房地産經紀業務的人士稱。尤其在教育配套資源領域，京西樓市的優勢十分明顯。京西地區主要成交量貢獻的樓盤，在教育配套資源領域均有突破。記者了解到，目前，中關村二小的入學劃片區域，已經確定覆蓋五礦萬科如園等區域內的高端樓盤。

　　“今年北京市調整了小學入學的政策，共建等傳統的佔有優勢教育資源的方式，都已經失效了，回歸到了‘劃片入學’這個最傳統的方式範圍內，也使得優質的教育資源更稀缺，而這個優勢，在京西樓市是最為明顯的。在高端改善型的需求當中，教育是很大的需求。”上述長期從事房地産經紀業務的人士表示。高廣漢則向記者表示，在上半年的五礦萬科如園項目的成交客戶中，超過70%以上的客戶表示，主要看中的是中關村二小學區覆蓋以及西北旺地區優越的地理和自然環境。“高端改善型客戶是這個區域裏現在最主要的需求，他們對於教育和區域環境等更為看中。”高廣漢向記者表示。

　　下半年高端豪宅將結構性反轉

　　高珊認為，下半年高端豪宅市場能否維持上半年體現出的結構性反轉，甚至有進一步的亮眼表現，京西區域市場的表現，是重要因素之一。市場供應的集中，將使這一區域繼續成為北京高端住宅的“主戰場”之一。

　　日前，北京市住建委正式批復了保利海德公園項目的預售行政許可，該項目擬預售單價高達9.5萬元/平方米。在此之前，北京市長期對高價樓盤的預售許可審批進行行政干預，不少高價樓盤的預售許可審批被延後處理。保利海德公園以9.5萬元/平方米的單價獲批，被業界認為是政府放鬆價格控制口徑的信號。“從北京整個市場的情況看，剛需住宅受到自住房的影響，短期之內可能仍然會保持盤整的態勢，但是經過了超過半年時間的整理，結合上半年從4月開始的成交回暖以及結構性的成交反轉，我們預期下半年的高端豪宅市場成交狀況，會進一步延續上半年的勢頭，我們很看好下半年的市場。”高廣漢説。

　　這與市場供應也休戚相關。記者了解到，被業界普遍關注的萬柳書苑項目，有望于2014年下半年獲得預售許可審批，業界預計其價格將超過12萬元/平方米以上。也正因如此，京西樓市將在下半年迎來一個“新的熱度”。而在該區域內的樓盤，都有望從中受益。該區域內的房地産開發企業都已經開始積極備貨，如萬科如園項目將在下半年主要向市場投放260-300平方米的升級産品，這些都是高端改善型客戶需求較為強烈的産品戶型。