上半年樓市降溫但虛火未退：庫存高企怎麼破？

　　中新網6月23日電(陸肖肖) 2014年已經過半，縱觀這半年的樓市，境況持續低迷，中國的房地産行業伴隨著兩年的高歌猛進之後急轉直下，中國樓市高燒已退，帶著些許悲涼。70個大中城市房價漲幅持續收窄，今年5月份已有35個城市房價出現下降，伴隨房價下跌的是銷量下降、庫存高企，開發商拿地的熱情降低。就連潘石屹近來也發微博打趣樓市近來的頹勢：“見一些地方政府的官員和一些開發商朋友，對未來互相打氣，互相壯膽。開發商朋友們悠著點。”卻也難掩其對房地産市場未來發展的隱憂。

　　房價漲幅持續收窄 上海深圳杭州房價轉跌

　　房地産市場的動蕩永遠離不開房價的漲跌，一升一降都牽動著買房人的神經。據中新網房産頻道梳理髮現，2014年以來全國主要十個城市中，北京、廣州、南京、武漢漲幅逐月收窄，而上海、杭州、深圳、福州的房價5月份與上月相比則出現下滑，溫州房價則一路下跌。這也反映了一線樓市房價已經不再堅挺，並逐步蔓延至二三線城市。與去年同期數據相比，各大城市包括北京、上海、廣州、南京、武漢、杭州、深圳、福州雖有漲幅，但漲幅也是逐步收窄，以北京為例，同比漲幅由一月份的118.8收緊至5月份的109.7。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強在接受中新網記者採訪時表示，2014年1-5月份數據集中呈現量價齊跌態勢，這將進一步加劇市場下探預期，短期內樓市這種繼續下沉的態勢不會轉變。本次房地産市場寒流是由於市場自身矛盾爆發，包括房地産市場自身的供應矛盾、市場內部結構性問題，或者是由於過去一段時間房價上漲過猛過快等等。

　　但中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網記者採訪時卻表示，這一情況屬於房地産市場政策的正常範圍內的漲落，從總體來看，房地産供求關係沒有發生根本性的變化，中國的城市化進程還未完成，中國城市集群的剛性需求和改善型需求還沒有完全解決，只是受到政策性的限制比如説限購、限價、限貸等的影響。

　　銷量下降庫存高企 房企面臨瓶頸難破

　　與房價下跌相輔相成的是成交量的低迷。上半年的樓市成交量像是進入了一個怪圈，房價下跌，購房者的觀望態度越強，成交量進入持續低潮期，存銷比指標繼續惡化，短期房價下跌壓力增大。

　　國家統計局發佈的2014年1-5月份全國房地産開發和銷售情況來看，2014年1月以來，全國商品房銷售面積逐月下跌，1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點，已跌至近一年以來的最低點。

　　伴隨著銷量下降的是高企的庫存，據國家統計局統計，2013年 12月至2014年5月庫存一直穩步增長，已經由2013年12月的49295萬平方米增加至2014年5月的53402平方米。由此可見，伴隨著銷量的下降，地産商推盤的力度並未下降，但市場看跌情緒依然較重，部分未消化的新增供應轉化成為庫存，庫存再創歷史新高。5 月份市場成交並沒有預料中的大幅反彈，房企跑量的希望落空，庫存面臨“壓力山大”的窘境。

　　國家統計局數據顯示，1-5月份，房地産開發企業土地購置面積11090萬平方米，同比下降5.7%。中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞表示，“房地産商拿地的熱情降低，土地市場趨冷也反映了房地産商對房地産前景的不太樂觀的估計。”

　　中國房地産協會秘書長顧雲昌在分析房地産量價齊跌的三個原因：第一，房地産市場本身處在下行區間，房地産市場和宏觀經濟一樣增速放緩。第二，和去年房地産的快速增長基數高有很大關係，去年銷售面積、銷售額同比增長很快，去年透支的銷售導致基數增加，這在很大程度影響今年的市場表現。第三，日益收緊的房貸政策，過去貨幣政策一直比較寬鬆，如今實現穩中偏緊的貨幣政策。一方面導致今年房企的資金來源、到位資金的增長速度放緩，另一方面收緊的金融政策對個人住房抵押貸款影響很大。　

　　專家：下半年樓市延續下行態勢

　　“從較長時間斷來説，現階段中國的房地産進入了新的階段，已經由黃金時代進入到了白銀時代。” 中國房地産協會秘書長顧雲昌對房地産的發展進行了如上概況，“下行態勢還會繼續，但是下行的力度不會太大，會保持穩中有降，一些城市則會相對平穩。”

　　北京大學房地産研究所所長陳國強在談到下半年樓市走勢時表示，“短期內市場不會出現大的改觀，房地産下行態勢會延續，因為這次市場震動主要是市場內部內在矛盾爆發，要自我解決需要時間來解決，需要找的新的市場的平衡。”

　　中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞則對下半年市場充滿信心，他認為房價有下行的壓力，在去年高速上漲的基礎上增速會下降，但房價大幅度的下降的概率比較小。