央行意外出手難改樓市趨勢

　　近日央行召集各主要商業銀行召開“住房金融服務專題座談會”，研究落實差別化住房信貸政策，改進住房金融服務，要求各商業銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。這將有助於緩解當前我國住房金融服務層面出現的“個人房貸荒”現象，更好地滿足“剛需”房貸需求，並平緩樓市調整幅度，為宏觀經濟穩定增長創造良好的金融環境。

　　我們認為，央行此舉是針對樓市見頂回落採取的逆週期調節政策，這樣做可以平緩樓市調整幅度，減少其對宏觀經濟金融面的衝擊。政策的著眼點是樓市的穩定，而不是救市行為。當然，樓市的逆週期調節措施並不能從根本上改變當前樓市運作趨勢。

　　個人房貸增長放緩恐將誤傷“剛需”。今年1至4月，我國房地産開發企業到位資金同比增長4.5%；其中，個人按揭貸款同比下降3.1%。隨著我國樓市調整趨勢的進一步確立，自去年年末以來，主要城市的個人房貸政策開始逐步趨緊，一方面表現為房貸利率的優惠面和優惠程度逐漸收窄，另一方面表現為個人房貸的“落地”時間延長。當然，從某種程度分析，商業銀行在個人房貸政策上的變化，既在一定程度上反映出對樓市前景的擔憂，也是自主控制金融風險的結果。但也應該看到，在個人房貸政策全面收緊的同時，一些剛需人群的房貸需求將難以被滿足，這既會影響社會民生，也不利於當前樓市去庫存化進程的順利推進。

　　逆週期調節政策措施不宜被過度解讀為“救市”行為。無論是此前一些城市鬆綁住房限購措施，還是近日央行支援首套房貸需求，均體現出逆週期宏觀調控的特徵。經過十多年的快速上漲，我國房價累積漲幅巨大，出現調整的可能性急劇增加。今年年初以來，我國樓市從局部、區域分化到全面調整，實際上反映出樓市運作內在調整的迫切需要。但考慮到房地産業的特殊性以及其與金融的內在緊密聯繫，樓市短期、急劇、大幅的調整，都將會是宏觀經濟金融的一大災難。日本房地産泡沫破滅的慘痛教訓仍歷歷在目。當前我國正值深化改革和結構調整的關鍵時期，保持一個相對穩定的宏觀經濟金融環境，有利於各項既定改革任務的順利推進。

　　儘管如此，在市場力量面前，政府干預微不足道。一旦市場形成趨勢性力量，再強大的政府也很難阻擋市場的運作慣性。不管承認與否，當前我國樓市見頂回落的趨勢已經確立。今年1至4月，全國房地産開發投資同比名義增長16.4%，增速比一季度回落0.4個百分點；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比一季度擴大3.1個百分點；商品房銷售額同比下降7.8%，降幅比一季度擴大2.6個百分點。這種房地産業主要發展指標的調整與房價上漲預期逆轉相呼應，進一步確立了樓市見頂回落的調整趨勢。

　　為避免樓市大幅調整演化進而衝擊到宏觀經濟金融的穩定性，當前出臺一些逆週期調節的政策措施存在必要性，但要防止被“誤讀”，以免引發市場預期紊亂。同時，金融機構要做好積極的應對準備，通過壓力測試、有計劃增加撥備，提升金融體系整體抗風險的能力。另外，要絕對避免通過貨幣“注水”阻止樓市調整，以免在未來引發更大的經濟災難。