救市呼聲四起 央行指導房貸難擋房價拐點形成

　　原標題：央行指導房貸難擋房價拐點形成

　　房貸持續緊張的趨勢在現行條件下是大勢所趨，未來很難有更多銀行跟進放鬆房貸業務，難以逆轉房價在今年形成拐點的大趨勢。

　　近來房地産行業“救市”呼聲四起。有媒體報道稱，央行近日召集部分商業銀行召開以住房金融服務為主題的座談會，副行長劉士余參會並要求商業銀行提高個人按揭貸款發放效率，併合理定價。

　　春節過後，中國房貸市場期盼的“年初松、年底緊”的放貸局面並未到來。兩家第三方機構此前對各地銀行房貸調研的結果顯示，八、九成的銀行首套房貸在基準利率或上浮，鮮見優惠利率；貸款審批時間有所延長。

　　近日有媒體報道稱，北京、深圳個別銀行出現房貸利率鬆動。但融360金融搜索平臺發佈的4月份房貸分析報告顯示，4月份各大銀行房貸緊張狀況變化不大，首套房9折以下貸款利率優惠幾乎絕跡，個別銀行最高上浮40%。雖然北京、深圳有個別銀行恢復房貸或放鬆利率，但由於條件嚴苛，對於廣大市民而言仍是杯水車薪。

　　儘管個人住房貸款實際上是風險最小的貸款品種，但在利率市場化背景下銀行資金成本不斷攀升，按揭業務銀行不怎麼賺錢，因而很多商業銀行雖名義上支援按揭，實際上已大幅收縮甚至暫停。分析人士認為，近期社會怨言較多，故管理層召開了這次會議。

　　毫無疑問，銀行的審慎態度讓房地産行業的資金面面臨著不小的壓力。從過往歷史上看，信貸收緊的年份往往伴隨房價走低，而信貸相對寬鬆的年份房價則一路高漲。曾有人據此預測，隨著資金面的不斷饑渴，房價高度膨脹的可能已經不復存在，穩增或保持現狀將會是大概率事件，甚至不排除部分地區、部分房産商單方面下調房價的可能。

　　目前，房地産市場預期已經急轉直下，甚至連一線城市都未能避免量價齊跌的態勢。鋻於此，救市的聲音不絕於耳，甚至從四線城市擴展至二線城市。但在經濟結構調整的關鍵時刻，樓市是萬萬不能再受刺激的，一旦全面放鬆樓市，儘管短期可以收到快速“穩增長”的效果，但長期而言將會使實體經濟更難受，因為刺激樓市會引發銀行系統的新一輪加杠桿，流動性風險將更加積聚成為實體經濟頭上的堰塞湖。

　　考慮到房地産本身的行業政策不會有多大的邊際改善空間，房貸無疑將是影響未來樓市走向的關鍵。如果二季度繼續維持信貸收緊，即使政府用放開限購政策、下調二套房首付比例等手段來救市也可能收效甚微，房地産很可能會出現價格加速下跌的現象，房價拐點有望今年形成；但如果信貸再次放寬，很有可能房地産市場再現明顯上漲。

　　筆者認為，房貸利率持續上浮與額度緊張凸顯了目前房地産的潛在風險，但央行對於個人住房貸款的政策引導，或將拉長拐點出現的時間。不過，儘管央行要求商業銀行提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款，個別銀行對首套房的房貸利率也的確有所鬆動，未來不排除其他的小銀行也會跟進，但是房貸持續緊張的趨勢在現行條件下是大勢所趨，未來很難有更多銀行跟進放鬆房貸業務，難以逆轉房價在今年形成拐點的大趨勢。

　　□王瑩（財經評論人）