空置房物業服務費糾紛需要通過立法解決

　　一小區業主因不認可物業公司與房地産商簽訂的《小區前期物業管理委託協議》而拒付了七年的物業管理費，物業公司多次與業主協商未果後將業主告上了法庭。不久前，廣西河池市金城江區人民法院審理了一起物業合同糾紛案件並做出了判決，被告業主支付2007年1月至2012年12月期間的物業管理服務費2672元及公共水電費403元，公共維修基金90元；支付物業管理公司代其向河池市環衛處墊付的2006年1月至2012年12月的生活垃圾處理費630元。

　　空置房的物業費繳納問題一直困擾著諸多購買多套房的市民，由此常引發物業糾紛甚至導致業主和物業公司對簿公堂。物業公司認為自己提供了服務應該收取物業費，但業主卻認為自己並沒有享受到服務，拒絕繳納。

　　物業管理，是指物業服務企業受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，以及國家有關法律法規，對物業的房屋建築及設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

　　按照《物業管理條例》第42條規定：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　也就是説，業主從開發商處接收房屋時起，業主已實際佔有了房屋，就應該開始交納物業服務費，至於業主是否實際使用，並不影響物業服務企業收取物業服務費。因為物業服務公司提供的是物業區域的公共事務管理服務，即建築物及其設備、共用設施、綠化、環境衛生、公共秩序等項目的日常維護、管理服務，這種公共性服務不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會相應減少。只要物業公司按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的，無論房屋是否空置都應按照合同約定交納物業費，除非管理規約或者物業服務合同另有規定或約定。

　　在此類物業服務合同糾紛案件中，物業服務收費案件所佔比例最大，物業企業勝訴率高。由業主作為原告提起訴訟的案件則在案由上呈現出多樣化趨勢。相對於業主個人來講，物業服務企業作為一個企業還是屬於強勢主體，其一般都有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務。無論是在法律知識和證據收集上，還是在訴訟經驗方面，甚至是在合同中對責任的規避等方面都比業主更有優勢。因此，業主在此類訴訟中敗多勝少。

　　現實中很多業主因為房屋瑕疵而拒絕收房，從而發生收房實際日期比約定日期延後的情況。根據法律法規相關規定，物業服務費的支付應從業主實際收房日而非約定交房日起算。建議，如遇房屋空置不住的情況，可以主動找物業公司説明情況，協商解決收費的問題，不要置之不問，方能避免糾紛的發生。

　　值得一提的是，青島市物價局聯合國土資源和房屋管理局對空置房屋物業費作出了規定，空置一年以上房屋可與物業公司協商繳納不超過80%的物業費。新規定從2014年1月1日起執行。關於空置房物業費繳納的問題在此前山東省出臺的《住宅物業服務收費管理辦法》中就有所涉及，此次青島出臺的關於空置房繳納比例是對該辦法的一個細化，也是首次提出空置房物業服務費繳納比例，無論是對物業公司還是業主來説都是一個利好消息。

　　對於業主來説，今後不必再因為空置房屋沒有享受到物業服務而全額繳納物業費。而物業公司此前雖然知道可以減免空置房屋物業費，但卻一直沒有相關依據，這次提出80%的上限比例為物業公司收費提出了依據。