“新土改”和房地産無關 宅基地短期入市沒有指望

　　專家認為，2014年上半年，農村集體土地流轉具體辦法將有望出臺，預期在政策方面將會出現實質性的突破，除修訂《土地管理法》，頒布《農村集體徵收補償條例》、《關於開展農村集體經營性建設用地使用權流思轉試點工作指導意見》外，還將部署開展宅基地制度改革的試點。農村集體土地流轉的更廣泛的試點和落地將成為2014年的大事件。

　　2013年，在十八屆三中全會確立了建立城鄉統一建設用地市場的改革方向，提出在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價之後，農村集體建設用地流轉已在多地展開了試點與落地。12月20日，深圳首例原農村集體工業用地成功入市並成交。不過，中國房地産報記者到武漢、天津武清等地調研後發現，在很多地區農村集體建設用地的流轉仍十分謹慎，農村土地流轉仍限于農用地。

　　而農村宅基地的入市流轉在各地則更加謹慎，短期內入市交易很難實現。因此，業內專家普遍認為，2014年農村集體土地流轉的突破將僅限于農村集體經營性建設用地，而宅基地的入市試點短期內幾無可能。在這種情況下，轟轟烈烈的農村土地流轉改革，短期內將幾乎不會對城市土地市場産生可見的影響。

　　農地流轉：用途管制難以突破

　　“再過20年，會種地的人會更少，因為現在的80後、90後很少有種地的，都去城裏打工去了，70後種地也並不多。”天津市武清區泗村店鎮黨委書記王春來感嘆，土地流轉將成為大趨勢。

　　據悉，按照天津市土地流轉的目標要求，到“十二五”末全市農村土地流轉面積要佔家庭承包土地總面積35%以上，2013年要達到22%以上。

　　目前，泗村店鎮一個大型農業項目正在進行中，根據香港南華集團與其簽署的投資協議顯示，“生態農業”項目擬投資5000萬元，建設2000畝綠色有機蔬菜生産採摘園。而這2000畝用地就涉及土地流轉，具體涉及包括齊東營村等在內的村落。

　　但在武清採訪期間，記者了解到，這裡的“土地流轉”前提都是不改變土地性質，也就是農地還是農地。因此，地方對於土地流轉項目有著嚴格的要求，禁止搞房地産開發，並且把相關的約定寫在了合同當中。至於目前正在安徽試點的農村建設用地流轉以及宅基地有償退出機制，在武清並未涉及。

　　宅基地短期入市無指望

　　面對多個城市的建設用地緊張的情況，市場呼喚著農村集體建設用地改革帶來供應量，從目前情況來看，由於農村集體建設用地以及宅基地的試點尚在進行中，因此可以預見短期內難以緩解“地荒”。

　　此外，在近期的中央城鎮化工作會議提到的六項主要任務中，就提到減少工業用地，適當增加生活用地特別是居住用地。同時還要求，切實保護耕地、園地、菜地等農業空間，劃定生態紅線。按照守住底線、試點先行的原則穩步推進土地制度改革。

　　華遠地産董事長任志強表示，過去十幾年土地情況，工業用地價格很低，甚至很多地方政府用免費的工業用地來招商，工業用地的利用價值太低了，低得不得了。

　　任志強還認為，在土地供應過程中，最大的土地供應量是退耕還林，外界都以為開發商把土地佔了，在所有的建設用地中，開發商佔比很少，除去商品房和其他非住宅用類，以及保障性住房，佔比就小得可憐了。

　　從近期入市的深圳市首例原農村集體工業用地以及佛山市集體性質商服用地情況來看，表現出一喜一憂，不過也能聞到土地改革的味道。其中，上述農村集體工業用地的地價款所得的70%為政府收益，30%劃歸原鳳凰村成立的鳳凰股份合作公司，同時鳳凰股份獲得該項目總建築面積的20%。

　　另外，經過十年的先試先行原則，目前順德集體建設用地流轉已經做到了同地同價，但在同權方面，依然無法突破上位法的限制。佛山市順德區國土城建和水利局的有關負責人認為，此次流拍是時間節點和短期供應量過大的問題導致土地流拍，並非集體土地性質的影響。據悉，實際上，自2003年開始探索集體建設用地的流轉以來，順德已成功流轉1.2萬畝集體土地，流轉金額達十幾億元。

　　對於農地入市問題上，賀鏗認為，“農民承包的土地只要不改變用途，就可以上市，可以賣給會種田的人，18億畝耕地紅線還是要保。農民對於自己的宅基地，可以作為金融抵押擔保，也可以相互轉讓，實際上這就是一個處分權，所以農用土地的改革歸根結底是處分權的問題。”除此之外，儘管有關宅基地退出補償機制早就有所探討，但無最終方案出臺，因此目前正在安徽進行的試點可以看做是未來宅基地的風向標，將成為此次農地改革的重中之重。

　　但從相關部門近期的多次表態來看，農村宅基地自由流轉的可能性幾乎為零，其發展方向也並不是城裏人可以去農村買房買地，種種跡象均表明，農地改革雖然在加速，但是核心問題依舊需要通過試點來逐步化解。（記者 徐景升）