一季度末房地產信托規模逾7700億

　　房地產信托一直是信托資金利用的主要模式之一，也是房地產企業融資的主渠道之一。今年一季度末信托資金對房地產的配置比例雖然繼續下降，但是規模有較大增長，表明房地產信托仍然火爆。

　　不過，業內人士認為,國內房地產信托相比REITs在份額限制、公募上市、可流通的二級市場、收益分配等方面存在缺陷，這也成為監管層和信托公司進行創新的巨大空間。

　　一季度末規模大增

　　近幾年來持續的房地產宏觀調控使信托公司資金對房地產領域的配置比例一直呈現下降趨勢：2010年為14.95%，2011年為14.83%,2012年下降為9.85%，2013年一季度末為9.40%。

　　今年一季度末信托資金對房地產的配置比例盡管繼續下降，但是規模有較大增長，達到7701.79億元，重新超過2011年底的規模。進入4月，房地產信托發行持續火熱，全月有50款房地產信托產品成立，佔比28.09%，平均募集規模達到2.40億元，較平均水平高出0.89億元。

　　業內人士認為，今年一季度房地產信托業務的恢復增長與房地產市場的復蘇有關。中國人民大學信托與基金研究所所長周小明表示，“‘新國五條’雖然是為了調控復蘇的房地產市場，但是其中兩條則被普遍看作是對房地產開發的利好：一是增加普通商品住房及用地供應，催生了新一輪的拿地熱，由此帶動了房地產的新一輪融資需求，給信托公司提供了新的市場空間；二是二手房交易繳納20%的所得稅，平抑了房地產二級市場的過度交易，卻利好于房地產一級市場的交易，而信托公司的房地產信托業務主戰場一直是在一級市場，而不是在二級市場，一級市場的活躍自然有利于信托公司的風險控制。此外，目前推行的小城鎮戰略，也為信托公司開展房地產信托業務提供了新的機遇。”據其介紹，實踐中有不少信托公司已經在研究、開發、實施與小城鎮戰略配套的房地產信托產品。

　　存在巨大創新空間

　　值得注意的是，海外融資日漸成為一些房企特別是龍頭和中型房企融資的重要渠道。有業內人士認為，對于其商業地產而言，RETIs是最適合融資的渠道，不僅融資成本低，而且海外市場金融產品更匹配商業物業融資，但目前僅香港資本市場有相關的渠道。

　　“匯賢房托、越秀房托等上市企業都是目前REITs的資金來源,通過發行相關金融產品實現商業地產的融資；而內地並無推出REITs的時間表，無論哪種渠道對商業地產而言都顯得水土不服，這也是為何企業蜂擁前往香港融資的原因所在。”上述業內人士表示。

　　業內分析人士認為，內地房地產信托在份額限制、公募上市、可流通的二級市場、將當年90%以上的收益進行分配等方面存在缺陷。這也成為監管層和信托公司作出更多實踐創新的地方。

　　具體來看，在份額限制方面，2004年銀監會《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》規定信托公司可以發行不受份額限制的房地產集合信托計劃，但實踐中發行的房地產信托小額份額（300萬元以下份額）仍受50人限制。在公募方面，《暫行規定》沒有禁止信托公司不受份額限制房地產集合信托計劃的宣傳和推介，但絕大部分房地產信托仍採用私募方式。在可流通的二級市場方面，一方面面臨單位份額金額較大，轉讓確有困難；另一方面也存在在哪里上市、以及如何公允定價的問題。

　　而將房地產項目當年90%以上收益進行分配，是國際上房地產信托投資基金的通行做法，國內大部分房地產信托只約定給投資人9%-12%的固定收益。“目前通行的房地產信托在給到投資者固定收益之後，浮動收益部分由信托公司和開發商分成，這導致項目風險過度集中信托公司，事實上讓信托公司背負了‘剛性兌付’的責任。當然投資人會擔心一旦收益浮動，信托公司或開發商出于各種動機有可能隱藏利潤，但如此一來卻可能影響該產品的後續融資，長遠的融資人在一個完全競爭的市場這麼做成本高昂。”新浪倉石研究總監莊正說。

[責任編輯： 王君飛]