五一樓市冷清 熱點區域房價拐點有望下半年出現

　　調控措施顯效 五一樓市冷清

　　熱點區域房價拐點有望下半年出現

　　□本報記者 彭揚

　　在陸續出臺的一系列調控政策之下，熱點城市樓市降溫明顯，但個別城市亦有調控後房價“補漲”跡象。業內人士認為，當前全國商品房成交量同比增速已呈現下滑態勢，未來樓市調整速度料加快，熱點區域的房價拐點可能在下半年出現。

　　熱點城市陸續開始降溫

　　5月1日中午，在北京南五環一處樓盤的售樓處，某售樓員告訴中國證券報記者，該樓盤主要是大戶型，客戶大多是“賣一買一”的改善型需求，而且二套房的利率上調到基準利率的1.2倍，首付比例也調到了80%，受調控政策的影響比較大。因此，五一假期來看房的客戶不多。

　　在半個多小時內，中國證券報記者只看到一組購房人來看房。該售樓員表示，目前樓盤價格保持穩定，沒有打折或特價房等促銷打算。後續還有新盤將對外銷售，價格應該不會有太大變化。

　　在此輪樓市調控收緊過程中，北京的收緊力度最大，樓市成交萎縮態勢已很明顯。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，4月北京二手住宅市場量價齊跌，全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%；成交均價環比轉降，跌幅達6%。

　　在二線熱點城市，樓市降溫態勢也有所體現。南京的房屋仲介人員告訴中國證券報記者，去年五月以來南京房價是直線拉升，現在情況不同了，價格平穩。在南京市房地産交易登記中心，前來辦理業務的某購房人説：“現在炒房比較難，好多人沒資格，並且新入市的樓盤也比較多。因為調控肯定會越來越嚴，不敢輕易下手。”

　　“未來會不會出臺新的政策，還要看五六月份市場的變化。如果市場繼續供不應求，炒房的熱情不變，參考其他城市措施和南京實際情況，南京政策有進一步從嚴調整的空間。”網尚研究機構研究員虞珠指出，比如提高首付比例、限制交易時間等等。

　　南京市統計局公佈數據顯示，一季度全市商品房銷售面積234.87萬平方米，同比下降30.8%，降幅比1-2月收窄5.6個百分點。商品房銷售額396.5億元，同比下降25%，降幅比1-2月收窄14.5個百分點。去年下半年以來，受房地産新政和同期基數影響，全市商品房銷售面積增幅持續下降，今年1-2月下降幅度達到36.4%，三月份樓盤加推，降幅有所收窄。

　　調控有進一步收緊空間

　　對於近期房價仍有一定漲幅的城市，業內人士預期調控有繼續收緊的可能。以西安為例，西安市統計局數據顯示，一季度，全市商品房銷售面積354.14萬平方米，同比增長25.4%；商品房銷售額264.55億元，同比增長52.3%。

　　位於西安北郊的某樓盤在五一期間並無現房。五一後開盤，標價在7800元/平方米至8000元/平方米，前期則是7200元/平方米。有售樓員介紹，春節後至今，很多樓盤的房價都有不同程度上漲。

　　實際上，西安早在4月中旬就已頒布樓市新政。明確商業貸款首套房首付不低於30%，二套房不低於40%，三套不能貸款。限購區域內買的商業住房及二手住房，需取得不動産權證書後滿2年方可上市交易（買賣、贈與）。

　　五一假期前，西安市房管局暫停了萬科集團所屬公司開發的12個項目的網簽銷售，暫停受理其新項目的預售許可申請。同時，也暫停了與上述項目相關的西安世聯投資諮詢有限公司、陜西合富輝煌地産顧問有限公司、西安創典全程地産顧問股份有限公司在西安市的代理銷售活動。

　　“西安樓市當前之所以呈現出這樣的特點，主要有兩個原因。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一是外溢因素，比如周邊鄭州等城市收緊購房政策，投資、投機需求開始進入西安市場，對房價上漲或有一定推動作用；二是市場預期，政策持續調控使得後續繼續收緊的預期強化，尤其是在商業銀行貸款方面。

　　明源地産研究院首席研究員劉策認為：“西安樓市一直以來處於去庫存的階段。現在在供求改善後迎來補漲。當然，也有外部投資者看到西安在目前各個省會中價格相對較低，處於具有投資價值的價格洼地之一。因此，內外因素拉動造成了價格上漲。”

　　嚴躍進表示，房價的上漲是由於各種因素造成的。比如，即便是全國實現限購，但也主要是針對當地城市，還未在全國範圍內全面實行。但資金流動具有一定隨意性，只是目前還達不到對購房資金進行管控。

　　“未來在新房和二手房市場都有調控繼續收緊的空間。”劉策認為，比如，提高首付、提高契稅等。

　　跳出房地産週期“怪圈”

　　“近期房地産市場延續降溫，新房和二手房成交量均下滑，房地産調控升級後效果不錯。”國信證券分析師董德志表示，根據大部分熱點和非熱點城市的銷售數據，4月以來新房和二手房銷量同比下滑較明顯。

　　首創證券分析師王劍輝表示，當前全國商品房成交量已經出現同比增速下滑，考慮當前的信貸環境以及調控政策的空前力度，調整速度會有所加快，但是價格回落依然可能在下半年才會出現。期間注意觀察成交量負增長月份的出現，可能是價格調整的關鍵時點，短期內不排除針對二手房調控升級的可能。

　　從目前來看，房地産政策收緊的效應正在延續。愛建證券研究員劉孫亮表示，受到政策的限制，房價震蕩以及成交量萎縮是大勢所趨。但與此同時，房地産行業仍面臨去庫存的壓力，房地産行業未來將依舊保持去庫存的政策主線，房價在“實質”下跌後，短期內將維持震蕩態勢。

　　“下半年可能出現回調，週期怪圈能否打破有待觀察。”東吳證券分析師丁文韜表示，繼限購和限貸政策出臺之後，3月以來全國已有14個城市發佈住房“限賣”政策，通過一定年限的限制轉讓政策可以有效地打擊投機行為。預期隨著更多城市加入調控再升級行列，短週期內的房地産市場回調很可能在下半年出現。丁文韜表示，政策週期性的“鬆緊”變化只能作為短期內的應急手段，如果想要真正跳出房地産週期的“怪圈”，還是需要看到真正的長效機制。