四限並用致五一樓市分化：一線觀望 二三線依舊火熱

　　“四限”致“五一”各地樓市現分化

　　在“限購”“限貸”“限價”“限售”並用的“四限時代”下，“五一”樓市或迎來最冷清的一個假期。中原地産最新數據顯示，小長假前兩日，北京商品房住宅簽約84套，與2016年“五一”假期的807套成交量相比出現了明顯下滑。

　　值得注意的是，除北京等熱點城市遇冷外，鄭州則出現裹著被子連夜排隊買房的現象。這意味著，在“五一”這一樓市推盤成交的重要時間點，不同區域樓市再次出現了明顯的分化。

　　態勢 一線城市現觀望情緒

　　“終於過了一次安安靜靜的假期。”張青説，這次“五一”應該是他近兩年來第一次沒有接到類似于買房的諮詢電話。

　　張青是河北一家房地産企業的工作人員，由於所在企業開發樓盤多處北京周邊縣市，是購房者首選的投資陣地，所以一到節假日，從朋友到親戚，從同學到客戶，張青接打電話、陪著看房，忙得不亦樂乎。

　　張青説，之前兩年每到假期時，甚至會比正常上班都忙，雖然工作崗位並不是房産銷售，但礙于關係和情面，只要有朋友需要他都會陪著他們去看房。

　　“因為雄安新區的成立，今年清明節一天接到的買房或諮詢電話多至20多個，4月1日當天甚至陪著5波人看了房。”張青無奈地搖搖頭説，那天光充電寶都用完兩塊，可見電話數量之多。

　　張青指出，因人們的爆炒，政府開啟嚴厲的管控，大多樓盤採取封盤措施。除此之外，各縣市還出臺了嚴厲的房地産調控政策，嚴控賣房，白溝甚至需要取得房産證後5年才允許賣房，房地産市場得到些許冷靜。他認為，因政策嚴控，投資、投機人群進入觀望期，是這次他可以過一個清凈的“五一”的主要原因。

　　中原地産數據顯示，小長假前兩天北京商品房住宅簽約84套，與2016年相比明顯下滑。2016年“五一”小長假期間，北京商品住宅共成交807套，成交面積8.88萬平方米，是最近四年“五一”小長假的新高。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2017年的“五一”小長假有可能是最近4年的最低點，成交量可能少於2014年。從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，一二線城市小長假的實際簽約是2015年來最冷清的一個假期。

　　除北京及周邊，廈門樓市也出現了觀望態勢。廈門市國土資源與房産管理局數據顯示，4月29日當天，小長假首日，廈門首次出現二手房0成交的記錄。

　　張大偉指出，從清冷的小長假基本可以預期，今年2季度市場將比一季度有明顯降溫。從市場看，除了部分三四線城市外，市場走勢都在明顯下行趨勢中。

　　根據近日世聯行發佈的2017年一季度深圳房地産市場報告顯示，一季度，深圳商品住宅市場同比量跌價漲。總供應面積21.14萬平方米，同比下滑82.18%；總成交面積33.64萬平方米，同比下滑78.77%。

　　活躍 部分城市樓市依舊火熱

　　與北京等一線城市不同的是，鄭州樓市再現“熟悉”的光景。有媒體報道稱，“五一”開盤的排隊認籌隊伍十分壯觀，其中有裹著被子的，有現場泡速食麵充饑的，晝夜守候。

　　數據顯示，4月29日，鄭州二七區某樓盤開盤，共計房源476套，去化475套，去化率為99.8%。新區同日開盤的兩個樓盤，去化率分別為87%和94%。新鄉平陽新區樓盤去化90%。

　　值得一提的是，4月30日開盤的鄭東某項目，推出高層洋房668套，截至當日9點30分，去化率達100%。滎陽市同日開盤的某項目也再次出現開盤即清盤的現象。

　　對此，有業內人士指出，在鄭州部分區域限購之下，未限購區域迎來了類似于2016年9月的瘋狂市場行情。從目前來看，鄭州郊縣迎來整體限購的可能性加大，郊縣限購正呼之欲出。

　　從近期來看，未限購區域正在成為投資者的投資目標。江蘇省此前由331名相關專家參與調查、得出結論的最新報告顯示，在熱點城市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城市房地産市場趨於活躍。比如，鎮江屬於南京都市圈，樓市政策相對寬鬆。受調查者對鎮江商品房價格預期，由一季度“緩和上漲”為主，轉變為二季度“明顯上漲”為主；南通、淮安的商品房價格以“穩中緩升”為主。

　　江蘇省物價局新聞發言人孔祥平表示，總體上看，緩和上漲的預期佔70%，認為會有明顯上漲的只有四分之一。特別是蘇北5市，除淮安市維持在80%的上漲預期外，其他4市的上漲預期都超過了九成。

　　孔祥平介紹，“江蘇的三四線城市房地産活躍度增加，三四線城市的房價有所上升。對此，三四線城市可能會對房價採取相應的調控措施，包括價格部門會採取備案措施。在經過了前段時間的市場調控之後，我們目前仍然面臨著較大的商品房上漲的調控壓力。

　　事實上，今年一季度的房價數據佐證了以上觀點。數據顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。房價方面，北京“317”新政出臺一個月後，房價出現18個月來的首次環比下跌；而廣東清遠3月房價環比上漲了18.28%，位列環比漲幅榜第一，福建漳州房價也環比上漲了15.76%。

　　前景 政策趨嚴勢頭不改

　　近日，多地調高貸款利率。融360統計數據顯示，自1月份以來，全國首套房平均利率已連續4月上漲。其中，4月全國首套房平均利率為4.52%，環比上月上升0.67%。

　　據融360的數據監測，4月份北京地區首套房利率平均折扣為9.27折，平均利率為4.54%。

　　上海方面，也有報告顯示，首套房貸平均利率維持在9折優惠，在4月下旬，房貸利率從此前的9折，上升至基準利率的9.5折。

　　對此，張大偉説，從銀行的資金情況看，資金成本明顯上漲，房地産調控政策持續收緊，這種情況下，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩將成常態。

　　張大偉説，自今年3月以來，中國房地産調控迎來一輪全面升級。從抑制投機、投資的角度看，未來仍有更多的城市會加入到信貸與購房資格收緊的行列中。加之，此前未運用過的“限售”政策逐漸擴圍，預計後續熱點城市將進入“限購”“限貸”“限價”“限售”並用的“四限時代”。

　　中原地産研究中心統計，去年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160余次房地産相關政策，房地産調控高壓不減。其中，隨著近期濟南和西安的加入，已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個城市啟動暫時凍結交易的房地産“限售”措施。

　　但需注意的是，雖然部分地區樓市小長假現冷清跡象，但業內人士認為，市場熱度仍未減。例如南京“五一”小長假因房管局更換設備，房産交易網簽系統關閉。環京津區域多數樓盤封盤，其餘地區樓盤也因限價，開發商大量推遲開盤時間。

　　對於下一步政策，業內人士指出，一方面限購範圍恐再度擴大，另一方面，政府將嚴格執行拿預售證必須開盤的政策，加大推盤量。此外，北京等地的房貸利率回歸基準利率後，或有更多熱點城市跟進提高貸款利率。