樓市有望進入二手房時代 大規模新增建設高潮過去了

　　國家統計局最新數據顯示，今年1-3月，全國新房銷售面積同比增長19.5%，增速較1-2月回落5.6個百分點，延續了2016年4月以來增速持續回落的態勢。事實上，扣除春節前後大規模返鄉置業的擾動，去年10月以後，新房銷售面積增速回落趨勢非常明顯。儘管有去年高基數的影響，但熱點城市和區域啟動調控是主要原因。

　　一方面，去年10月20個熱點城市強化或重啟限購限貸，今年春節後又加大了調控力度，如擴大限購範圍、通過“認房又認貸”限制杠桿、啟動“限售”（獲得産權證後一定年限後才能出售）、嚴厲打擊類住宅等。這些措施的直接效果，就是新房銷售明顯下滑。而且，基於調控績效考核，去年10月以來，熱點城市對新房啟動嚴格的預售管制，新房供應和銷售兩端均出現30%左右的下滑。

　　另一方面，近期有40多個城市啟動了新一輪調控，覆蓋一二三四線城市（縣），特別是佔全國商品房成交量20%的三大都市圈週邊，基本被限購限貸籠罩。加上今年1-2月再創新高的返鄉置業，從3月開始回落。因此，1-3月銷售增速大幅回落有必然性。調查發現，本輪樓市回升主要集中在二手房市場。今年一季度，中投證券監測的17個熱點城市，二手房交易面積環比增長106%，其中一二三線城市分別增長107%、104%、115%。2月，北京二手房成交11627套，接近2016年最高值。3月，北京二手房成交25952套，比2月大漲113%。

　　上一輪調控以來，從2016年10月至2017年2月，相比2016年調控前的9個月，廣東二手住房月均交易面積翻了一倍，廣州、深圳、珠海等7個重點城市二手住房交易面積達到新房交易面積的近80%，比2016年前9個月上升了20多個百分點。3月，這7個重點城市二手住房交易面積達到新房交易面積的1.2倍。其中，深圳、廣州、佛山二手住房交易面積環比漲幅均超過120%。

　　國家統計局70城房價數據顯示，3月熱點一二線城市新房價格同比漲幅繼續回落，環比總體平穩，70城同比漲幅均值也連續3個月收窄。因此，新房市場可謂“量跌價穩”，但二手住房價格明顯反彈。3月，70個大中城市二手住房價格環比平均上漲0.8%，相比2月的漲幅（0.4%）翻了一倍，而且已連續24個月上漲，其中廈門（4.9%）、廣州（3.3%）、北京（2.2%）和長沙（1.8%）位居漲幅榜前4位，4.9%的最高漲幅遠大於新房2.6%的漲幅。據鏈家地産統計，3月北京二手住房價格達到67621元/平方米，較2016年“9·30”政策出臺時的均價上漲了29%。

　　根據中房協“房價行情平臺數據”，2017年3月，北京、廣州、廈門、長沙和青島二手住房均價分別為63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米，相比2016年10月，分別上漲24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房價指數中二手房價漲幅最高的廈門為例，2016年上半年之前，廈門二手住房價格與新房價格差異不大，但從2016年下半年開始，二手住房價格全面超過新房。今年3月，廈門二手住房均價比新房高出35.8%，同比漲幅高達31.7%，其他城市如青島、福州、廣州等，去年以來也出現二手住房價格超過新房並快速上漲的情況。

　　可以説，二手房市場快速反彈是本輪樓市回暖的最大特徵。二手房市場之所以反彈，最大的動因就是新房預售管制下，開發商新盤入市的積極性下降，新房供需兩端一起回落，需求開始轉向二手房市場，甚至是“類住宅”市場。特別是，此前並不活躍的三四線城市二手房市場，近期也普遍強勢反彈。

　　需求之所以快速回升，與政策的微妙變化有關。2017年，宏觀經濟主題是穩增長和防風險，這就決定了資金供應適度、利率仍將在低位，也決定了房價不可能大跌。此時買房，風險或許是鎖定的，而去年10月調控後的短暫回調，似乎也是建倉的機會。同時，春節後，傳言中的加息未來臨，央行和銀監會屢屢強調房貸要支援合理需求和“去庫存”。

　　另外，今年全國“兩會”確立了“分類調控”的樓市管理主基調。就熱點城市調控而言，儘管力度和措施“加碼”，但在政策思路上，採取的是疏導需求、鼓勵合理需求，而不是抑制需求；方向是穩定房價，而不是打壓房價；就“去庫存”而言，更強調需求端激活，如三四線城市與大城市基礎設施互聯互通，棚改“貨幣化”，鼓勵“返鄉置業”等。當然，直到近期，住建部和國土資源部聯合發文明確，在售庫存去化週期超過12個月的，要縮減土地供應。業內普遍認為，管理層此舉，或意在讓樓市量價在高位實現中期平衡，為平衡“穩增長”和“調結構”留出足夠的時空。

　　此外，本輪調控給市場的一個印像是，通過購房“紮根”大城市的門貌似正在慢慢關上。比如，限購從大城市中心區擴展到週邊，甚至擴展到周邊三四線城市（縣）；限購範圍從住宅擴大到非住宅；非戶籍人群購房門檻逐步抬高，非戶籍人群在熱點城市購房所需社保和稅收繳納時限，從原來的1年逐步提高到5年，中間還不能斷繳。同時，因高房價而溢出到週邊購房的，原來沒有社保或稅收繳納時限要求，現在也相繼推出。

　　因此，出於在大都市圈“紮根”的顧慮，趕政策末班車而“搶上車”，也是這一波購房熱潮的一大主力。於是，新房預售管制下，需求開始轉向二手住房、“類住宅”等。二手住房一旦趨暖，仲介亂象、投機炒作等問題開始嚴重了，比如近期北京學區房炒作、規避限購的假離婚和企業購房等，以及“類住宅”大行其道。另一個重要的原因是，2014年以來熱點樓市回升，改善型需求是主力。但近年來，因土地價格高企、“地王”頻現，新房供應越來越偏遠、越來越豪宅化、公共服務配套越來越差，特別是教育醫療等。於是，改善型需求開始轉向性價比更高、供應效率更高的二手住房市場。因此可判斷，未來全國將加速進入存量房市場。

　　在“冒頭即打”、雷厲風行的調控政策基調下，目前全國已有40多個城市（縣）發佈了新一輪調控。進入4月，抑制需求的調控措施相繼落地，特別是限購限貸“加碼”、範圍擴大，將很多需求擋在了外面。同時，13個城市啟動了“限售”，加杠桿投資的購房需求也將下降。此外，3月因趕政策末班車而“搶上車”的購房也將趨於回落。近期，根據筆者調研，隨著各地學習北京“10天9調”的精細化密集調控經驗，不管是房價上漲預期，或加緊入市購房行為，都明顯減少。

　　同時，近期熱點城市房貸開始緊縮，很多銀行將首套房貸優惠利率折扣從3月基準利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中長期貸款僅4500億元，低於去年平均水準，同比多增額降至零左右。截至3月末，全國個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。隨著調控政策落地、激進的預期漸進改觀，加上信貸投放的微妙變化，預計從5月開始，熱點城市和區域二手住房成交量將會下滑。近期權威媒體報道，北京、廣州、廈門等地二手房門店業務量大幅下滑。

　　筆者認為，基於利率仍舊在歷史低位，貸款政策和調控政策支援“去庫存”、支援合理需求，未來住房需求仍將保持在高位。但在住房回歸居住屬性的定位下，打擊投資炒作的調控會堅持下去，未來非自住購房需求會明顯減少。近年來，由於新房供應效率較低，新市民購房需求和改善型需求佔主體的情況下，樓市將快速進入存量房時代，二手住房價格上漲還將維持一段時間。二手房時代到來，是樓市走向成熟的標誌，也標誌著樓市大規模新增建設的高潮過去了。由此，未來各大城市房屋交易還將比較頻繁，但開發投資將趨勢性回落。