多家房屋仲介上市擱淺 “靠天吃飯”令資本難下決斷

　　行業的變革，令房産仲介對資本化的需求日益迫切。在不斷地尋找合作中，我愛我家、好屋中國等房産仲介終於看到上市的可能性。然而就在最近，我愛我家和好屋中國的上市計劃相繼擱淺，凸顯出仲介尋求資本化道路上的諸多波折。房産仲介在資本市場的高估值究竟是物有所值，還是“虛紅”？業績受市場波動影響明顯、行業傳統弊端仍待改善等問題，成為房産仲介面對資本市場“估價”時的不可回避之痛。而在眼下，樓市降溫、仲介行業監管加強等因素，也令房産仲介業績面臨更多變數。

　　房産仲介上市起風波

　　之前盛傳的房産仲介上市，在節前相繼擱淺。

　　就在3月21日，曾于2015年斥資7億元收購好屋中國25%股份的明牌珠寶發佈公告稱，其擬以發行新股及現金方式收購好屋中國75%股權的重大資産重組宣佈終止。

　　這宗已經長達近兩年的收購計劃擱淺，在眾多房産仲介尋覓上市機遇的大環境下，立刻受到業內關注。

　　據明牌珠寶發佈公告顯示，這次資産重組之所以終止，一方面是由於國內證券市場環境、政策等客觀情況發生了較大變化；另一方面，根據相關審計報告，蘇州好屋2016年公司業績與已公告的2016年承諾業績存在一定差異。在交易相關方看來，繼續推進本次重大資産重組的條件不夠成熟，重組進展無法達到各方預期，各方經協商一致決定終止本次重大資産重組事項。

　　記者翻閱之前公告發現，好屋中國去年的凈利潤僅大約1.3億元，比在上述重組中對應的對賭業績1.8億元少了近5000萬元。

　　上述重組的終止，對於自稱“國內首家房産O2O全民眾銷平臺”的房産仲介好屋中國來説，意味著其在A股上市的計劃宣告擱淺。

　　幾乎是在同一時期，面對深交所連發17問有關股權頻生轉讓、高預估增值等問題的問詢後，被“借殼”的昆明百貨大樓(集團)股份有限公司仍未回復。這也意味著我愛我家的上市路遇到了阻礙。

　　業績估值偏高受質疑

　　在房産仲介上市的過程中，其預估增值率之高往往令業界咂舌。

　　根據昆百大與我愛我家的收購預案顯示，在收購價格方面，昆百大A向九家法人股股東發行股份及支付現金共計61.82億元收購我愛我家94%股份，其中發行股份支付43.78億元，現金支付18億元。此外，剩餘6%股份，以3.77億元受讓。這也意味著，我愛我家100%股權預估為66.58億元，溢價815.61%。

　　無獨有偶，好屋中國前次被收購時的100%股權整體估值為28億元，但去年收購時，以去年6月底為評估基準日的100%股權整體估值飆升成了32.5億元，前後估值差額達4億元。

　　而在今年年初被收購的Q房網，雖然根據公開資料顯示其2014年、2015年連續兩年凈利潤虧損，直到2016年前八月才實現扭虧，盈利1.56億元，但2015年11月起，該公司引入新的投資者，按最新一次增資定價，估值從28.5億元上漲到近30億元。去年8月，該公司完成第五次股權轉讓，估值提升到38億元。

　　不難看出，傳統房産仲介的線下佈局，在近兩年嫁接網際網路平臺的工具後，著實受到各方資本的關注。隨著國內一二線城市的存量房市場逐步形成，原本並非房産行業的資本也想從中分一杯羹。

　　但在深交所連續質問昆百大和我愛我家的合作案中，房産仲介的高股價背後，仍舊缺乏堅實的業績支撐。相關財務資訊顯示，截至2016年9月30日，我愛我家歸屬於母公司股東的凈資産賬面價值為7.27億元，其中，2014年其凈利潤為虧損6718萬元；2015年凈利潤為1.49億元；2016年1月到9月年資産總額50.89億元，負債總額43.4億元，而凈利潤也僅3億元。與此同時，僅因為發佈虛假房屋資訊、登記時向公司登記機關提交虛假材料等亂象，我愛我家在過去三年裏受到行政處罰高達98次。

　　一位業內人士表示，近兩年來隨著房地産市場的火熱，仲介業績飆升，機構希望借此進入資本市場獲得高估值、高溢價。但房産仲介目前正處於轉型期，業務運營和管理仍處在磨合期，也令資本對房産仲介的前景持觀望態度。

　　“靠天吃飯”令資本難下決斷

　　“監管政策的加強，再加上市場降溫的趨勢明顯，房産仲介這種高增值的態勢恐怕很難有持續性的支撐。”一位在房産仲介行業從業多年的業內人士表示，房産仲介靠天吃飯，市場火熱時擴張提速明顯，一旦市場降溫，在半年時間裏便會開始減少門店和人員配置。這種業務市場強烈的不穩定性也是令資本難下決斷的重要原因。

　　記者了解到，即便是旗下擁有新房代理業務，但以二手房仲介為主營業務的我愛我家也逃脫不了“靠天吃飯”的行業規律。

　　數據顯示，2014年，房地産整體不景氣。當年，我愛我家虧損6718萬元。而2015年與2016年，房地産價格與成交井噴。這兩年，我愛我家就出現了1.5億元和超3億元的盈利。

　　在接下來的2017年，業內對於二手房市場走勢的預判趨於保守謹慎。面對樓市政策的收緊，北京二手房成交已經呈現逐月下滑趨勢，僅今年1月北京二手房成交量便已下滑近三成，成交量連續四個月下滑。

　　據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，“3·17”新政出臺後的14個交易日(3月18日-3月31日)，我愛我家在北京區域的新增買房客戶登記量，環比新政出臺前(3月4日-17日)減少23.6%。受需求減少，市場觀望情緒影響，北京區域通過我愛我家達成的新增買賣合同簽訂量，環比新政出臺前下跌66%。

　　而另一方面，政府部門對於房産仲介監管加強，也對房産仲介自身經營提出了更高的要求。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，各地通過增加對仲介機構優勝劣汰等機制的考核，會使得仲介機構業務操作更加規範。與此同時，在市場調控與競爭的影響下，仲介行業還將面臨加速洗牌。