內地房企7個月砸481億港元香港拿地 海航係最壕

　　■本報記者 王麗新

　　來自內地的房企動作兇猛，在短短7個月的時間內，總計耗資481億港元在香港拿地，佔香港近一年出讓的住宅用地一半以上，即使加上商業用地，佔比也高達45%左右。

　　值得關注的是，海航係在短短5個月的時間內，合計豪擲272億港元在香港投得四幅地塊，其中兩幅相繼晉陞為九龍地王，合計獲得土儲面積達3.7萬平方米。此外，龍光地産與合景泰富組成的聯合體也在香港買下一幅總價高達168億港元的香港總價地王。

　　對此，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，中資房企去香港投資，事實上是分散投資實現多元化佈局的策略，加上在北京買地可能並不比香港便宜，而在香港買地，相當於在海外市場投資，可與美元資産掛鉤，這也是企業資産配置的方式，同時回報率相對穩定，增長預期較強。

　　海航係重金押寶香港

　　在近期去香港奪地的內地房企中，海航係最為兇猛。

　　3月15日，海航實業國際投資集團有限公司晚間宣佈，海航實業國際旗下的子公司香港國際建設投資管理集團有限公司成功投得位於啟德發展區的1L區2號地盤甲類住宅用地（新九龍內地段第6563號）。據悉該地塊地皮面積約9482平方米，最高可建樓面51202平方米，成交價格為74.4億港元，折合樓面地價為每平方米約145316港元（每平方尺約13500港元）。

　　值得注意的是，這已是海航係在香港啟德板塊斬獲的第四宗地塊。此前的五個月間，海航已先後斥資197.6億港元拿下啟德三宗地塊。

　　其中，以2016年11月2日海航88.37億拿下的東九龍“新地王”為例，其高達1.35萬港元/平方尺的成交價便較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮高出1.07至1.75倍。歷史資料顯示，2013年中海拿下的兩宗地樓面尺價分別為4913港元及5428港元，而2014年內，會德豐、建灝地産、嘉華國際、保利置業拿下的4宗地中，價格最高的1I區3號地塊樓面尺價也只有6530港元。

　　同年12月19日，香港地政總署公佈，九龍啟德第1L區3號地盤的住宅地皮以54.1234億港元批予德廣置業（母公司：Sky Hero Developments）實為海航實業集團，地盤面積約為8803平方米，樓面尺價達1.36萬港元，刷新區內地價新高。

　　有消息顯示，海航方面認為，四幅地塊均享優越的海景及便利的交通，並將受惠于東九龍CBD2的發展規劃，地理位置優越，發展潛力巨大。公司擬將四幅地塊作統一規劃、聯動開發，興建國際級大型住宅綜合項目。

　　對此，紀言迅在接受《證券日報》記者採訪時表示，上述幾幅地塊是連在一起的，為了協同效應，海航係不惜以相對高的成本拿下地塊，尤其該地適合建設海景房，且無遮擋。目前來看，地價是否合算尚不好説，從投資風險角度來看是存在的，目前該區域周邊幾乎沒什麼在售樓盤，但九龍東一帶，房價在1.5萬港元-2萬港元/平方尺之間，預計未來海航的項目將賣到3萬港元/平方尺以上，屆時還需看市場反應。

　　買下近一年香港過半宅地

　　值得關注的是，海航係不是唯一一家在香港發力的內地企業。

　　就在今年2月24日，內地房企龍光地産聯手合景泰富以總價168.55億港元，獲得位於香港鴨脷洲利南道第136號高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地成交總價的最高紀錄。而去年8月份，五礦地産也出資40億港元摘得香港一幅住宅用地。

　　據《證券日報》記者根據香港地政總署賣地記錄逐一統計，2016年5月份至今，香港共賣地32.38萬平方米，土地收入達1095億港元。不過，除去商業、一幅工業用地及幾個加油站用地外，住宅用地出讓金額合計約為891億港元，而上述中資房企所拿住宅用地合計耗資約481億港元，佔比高達54%。

　　有機構統計，2011年至今，包括中海、萬科、保利置業、世茂、明發、中信、中冶、五礦、海航等企業在內，內地房企在香港參與公開住宅用地出讓，累計共成交23幅，投資總額達764億港元。從2011年的僅1家內地房企在港獲得1幅宅地，到2016年的6家內地開發商共計摘得7幅宅地，近六年來，內地房企在港投資項目數和投資總額逐年遞增。

　　對此，第一太平戴維斯估值及顧問服務董事總經理陳超國向本報記者表示，不少業主擁有多個住宅單位，但他們放售某個單位後如想重新購入住宅單位，必須支付百分之十五印花稅，如以公司名義購買，更須支付百分之三十印花稅。在這種情況下，這些業主多不願出售物業，因為重置物業的成本甚高。因此，二手樓盤供應在多項辣招推出後大幅減少。雖然近年一手樓供應已稍為增多，但發展商通過靈活變化的優惠回扣，再加上高超的市場推廣技巧，在二手盤短缺的情況下，不少市民被吸引高價購入一手樓單位。

　　值得關注的是，據紀言迅向本報記者透露，香港樓市收取印花稅後，目前非香港買家在香港買房稅費較高，內地買家幾乎絕跡。也就是説，中資房企在香港開發住宅，主要還是賣給香港居民。從現在的市場形勢來看，香港居民有觀望情緒，但當新盤出現時，仍有排隊購房現象出現。

　　更重要的是，在紀言迅看來，在香港高價拿地雖有風險，但企業也有融資優勢，在香港開發住宅項目，借貸成本較低，若企業有香港上市平臺，則融資渠道更多，利於控制項目成本。