委員談“房住不炒”:房價永遠漲的神話要打破

　　原標題：“房住不炒”成兩會熱詞 地産政策怎麼變

　　在3月14日上午進行的代表小組審議關於政府工作報告、年度計劃、年度預算的3個決議草案會上，中國青年報·中青線上記者注意到，在《關於<政府工作報告>修改情況的説明》中，共作出修改與補充78處，其中，4條涉及房地産。

　　“遏制熱點城市房價過快上漲”及“健全購租並舉的住房制度”成為補充內容。此外，“繼續發展公租房”改為“繼續發展公租房等保障性住房”，“因地制宜提高貨幣化安置比例”改為“因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例”。

　　整體而言，修改與補充的部分進一步強調了“因城施策去庫存”的決心，也體現了過去十多天來代表委員聚焦房地産工作的成效。很多代表委員都注意到，今年政府工作報告中關於房地産市場的政策與以往有不同的表述，其中，“房住不炒”引起廣泛熱議。

　　“房住不炒”熱了兩會

　　2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此後，與房地産相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。

　　這句話被簡化為“房住不炒”闖進人們的生活，也在今年的政府工作報告中被進一步細化了政策邏輯。

　　“‘房住不炒’在今年政府工作報告中被轉述為‘堅持住房的居住屬性’。”全國政協委員、上海社會科學院研究員、國家住建部專家委成員張泓銘表示，儘管往年的政府工作報告中也曾提到“居住屬性”，但結合“房住不炒”的概念，可視作房地産調控思想基礎的轉變。

　　“房地産第一功能是使用功能，對GDP和稅金的作用要建立在使用基礎上，這是常識。”張泓銘在接受中國青年報·中青線上記者專訪時表示，以往“被GDP牽著鼻子走”的思路，正是過去十多年來調控成效不穩定的根本原因。

　　張泓銘注意到，用來住的房子，已漸漸在消費者心裏形成了共同印象“房價永遠是漲的”，於是在風險投資面前踟躕的人，往往最終仍把房子視作資金最合算的歸宿，“這是神話，要打破”。

　　在全國政協委員、林達集團董事局主席李曉林看來，由於投資性和投機性混淆，一線和部分二線城市房價一度被炒到“不正常”的程度，而“房住不炒”切中要害。“一線及部分二線城市價格漸趨穩定，三四線城市去庫存是重點。”

　　“央行公佈數據顯示，去年央行新增貸款12.65萬億元，房地産貸款佔了44.8%，幾乎一半。全部貸款餘額106.6萬億元，房地産佔據了25.03%。”全國政協委員、工業和資訊化部原部長李毅中在經濟界別聯組會議中指出，資金過多地流向股市、房市、期貨市場，對實體經濟已經造成了衝擊。李毅中通過調研發現，多省工業數據佔比不超過20%，“房地産和工業各自佔比的明顯差異，發人深省”。

　　針對房地産的這組數據，中國銀行業監督管理委員會主席郭樹清在今年全國兩會召開前給出意見，“分類實施房地産金融調控，促進房地産市場平穩健康發展，有效推進去庫存”。

　　因城施策讓一刀切的政策成為歷史

　　“加強房地産市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、仲介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。”不少代表委員注意到，與以往“一二線城市生病，三四線城市吃藥”的情況相比，今年的政府工作報告對不同類型城市的房價開出了不同藥方。

　　2005年，新舊“國八條”拉開調控房價的序幕，此後10年間，“國六條”“國四條”等調控政策成為老百姓購房的風向標。

　　“那是一聲令下齊步走的時候。”張泓銘表示，房産過熱需要調控的思想是正確的，但聲勢浩大地進行政策發佈易帶來弊病，因城市發展程度不同，中國房地産市場在統一的號令中，走向全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康眼中的“冰火兩重天”。

　　“上個五年計劃後半期，中央政府對房地産市場基本沒有統一發佈過政策。”張泓銘注意到，因城施策正在發酵。

　　一線及部分二線城市火爆的樓市，被全國政協委員、東方資産管理公司原總裁梅興保看在眼裏。他表示，“現在市場上，有的房子簽了協議之後，還沒等住進去，房子已經被炒了好幾次”。為此，他建議制訂“T+N”年交易制度，即房子正常交易後購房者須在3~5年後才能進行第二次交易，以此遏制房地産炒作。

　　全國政協委員、恒大集團董事局主席許家印則建議建立房地産的長期限價機制。目前，不少房價上漲過快的城市都實行了限價、限貸、限購的“三限調控”，但許家印認為，調控的核心機制應該是限價，而且是長期限價。

　　他在政協經濟界別的小組討論發言時表示，儘管一些地區已對房地産市場進行調控，但在土地拍賣時，依然出現地價不斷高過房價的情況。“麵粉價格高過麵包”是因為地産開發商對未來房價上漲依然有預期，長期限價可以冷卻對房價上漲的熱望。

　　但許家印強調了前提，“因城施策，甚至是一個城市不同的地區也要執行不同的政策，同時，要根據不同的建設標準進行限價”。

　　李曉林也注意到，在政府工作報告中關於房地産政策有這樣的表述，“因城施策去庫存。目前，三四線城市房地産庫存仍然較多，要支援居民自住和進城人員購房需求。”

　　他在接受中國青年報·中青線上記者專訪時表示，2016年以來，一些三四線城市的庫存消化極為緩慢，政府工作報告中的表述彰顯了中央政府去庫存的決心不變，房地産界應該積極關注這些信號。

　　與一線及部分二線城市房地産的“火爆”相比，三四線城市確實呈現了另一幅光景。

　　“寧夏很多地方一年半載也消化不了。”談當地房地産市場，全國政協委員、寧夏回族自治區政協主席齊同生發出這樣的感慨。他認為，推行部分經濟適用住房建設保障貨幣化，可紓解消化高企庫存。

　　李曉林的建議是，將已經由開發商加杠桿可能形成的風險分散化，由購房人、銀行與開發商分擔，激活幾近停滯的現金流，或能取得“三贏”的結果。他表示，三四線城鎮的地方政府債務、財政收支困難，多與當地房地産業開發建設及其銷售進度直接相關，開發商杠桿率偏大則是深層原因。

　　李曉林預設了一個遊戲規則：“享受低利率、低房貸、低按揭後，購房者加速購房，開發商必須承諾優惠時限內不得漲價”。

　　但在張泓銘看來，我國房地産價格産生波動時，採用的多是人工調控。他在全國政協十二屆五次會議第二次全體會議上發言提出，樓市調控需要對衝異常波動的自動調節機制同綜合施策形成合力，“能靈敏、快速穩定房價，但不是長效機制”。

　　持續推進棚戶區改造

　　“需要土地制度、住房制度、稅收制度和投融資制度多點統籌支撐。”賈康表示，“治本”的方法一定要抓基礎性制度建設，這也是房地産調控長效機制的依託，“托底的部分一定是保障房”。

　　加強保障房建設，平抑民眾對房價上漲的預期。不少代表委員注意到，政府的決心已經體現在政府工作報告中，“目前，城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造”。

　　報告指出，今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區。

　　全國人大代表、河北省委常委、石家莊市委書記邢國輝，在解讀政府工作報告關於房地産市場平穩健康發展的論述時表示，“要落實地方政府主體責任”，“把公租房建設和棚戶區改造作為工作重點”。

　　全國政協委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為，如果從土地財政角度入手建立房地産健康發展的長效機制，惠及的群體還可擴大。

　　在他看來，房地産的“根”是土地財政，建議地方政府留出一定比例的土地財政收入，用以購置或控制一批房源，進行長期定向出租，可穩定預期。“政府控制土地，也控制相當一部分建好的房子用以出租，從而調控市場。”李稻葵説。

　　新加坡和香港的模式受到李稻葵的推崇。他表示，香港60%的居民住在政府提供的保障房中，“在香港5年，我都住在政府的房子裏，保障房不都是為貧困人群所建，實際上，也讓大量公務員和老師不用受房價之苦”。

　　但他對中國青年報·中青線上記者表示，要實現該目標首先要轉變地方政府“賣地，不願長期持有物業”的觀念，如此可逐步讓“房住不炒”成為現實，如果政府手中有房源和房産投入市場，可適當對衝一下因市場房源不足導致的上漲預期，“不像現在，手中無米心中發慌”。

　　本報北京3月14日電

　　中國青年報·中青線上記者 梁璇 李晨赫 劉世昕