仲介“我愛我家”準備上市：三年被行政處罰98次

　　多次謀求資産證券化之路的我愛我家，這次將找到“歸宿”。

　　2月27日，A股上市公司昆百大A發佈並購預案，擬以發行股份及支付現金的方式61.82億元收購我愛我家94%股權;同時，昆百大A另擬3.78億元協議受讓我愛我家6%股權，實現100%控股。

　　作為老牌房地産仲介，我愛我家在全國範圍內實力不容小覷。截至2016年底，我愛我家擁有2215家直營門店，旗下經紀人愈4.5萬人。

　　公司秘聞(ID:high3c)注意到，我愛我家在經營中屢次出現包括發佈虛假房屋資訊、登記時向公司登記機關提交虛假材料等亂象。從2014年到2016年三年間，我愛我家及其子公司受行政處罰達98次。

　　(網路圖片)

　　▌4.5萬名經紀人，去年9個月創收63億元

　　從1998年開始涉足房地産仲介的我愛我家，通過前期的“跑馬圈地”，已經成為全國大型房地産仲介之一。截至2016年底，業務已涉及包括北京、天津、上海、南京、蘇州在內15個主要一、二線城市，擁有2215家直營門店，旗下經紀人愈4.5萬人。

　　此前，我愛我家多次謀求資産證券化之路。金融公司先鋒係擬作價48億元收購我愛我家的消息曾傳出，但並無下文。

　　相比此前傳聞，此次“賣身”昆百大A，我愛我家估值更為可觀。經過仲介機構按照收益法評估，截至2016年9月30日，我愛我家歸屬於母公司股東的凈資産賬面價值為 7.27億元，對應的預估值為 66.58億元，預估增值 59.31億元，預估增值率為 815.61%。

　　從交易情況來看，這是一起典型的蛇吞象式並購。在資産與營收方面，我愛我家均高於昆百大A。

　　比如截至2015年底，昆百大A資産總額60.96億元，而同期我愛我家資産總額為61.82億元。在2015年，昆百大A實現營收13.38億元，同期我愛我家為51.12億元。

　　但從交易設計上來看，昆百大A暫時避開了此次交易構成借殼上市。目前，上市公司實際控制人謝勇合計持有27.88%股份。在不考慮募集配套資金情況下，本次交易完成後，謝勇股份稀釋至19.45%，仍然為公司實際控制人。

　　數據顯示，2015年與2016年前9個月，我愛我家分別收入51.1億元與63.3億元。其店面數量有2215家。這意味著，2015年每家店的收入平均在230萬元左右。

　　我愛我家有4.5萬名經紀人。根據2015年的業績數據看，一名經紀人一年創造的收入在11萬元左右;創造的凈利潤約為3333元。

　　為促成此次交易，雙方簽訂了業績對賭協議。交易對方承諾，我愛我家2017年、2018年、2019年實現的扣非凈利潤累積分別不低於5 億元、11 億元及18億元。

　　換言之，我愛我家在未來三年承諾的每年凈利潤分別是5億元、6億元和7億元。

　　在此之前的2015年、2016年前9月，我愛我家實現凈利潤分別為1.5億元、3億元。如果按照此前的業績增長速度，我愛我家完成業績承諾壓力並不大。

　　另外從此前的利潤數據看，我愛我家的業績與樓市呈正相關。2014年，房地産整體不景氣。當年，我愛我家虧損6718萬元。而2015年與2016年，房地産價格與成交井噴。這兩年，我愛我家就出現了1.5億元和超3億元的盈利。

　　因此，我愛我家承諾三年內共實現18億元的凈利潤，某種意義上説明瞭房産仲介對未來樓市走強的信心。

　　▌多次違規經營，包括多收2倍房租代理費

　　我愛我家稱，2015年至2016年期間，經紀業務收入實現大幅增長，並不斷擴張經營版圖。截至2016 年末，已在15個大中城市開展業務。其中，北京是大本營，共有718家直營店。

　　公司秘聞(ID:high3c)發現，從2014年到2016年三年間，我愛我家及其子公司受到行政處罰達98次。

　　如在2015年3月份，我愛我家的北京6家分公司在辦理分公司登記時向公司登記機關提交虛假材料，共受到處罰30萬元。

　　“未經委託人書面同意擅自發佈出售房源資訊”也在我愛我家經營中出現過，針對該違規行為，處罰行政單位多責令限期改正，罰款3萬元。

　　2015年9月，北京愛家營企業管理有限公司在收取房屋租賃代理費時，應收5000元，卻實收15920元，多收超過一萬元，北京市朝陽區發展和改革委員會要求其已退還10920元，罰款1092元。

　　“存在對經紀的商品或者服務作引人誤解的虛假宣傳的行為?”，也在我愛我家的經營過程中屢次發生，2014年10月，北京市工商行政管理局東城分局對北京我愛我家房地産經紀有限公司進行了罰款5萬元的處罰。

　　為了當事人規避房屋交易稅費的非法目的，2016年10月，北京我愛我家房地産經紀有限公司就同一房屋簽訂不同交易價格的合同提供了便利，北京市住房和城鄉建設委員會責令改正，罰款3萬元。

　　公司秘聞(ID：high3c)梳理髮現，我愛我家還涉及“在經營場所張貼虛假廣告語”、“未按照規定如實記錄業務情況”、“為未依法登記領取權屬證書的房屋提供經紀服務”等處罰事由。

　　公司秘聞(ID：high3c)發現，我愛我家收到的最大一筆罰單，來自天津市發改委。2014年11月，天津市發改委對“天津市我愛我家”罰款189萬元，事由為“天津我愛我家與天津中原物業、天津鏈家寶業達成共識並實施了固定、變更二手房仲介服務費、貸款服務費、房屋租賃服務費的橫向價格壟斷協議，違反了《反壟斷法》的有關規定”。

　　此外，2016年4月，上海市工商行政管理局檢查總隊對上海我愛我家罰款13萬元，事由為“以虛構房源、虛標房屋價格、使用不真實的房屋照片等多種方式進行發佈虛假房屋資訊，擾亂了正常的房地産市場秩序”。

　　對於上述行為，我愛我家稱上述違法行為均已得以糾正或整改，且上述處罰金額較小、部分主管部門已出具證明認定相關處罰不屬於重大行政處罰，我愛我家亦承諾將切實吸取上述處罰教訓，嚴格規範經營行為，推動各子公司和下屬門店合法合規經營。

　　此外，截至2016年底，我愛我家尚未了結的標的金額在100萬元以上，且公司作為被告的重大訴訟、仲裁有5起，其中4起為房屋買賣合同糾紛。

　　▌我愛我家如何賺錢?

　　説起房産仲介機構，最被人熟知的業務主要是二手房買賣及房屋出租業務，但我愛我家遠不止於此。我愛我家的主營業務分為新房業務、經紀業務以及資管業務。

　　其中，新房業務主要包括代理銷售服務、一手房分銷業務及電商業務。新房業務中的代理銷售業務的運營品牌為“偉業顧問”、一手房分銷業務的運營品牌為“我愛我家”、電商業務的運營品牌為“匯金行”。各業務板塊具體運營及盈利模式如下：

　　1、代理銷售服務

　　標的公司通過為開發商提供包括銷售前臺服務、銷售後臺事務管理等服務。標的公司為開發商制定並執行行銷策劃方案，派駐項目人員進駐案場，向購房者介紹房源資訊、辦理房屋購置手續及協助處理後期網簽、繳納購房款等服務，房屋買賣實現後標的公司按照合同約定的方式向開發商收取代理服務費。

　　2、一手房分銷

　　我愛我家一手分銷業務的來源有兩類，一種是開發商與我愛我家簽訂渠道分銷協議，一種是樓盤銷售的總代理商與我愛我家簽訂渠道分銷協議。

　　在兩種方式下，我愛我家的業務模式均是通過線下門店及經紀人進行樓盤推廣、尋找意向客戶、帶客至售樓處、帶客看房並促成客戶購房，實現銷售後，經紀人按照合同約定的週期、結算條件及結算方式與開發商或者總代理商結算分銷代理收入。

　　3、電商業務

　　電商業務，指標的公司作為開發商的渠道分銷商，線上通過網際網路資訊平臺發佈受託分銷新房資訊，線下與中小房地産仲介機構簽訂分銷合作協議，從而整合我愛我家門店及第三方仲介等分銷渠道對受託房源進行分銷。

　　關於我愛我家的經紀業務，主要包括二手房買賣和二手房租賃。各業務板塊具體運營及盈利模式如下：

　　1、二手房交易

　　我愛我家在接收業主委託房屋出售的資訊時，對業主的身份資訊、待出售房屋的産權及抵押等資訊進行查核後接受房屋出售委託。我愛我家通過線下門店、線上網站、手機APP等多方平臺對房源進行宣傳，線下門店經紀人通過匹配需求、推薦房源、帶客看房等方式撮合交易，交易實現後買賣雙方簽訂房屋買賣協議、買賣雙方與我愛我家簽訂居間合同我愛我家根據合同約定條件收取佣金。

　　2、二手房租賃

　　通過前期共匹配、溝通，交易雙方及我愛我家簽訂租賃合同後，我愛我家根據合同約定收取佣金、承租人根據合同定期交付租金，並提供承租期雙方的協調溝通服務。

　　我愛我家還有一塊業務為資管業務。業務運營主體為北京愛家營及其子公司。據重組預案，截至2016年末，我愛我家在全國11個城市中在管房源達到近19萬套，交易單數愈20萬單。