熱點城市為2017年房價劃紅線：環比不能漲

　　“回顧此輪樓市調控，也正是逐步形成共識，政策越來越緊的一個過程。”4日，中國房地産研究會市場委員會副主任、中國房地産數據研究院執行院長陳晟對記者分析説，可以將2016年“十一”國慶節以來的樓市調控分為三個階段，分別是國慶期間城市密集收緊調控潮，主要從限購、限貸、土地供應等方面對市場進行調節；國慶後到11月27日的時間段，各地發佈細則落地執行調控新政，並陸續有新的城市加入；第三階段則開始於11月28日，上海和天津同日發佈房地産差別化信貸政策，主要對商業貸款首套房和二套房的首付比例進行調整，其特徵就是對信貸政策的全面收緊。

　　走進2017年，熱點城市或已為其全年樓市調控下了先手：房價環比不能漲。

　　在2016年經歷近10個月火爆之後，19個樓市熱點城市先後出臺了調控政策，且一波緊過一波。去年12月中旬，中央經濟工作會議重申“房子是用來住的，不是用來炒的”，為2017年熱點城市的調控定下了“嚴厲”的調子。其後，北京市負責人表態，2017年房價環比不能漲。鄭州、武漢、濟南等城市，相繼出臺限購升級政策。

　　在一些專家看來，熱點城市已經採取或準備的措施，都瞄準了“今年房價環比不能漲”這一硬指標。

　　樓市熱點城市調控越來越緊

　　2016年“十一”長假期間，中國樓市迎來了新一輪的收緊調控大潮。全國對樓市實行限購限貸的城市已達到19個，分別是北京、上海、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、福州、南昌，涵蓋了一線、二線、三線的城市。

　　在中央經濟工作會議召開之後，北京市負責人表態：抓緊研究建立長效機制，促進房地産市場平穩健康發展。要精準發力，堅決抑制投資投機行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環比不增長。要合理增加住宅用地供應，從源頭穩定市場預期。

　　不僅是北京，在19個樓市熱點城市之中，鄭州、武漢、濟南三市也相繼出臺了限購升級政策。還有一些樓市熱點城市，從土地供應端出臺了一系列的政策，防止地價繼續飆升。

　　“回顧此輪樓市調控，也正是逐步形成共識，政策越來越緊的一個過程。”4日，中國房地産研究會市場委員會副主任、中國房地産數據研究院執行院長陳晟對記者分析説，可以將2016年“十一”國慶以來的樓市調控分為三個階段，分別是國慶期間城市密集收緊調控潮，主要從限購、限貸、土地供應等方面對市場進行調節；國慶後到11月27日的時間段，各地發佈細則落地執行調控新政，並陸續有新的城市加入；第三階段則開始於11月28日，上海和天津同日發佈房地産差別化信貸政策，主要對商業貸款首套房和二套房的首付比例進行調整，其特徵就是對信貸政策的全面收緊。

　　陳晟認為，從此輪房地産調控邏輯來看，進入2017年的中國樓市調控，隨著中央經濟工作會議的召開已經進入到第四階段。以北京為例，此階段在落實調控政策之際，更要看調控目標能否實現，即“房價環比不增長”。

　　正是在這種背景之下，中國指數研究院研究報告判斷認為，2017年全國房地産市場將呈現“銷售量價回調，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。

　　去年地王如何安然脫身

　　2016年的中國樓市，以一波房價快速上漲帶火了土地市場。

　　據中原地産研究中心統計數據顯示，2016年，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳9個城市“賣地”收入超過千億元，多個城市土地出讓收入創下歷史最高紀錄。

　　克而瑞資訊集團(CRIC)年終報告顯示，2016年30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王，數量創歷史新高，上海、深圳也相繼刷新全國單價、總價地王紀錄。

　　“從此輪房地産行情啟動開始，我們就已經預計到‘地王’的風險在加劇。”陳晟告訴記者，從2014年-2016年三年平均數據來看，“地王”項目的地價佔房價比為70-80%。這意味著“麵粉價高過麵包價”，風險是顯而易見的。

　　從此輪房地産調控的目標來看，“地王”的銷售價格和去化週期也會受到影響。

　　陳晟稱，一般而言，地王項目的去化週期在2年，因此如果2016年的“地王”去化週期達到5年的話，房企的資金鏈就有相當風險。

　　廣發證券樂加棟等判斷，進入2017 年，中國樓市成交將逐步由當前的量跌價穩（增幅放緩）過渡至量價齊跌階段。而在限購再次擴容，同時房企資金監管或進一步加強（在開發貸、公司債等融資收緊後，未來房企借道券商資管、基金子公司等資管産品進行融資或將受到約束），疊加後續銷售回籠週期拉長等一系列連鎖反應之下，“我們再次提示需要關注房企的資金狀況。”

　　另外，持續加大的土地供應也會對地王造成衝擊。

　　中國指數院常務副院長黃瑜告訴記者，2016年這輪調控中，增供成為各城市調控重點之一，多個城市明確2017年將繼續加大供地力度。同時，根據國土資源部要求，多個熱點城市已陸續發佈了2017年-2019年三年住宅用地供應計劃，此舉將提升土地供應的靈活性，穩定市場對未來住宅用地供應的預期，有效防止恐慌情緒産生。

　　不過，陳晟認為，在正視2017“地王”可能出現的風險的同時，也無需過於憂慮樓市“大起大落”。