中國定調明年樓市政策三大著力點 讓其回歸居住屬性

　　經濟觀察:中國定調明年樓市政策三大著力點

　　中新社北京12月16日電 (記者 龐無忌)“房子是用來住的,不是用來炒的”,16日閉幕的中央經濟工作會議戰略性地重新定位了中國房地産市場。會議明確讓其真正回歸居住屬性,中國房地産市場多年緩行的長效機制建設有望真正進入快車道。

　　多位專家在接受中新社記者採訪時指出,如何讓房子“炒不起來”,減弱樓市的金融屬性,防止大起大落,是未來房地産市場政策的重要方向。為實現這一定位轉變,明年中國的房地産政策可能出現三大主要著力點。

　　理順供求關係

　　自1998年大規模“房改”以來,近20年時間,中國樓市出現爆髮式增長,逐漸成長為一個十萬億(人民幣)級的龐大市場。但樓市發展卻出現區域冷熱不均,供需錯配的結構性問題。

　　“一二線大城市樓市過熱,但很多三四線城市樓市怎麼都炒不起來,這是供求關係決定的”,住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌説,“穩樓市”首先要理順供求。

　　在供給方面,中央經濟工作會議提出,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閒置和低效用地。供不應求的地區增加土地供應,無疑是平抑房價和緩和供求的重要手段。

　　在需求層面,會議提出,特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。顧雲昌指出,除限購、限貸等行政性手段外,更要在城市化過程中,主動調整人口、産業等的配置,減少特大城市中心城區的人口導入。

　　比如:可以考慮完善醫療、教育、産業等配套,將中心城區的人口特別是老年人吸引到周邊的小城鎮居住。

　　降杠桿防範金融風險

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出,“當前的一個顯著問題在於從開發商,到地方政府再到購房者,房地産領域的每個環節都涉及杠桿的使用,層層疊加之下,地價和房價都被數倍擴大,風險累加”,降杠桿,防範金融風險將成為“穩樓市”的關鍵。

　　今年9月30日以來,中國20多個城市密集出臺了50多項樓市調控政策,其中提高二套房的首付比例被普遍應用於多地的樓市調控政策當中。隨後以上海、天津收緊房貸政策為代表的新一輪調控潮,更是以金融端的全面收緊為標誌。加之,此前一輪打擊“首付貸”的政策,業內人士認為,今年各地已開始有意識地降杠桿,防控金融風險。

　　胡景暉指出,這種防控明年有望從嚴,一是操作上更加嚴格,二是現在一些大額信用卡支付、消費貸、裝修貸等大多是變相的首付貸,未來這些渠道可能會被徹底堵死。

　　當然,在防範風險的同時,也不能誤傷合理的購房和貸款需求。會議提出,微觀信貸政策要支援合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　多部門合力改革

　　樓市分化加劇和房價的“大起大落”反映出房地産市場的病灶並不僅僅發生在樓市本身,而需要從整個“免疫系統”入手根治。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,促進房地産穩定健康發展,關鍵是建立一套讓房地産利潤平均化的市場調節機制與政府調控機制。這一機制的建立需要從金融、土地、財稅、投資、立法等各領域聯合發力,而且也需要配合實體經濟的提振。

　　胡景暉指出,房地産的問題更多在於産業、人口、教育、醫療等資源能否均衡佈局。這並非一個部門能夠解決,而是需要多部門“打破門戶之見”,共同參與和規劃。

　　顧雲昌也認為,缺乏投資渠道是中國樓市容易走向投資、投機化的主要原因。現在大多數民眾投資存在一種“非股即房”的現象,這不僅易導致房股兩市出現“你漲我跌”的蹺蹺板行情,還容易導致大漲大跌,于市場穩定不利。專家建議儘快推出房地産信託投資基金(REITs)等樓市間接投資渠道。

　　另外,房産稅等既能充當地方政府財源,降低地方政府土地財政依賴,又能將房地産領域稅收從交易環節後移至持有環節,抑制“炒房”的手段被寄予厚望,或加快進入立法程式。

　　土地、財稅、立法等解決房地産領域根本問題的改革多年來一直阻力重重。此番中央經濟工作會議部署的長效機制建設能否持續進行,能否真正讓“限購”“限貸”等行政性調控手段逐漸淡出,考驗決策層的調控技巧。