數字産業影響房地産租金走勢

　　本報訊記者李高超報道房地産服務機構第一太平戴維斯最新發佈的《12座城》研究報告顯示,隨著數字革命取代金融與服務革命成為時代主題,在大多數世界城市,創意/技術公司與對衝基金公司所支付的寫字樓租金差距正在逐漸縮小。這顯示當前産業格局對房地産租金與上漲走勢産生了影響。

　　12座世界城市是指倫敦、紐約、香港、巴黎、孟買、上海、新加坡、雪梨、東京、迪拜、洛杉磯和上海。第一太平戴維斯的報告顯示,2015年6月,12座世界城市的對衝基金每人平均寫字樓租金為每年22399美元;小型創意/技術公司的每人平均寫字樓租金為每年10453美元,僅相當於前者的47%。該比例在2008年末42%的基礎上有所增加,表明兩個産業領域的寫字樓租金差距呈收窄之勢。

　　第一太平戴維斯預計,未來,兩者的差距將繼續收窄。這一方面是因為很多世界城市創意産業的增長速度快於金融業,租金上漲也更為顯著;另一方面是因為寫字樓自身特點與存量佈局的改變需要時間,銀行業偏好空間開闊的大平層寫字樓,而規模較小的創意公司喜歡靈活多變、更富活力的工作場所。

　　據介紹,目前在部分城市,數字創意産業的經濟地位似乎已經超越金融業。比如,在雪梨,創意公司的每人平均寫字樓租金已經高於金融公司。當地市場的供求情況對此起到重要作用,雪梨的金融公司租賃需求相對較低,寫字樓每人平均租金為每年9320美元,在12座世界城市中僅高於迪拜的6534美元,遠低於世界城市平均水準的22399美元。

　　從全球範圍看,2008年12月~2015年6月,12座世界城市的寫字樓租金平均上漲了1.7%。其中,金融公司寫字樓租金平均下跌了1.8%,而創意領域寫字樓租金則上漲了8.6%。部分城市的租金差異非常明顯。在迪拜與新加坡,對衝基金的寫字樓租金(以當地貨幣計算)在2008年基礎上分別減少了60%和41%;在香港、舊金山和倫敦,創意公司的寫字樓租金則在2008年的基礎上分別增加了46%、43%和30%。舊金山的金融公司寫字樓租金上漲了8%,比技術公司的寫字樓租金漲幅低了450個基點。

　　報告認為,未來,數字時代將繼續擾亂兩大産業的發展格局,新型市場中的勝負角逐或將繼續影響租金走勢。業主不僅要根據各領域新型公司的租賃需求調整寫字樓供應,還要認識到,租戶可能會繼續尋找新的地段與新的工作方式,以應對核心CBD寫字樓租金的不斷上漲。投資者如果能及時洞察上述趨勢,將獲得最佳收益。