房價上漲預期不利於去庫存

　　據中國指數研究院發佈的報告,2015年12月全國百城新建住宅平均價格已經連續8個月環比上漲。與上月相比,12月價格環比上漲的城市數量增加10個,價格環比下跌的城市數量減少11個,房價上漲預期似乎正在形成或強化。考慮到房價對收入的顯著偏離,房價上漲預期將對住宅需求釋放形成強烈的抑製作用,恐將影響到今年全國化解房地産庫存任務。

　　房價上漲

　　將抑制需求釋放

　　當住宅供不應求時,房價上漲既是供求博弈的結果,也會加快住宅需求釋放;但當住宅供求關係基本平衡時,考慮到住宅佔有的收入分佈狀況,中高收入群體大多擁有不止一套房産,因此沒有更強烈的置業需求,而中低收入群體相對於高房價則支付能力有限,只能望房興嘆。2015年在中央及地方穩定住房消費政策的刺激下,全國樓市出現了回暖跡象,房價也出現了較為明顯的上漲,但交易量並沒有明顯擴大。2015年1-11月,全國商品房銷售面積同比增長7.4%,而上年同期為下降8.2%,表明房地産市場未恢復到2013年同期水準。2015年剛性需求和改善性需求構成了住宅需求主力,在房價回暖及連續上漲的刺激下,已集中提前釋放。在絕大多數城市限購政策取消後,投資性投機性住宅需求整體運作平穩,沒有出現明顯炒作跡象,一定程度上反映出市場對房地産正進行投資價值重估,投資情緒可能向中性偏淡發展。而房價日益上漲顯著增加了住宅變現的成本,即使是在財富大量集中的一線城市,隨著住宅被豪宅化,今年恐怕也會迎來去庫存難題。尤為關鍵的是,化解房地産庫存重任將滑向中等收入以下家庭,考慮到這些家庭的收入來源有限和穩定性較差,因而對房價變化高度敏感,房價上漲將明顯抑制購買需求釋放。

　　房價適度回落

　　將助力去庫存

　　中央經濟工作會議指出,“要鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略,適當降低商品住房價格。”房價適度回落有利於住宅庫存化解。

　　首先,無論是城市剛性需求還是改善性需求,抑或是農民工住宅需求,都需要以能買得起住宅為前提。政策再優惠,措施再有力度,也必須是以購房人承擔主要經濟責任為基礎,否則就變成國家變相福利發放,損害到市場經濟基本原則。國家財力也不允許低價分配住宅。只有房價適度回落到購買力承受區間,才能真正鼓勵剛性和改善性住宅需求入市。

　　其次,房價適度回落可提高租金收益率。租金收益率是房租與房價的比率。住房租賃市場供求主體龐大,屬於西方經濟學意義上的自由競爭市場,租金基本實現均衡,因而相對固定。提高租金收益率只有通過降低房價才能實現。由於房價對城鎮居民的收入過度偏離,而房租整體受中低收入群體需求支配,絕大多數城市住宅租金收益率偏低,降低了民間資本進入住宅租賃市場的積極性。中央經濟工作會議對今年化解房地産庫存工作部署中,除了加快戶籍人口城鎮化率和加快農民工市民化外,提出了“建立購租並舉”和“發展住房租賃市場”兩大政策措施,這都需要以房價穩中有降為前提。

　　第三,房價適度回落是尊重房地産市場運作規律。住宅本質上仍是商品。商品運作遵循市場規律,價格上漲則銷售量下降,反之則銷售量回升。即使將住宅看作投資品,縱觀全球,沒有哪個國家的房價只漲不跌,也沒有一個國家的投資品價格能夠持續上漲。當前我國房地産庫存上升,從根本上説符合房地産市場運作規律。在住宅供求關係基本平衡情況下,房地産庫存上升和存量住宅交易構成市場交易主體,必然決定房價將會適度回落。

　　房價並非沒有下降空間。住宅定價基礎是成本,包括土地價格和建安成本。但成本與市場價格並非完全同方向變化。如果市場銷售不盡如人意,那麼降價銷售也是必然選擇,即使是住宅價格低於成本,也未嘗不可。房地産開發企業死抱著預期收益率不放,當然沒有降價意願。但這並非表明住宅價格就沒有降價空間。我國部分産業工業品産能過剩,製造業企業不降價能行嗎?住宅沒有理由就能獨立於工業品價格特立獨行。住宅開發也是微觀經濟主體決策。既然作為市場競爭主體,就要接受市場競爭規律的支配,有盈有虧才符合市場經濟規律。換句話説,即使房地産業對穩定經濟增長作用再大,也沒有可能讓國家或社會來承擔房地産業經營的全部風險,去成全房地産開發企業所謂的預期收益率。

　　警惕營造房價上漲

　　預期的道德風險

　　正因為房地産業對穩定宏觀經濟增長具有重要作用,以及房地産業運作風險威脅到宏觀經濟金融穩定,中央經濟工作會議將化解房地産庫存列為今年重要經濟任務之一。但在化解房地産庫存的過程中,需要高度警惕營造房價上漲預期的道德風險。去年中央和地方穩定住房消費政策效應逐月遞減,房價上漲對需求的抑製作用逐月增強存在一定因果關係。部分房地産開發企業沒有很好利用國家刺激性政策措施加快住宅去庫存,卻在某種程度上渲染房價上漲預期,與政策目標存在一定背離,極大地影響到化解房地産庫存政策措施的效果。

　　今年,國家化解房地産庫存的政策措施可能更多,惠及面更廣,房地産開發企業只有順應房地産市場運作規律,適當降低住宅交易價格,才能引導有真實需求的購房群體,實現庫存逐步化解。否則,住宅價格的持續上漲只會造成短期效應,加劇未來住宅供求關係矛盾,引發新的房地産市場運作風險。(記者 項崢)