險企大手筆“入侵”房地産業

　　12月6日,前海人壽所在的“寶能係”一舉奪得萬科第一大股東席位,市場一片譁然,隨後另一險資安邦集團購入遠洋地産20.5%股份,成功躍升至遠洋第二大股東,繼2014年起頻頻出現的高調舉牌上市房企之後,險資再度大手筆並購又成為公眾的聚焦點。

　　險資“入侵”爭奪企業控制權

　　12月6日晚間,萬科公告稱,截至2015年12月4日,鉅盛華通過資管計劃在深交所集中競價交易買入公司A股股票549091001股,鉅盛華及其一致行動人前海人壽保險股份有限公司為公司第一大股東。深圳市鉅盛華實業發展有限公司及其一致行動人前海人壽保險股份有限公司(簡稱“前海人壽”),同屬潮汕籍姚氏兄弟的“寶能係”旗下。

　　繼“寶能係”高調“篡位”萬科後,遠洋二當家也易位了。12月7日,遠洋地産發佈公告稱,公司獲南豐集團通知,南豐集團已于4日以77.84億港元向安邦集團轉讓20.5%股權。據此,安邦將成遠洋地産的第二大股東。

　　公告披露,遠洋股東南豐集團成員公司Gavast Estates Limited、源榮投資有限公司及俊孚投資有限公司將分別出售7301萬股、13.94億股、7456萬股,每股作價5.05港元,而其接盤人則為安邦保險與安邦財險。

　　公告指出,轉讓完成後,安邦集團持股比例將升至20.5%,南豐旗下三家公司共持有遠洋地産已發行股本從之前的21.3%下調至約0.8%,同時第一大股東中國人壽保險有限公司的29.27%的持股比例不變。交易完成後,第二大股東安邦與第一大股東中國人壽對遠洋合計持股佔比近50%。

　　CRIC研究中心研究員房玲表示,險資入股房企最直接目的便是獲取企業控制權。

　　遠洋並不是第一個險資持股達50%的房企。事實上,在經過2014年生命人壽與安邦保險的股權爭奪戰後,金地地産股權結構被血洗,兩大險資持股佔比49.9%。同時,華夏人壽與天安財險作為財務投資者持股佔比8.47%,險資持股合計高達58%。

　　萬科經歷也類似。前海人壽所在的“寶能係”在2014年底首次試探後,2015年7月,前海人壽通過二級市場集中競價買入11億股,總股本佔比10%。8月份,則通過集中競價、融資融券、收益互換增持萬科股本5.04%,超過當時第一大股東華潤所擁有的14.89%。隨後原第一大股東華潤集團耗資4.97億再度增持,重回第一。近4個月後,安邦再度增持,“寶能係”持股數達22億股,佔總股本20.008%。

　　此外,平安人壽以63億港元獲得碧桂園9.9%股份,變身第二大股東。新華保險也以22.7億港元獲得中國金茂9.5%股份,躋身第二大股東。

　　更多大房企將成險資“獵物”

　　險資入股房企愈趨積極。據不完全統計,目前135家A股房企中,已被險資進入前十大股東的房企達21家,佔比15.8%。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進對此表示,不動産此前就是險資資金池投入的重心,險企不甘心只做項目投資,希望從股權控制的角度進行佈局。當前,房地産行業低潮期顯現,房地産公司估值較低,險企善於尋找估值低的投資標的,抄底後再運用長線投資策略。

　　房玲表示,險資入股房企最直接的目的就是獲取企業的控制權。通過增加在董事會的席位,以及在股東大會的投票權,參與企業的日常經營管理,影響企業決策,甚至決定高管薪資和去留。以金地為例,2015年初,管理層提出的員工跟投計劃,在股東大會上卻遭到86.44%股東反對,便被指出,持股比例近50%的生命人壽、安邦等很可能都投了反對票。

　　“對於險資而言,本身沒有過多操盤運營經驗,通過資本優勢拿下管理成熟的房企卻是一筆划算的買賣。”房玲舉例説,例如寶能係旗下便擁有寶能地産,前海人壽在取得話語權之後,完全可以加強寶能地産與萬科的項目合作開發力度,甚至是人員調動。萬科的房地産操盤經驗和行業資源人脈等均對寶能地産有利。

　　房玲同時指出,若難以拿到絕對控制權,險資也可通過股價變化牟利。以萬科為例,“野蠻人”的入侵勢必會引起房企原有股東的重視甚至是反擊,此次前海成為萬科的第一大股東,華潤如若選擇增持很可能為前海“抬價”,前海則可獲利走人。目前來看,投資不到300億元的前海所持萬科股票市值已達420余億元,回報率高達40%。

　　此外,目前房地産政策的寬鬆取向,勢必利好房地産業,地産的確可以成為險資投資對象中較好選擇。

　　“更多大型房企可能成為險資的‘獵物’”。房玲表示,險資的“胃口”已經不僅限于“吞併”金融街、金地這樣的中型房企,千億房企萬科、碧桂園等都已成為險資追逐的對象。相比用轉型等概念炒作的小型房企,大型房企的運營和利潤回報更為穩定,適合險資為規避匯率等風險作長期持有。未來,更多大中型房企的十大股東中將出現險資的身影。